DIY父さん、アパートを買う VOL2 AP1号

こんにちは。DIY父さんです。^ ^

では、アパート購入の続編です。

以下、DIY父さんの1棟目収益物件スペック(購入時の売出し情報)紹介です。

【物件スペック】

名称:AP1号

売り出し価格:¥530万

・建物

面積:100m2

構造:木造2階建瓦葺き

築年数（購入時):◯◯年(耐用年数超え)

間取:3DK×2戸

設備:上下水道、電気、プロパンガス

駐車場:なし

・土地

面積:170m2

地目:宅地

都市計画:市街化区域

接道:公道あり、私道あり

権利:所有権

・備考

エリア:福岡県北九州市

最寄駅からの距離:JR鹿児島本線駅から徒歩11分

満室想定年間賃料:¥84万

満室想定表面利回り:15.8%

現況1室¥3.5万賃貸中、
1室空室リフォーム必要(ボロボロのお化け屋敷状態)

空室2階天井に雨漏り跡あり

通行は私道からのみ可能

私道に給・排水配管埋設

一部未登記部分あり

再建築不可(公道からの通行を可能にすれば再建築可能)

こんな感じ。今なら買わない（笑）(2回目)
※特定回避のために、詳細は、ごにょごにょしてます。

次は購入しても良い価格を考えます。

・リフォーム・リノベーションについて

内見も済ませて概要をだいたいですがまとめます。

予算は、『空室の1室のみを貸せる状態にする。』まで見込みます。

当時のDIY父さんでは、全ての工程をDIYする技量がなかったので、
一部、外注する事にします。

予算は、¥150万。

自宅の時と同様に新しい道工具も予算内で賄います。

・家賃について

初心者なりに悩んで考えたDIY父さん。

周辺家賃や駐車場について調べます。

同じような築年数、広さなどスペックの近い物件の家賃情報が取れると、
ものさしになりますよね。(Google先生で調査)

それで、空室は、カッコよく仕上げたら、想定家賃¥3.5万を¥4.5万に引き上げて募集できる。

駐車場は物件近傍に月極を発見！¥0.7万/月で契約できる。

・物件価格について

指値を入れて実質利回り15%あれば、買ってもいいと考えました。
15%は漠然と決めた。根拠の無い15%（笑）

と、言うことで、購入しても良い物件価格は、以下の通り。

年間家賃:¥96万((¥3.5万+¥4.5万)×12ヶ月)

リフォーム予算:¥150万

物件取得諸費用:物件価格の1割

年間入居率:90%

年間利回り:15%

(96÷15%×90%-150)÷(100%+10%)=387.3

物件価格:￥387.3万

となります。

この価格を仲介に伝えて、売主と交渉してもらいます。

押し戻される事を想定して、￥350万で指値しました。

その後、仲介と何度かやりとりして、

やはり押し戻されて、、、￥450万で決定。

希望価格より¥60万ちょい高いけど、仕方ないと目を瞑りました。
(買いたい病です)

初回から方針ブレブレのDIY父さん（汗）

まぁー、初めての物件は、こんなもんじゃないでしょーか。(買いたい病です。（笑）)

では、今日はこの辺で(^^)／~~~