評価 VOL1 投資利回り AP1号

こんにちは。DIY父さんです。^ ^

アパート1号のリフォームが完了して、客付して、

初期収支が確定したので投資利回りを計算します。

→利回り

DIY父さんがこの物件を捌くとこーなったって結果です。

結果の評価。

ココが初期評価。

コレから賃貸運営に移行して、

将来、売却するのか、

解体・建築するのか分からないけど、

この建物を使わなくなった時の収支が最終評価。

最終評価は、まだまだずっと先の話だから置いといて。

この記事書いてる時点でも、この建物は現役稼働中♩

まだまだ働いてもらう予定。

少し脱線したけど、初期評価として投資利回りを使います。

『投資利回りとは、総投資額に対して得られる賃料の割合で計算する』

と仮定します。

→投資利回り

利回りって人によっていろんな考え方があって、

表面利回りとか実質利回りとか言うけど前提が変われば意味のない指標になるから、

DIY父さんの評価基準は上に書いた投資利回りとします。

物件購入時、不動産屋が広告してた利回りは俗に言う表面利回り。

『表面利回りとは、売買価格に対して想定する賃料の割合』

→表面利回り

この物件は、購入時の広告だと、

売り出し価格:¥530万

満室想定年間賃料:¥84万

満室想定表面利回り: 84万÷530万= 15.85%

うん。これが実際には、

総投資額:¥641万

(購入価格:¥450万)

(購入初期費用:41万)

(リフォーム費用:135万)

(客付費用:15万)

年間賃料:¥96万

投資利回り:96万÷641万=14.98%

う〜ん。切り上げたら達成だけど

漠然と目標とした15%には届かなかった。^^;

でも、まぁ、初陣にしてはまずまずかな。と思う。

言い訳と言うか、反省点と言うか、

リフォーム費用の中に今後も使える電動工具・道工具・資材の費用が含まれるので特別損失的な部分がある。

あり得ないけど、次に同じリフォームをしたら、100万強くらいでいける気がする。

【補足】

購入価格:物件価格

購入初期費用:仲介手数料+固都税清算金+登記費用+火災保険料+取得税+印紙代

リフォーム費用:修繕費用+道工具・資材費

客付費用:仲介手数料+広告費

では、今日はこの辺で(^^)／~~~