戸建3号は築古木造戸建。仲介業者から「激安だが要リフォーム」で紹介を受けた物件。購入前に必ず確認すべき物件状態のチェックポイントと、DIYリフォームが成立するかどうかの判断基準を記録する。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 構造 | 木造2階建て（在来軸組工法） |
| 築年数 | 築約40年 |
| 延床面積 | 約80m²（1LDK＋和室2室） |
| 敷地面積 | 約120m²（前面道路4m） |
| 取得価格 | 非公開（格安価格帯） |
| 築後改修歴 | 不明（登記簿上は一度も改修記録なし） |
| 最寄り駅 | 徒歩20分（賃貸需要あり） |
| 確認項目 | 状態 | DIY可否 | コメント |
|---|---|---|---|
| 構造（傾き・歪み） | 傾き3mm/m以内（許容範囲） | ○ | 精密水準器で確認。基礎クラックなし |
| 屋根の雨漏り | 天井染みあり（1箇所・軽微） | △要確認 | 屋根業者に確認→釘浮き補修のみでOK |
| 床下の腐れ・シロアリ | 確認が必要 | 要点検 | →kodate3-005で詳細記録 |
| 給排水配管の状態 | 一部サビ・接続部古い | △部分補修 | 全交換不要。接続部のみ補修で対応可 |
| 電気系統 | 分電盤が古い（単相2線式） | △要工事 | 単相3線化が必要→電気工事業者に依頼 |
| 内装（クロス・CF） | 全室劣化・剥がれ | ○DIY | 最もDIYに向いた工程。AP1号の経験が活きる |
| 浴室 | 在来タイル浴室・タイル剥がれ多数 | △UB交換 | ユニットバスへの交換を選択 |
| 交渉ポイント | 根拠 | 結果 |
|---|---|---|
| 浴室の在来タイル剥離 | UB交換費用（業者見積）を提示 | 値引き交渉に成功 |
| 分電盤の単相2線式 | 単相3線化工事費用を提示 | 追加値引き |
| 全室内装の劣化 | クロス・CF全交換費用（自己施工見積）を提示 | 一部のみ認められる |
購入後、すべての部屋を系統的に調査した記録。機械設計エンジニアとして「問題の構造化」を意識して現況確認チェックリストを作成。各項目の状態を0〜10点で数値化し、優先順位を決定するインプットとした。
| エリア | 床 | 壁 | 天井 | 建具 | 設備 | 総合 | DIY優先度 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| LDK | 4 | 3 | 5 | 4 | 6 | 4.4 | 最高 |
| 和室A（6畳） | 3 | 2 | 4 | 5 | — | 3.5 | 高 |
| 和室B（4.5畳） | 4 | 3 | 4 | 4 | — | 3.8 | 高 |
| 浴室 | 2 | 2 | 2 | 5 | 1 | 2.4 | 最高（UB交換） |
| 洗面室 | 4 | 4 | 4 | 6 | 2 | 4.0 | 高（洗面台交換） |
| トイレ | 3 | 3 | 4 | 6 | 4 | 4.0 | 高（便器交換） |
| 廊下・玄関 | 5 | 4 | 6 | 4 | 7 | 5.2 | 中 |
| No. | 箇所 | 問題内容 | 対応方針 |
|---|---|---|---|
| 1 | 浴室タイル | 全面剥離・目地割れ・防水機能喪失 | UB（ユニットバス）に全交換 |
| 2 | 洗面台 | 水栓故障・排水詰まり・棚破損 | LIXIL Piaraに交換 |
| 3 | トイレ便器 | タンク内部品摩耗・汚損 | TOTO便器に交換 |
| 4 | LDKクロス | 全面黄変・油汚れ・剥がれ | 防カビクロスに全面張り替え |
| 5 | 和室A壁 | 砂壁・大きな亀裂あり | シーラー＋ボード増し張り＋クロス |
| 6 | 和室B壁 | 砂壁・カビ跡あり | シーラー＋クロス施工 |
| 7 | 全室CF | 全面黄変・剥がれ・踏み込み沈み | 全面撤去・新規CF施工 |
| 8 | 天井（LDK） | 染み・黄ばみ（雨漏り跡） | シーラー＋白ペンキ塗装 |
| 9 | 建具（ドア） | 複数のドアが建て付け不良 | 蝶番調整・ラッチ交換 |
| 10 | 分電盤 | 単相2線式（30A） | 電気工事業者に依頼（DIY不可） |
現況調査の結果を基に、全27記事分の工事計画を策定。費用見積をフェーズ別に算出し、業者見積と比較した結果をまとめる。工事順序の決定ルールと全体工期のガントチャートも公開。
| 原則 | 内容 | 適用例 |
|---|---|---|
| ① 壊すなら先に | 撤去・解体は最初に行う（後から出る廃材処理が楽） | 浴室撤去→UB組み立ての前にすべての撤去を完了 |
| ② 上から下へ | 天井→壁→床の順で施工（上の工事で汚れても下で隠せる） | 天井塗装→クロス→CF→巾木の順 |
| ③ 水回り最優先 | 水回りが使えなければ作業継続が困難 | 浴室・トイレを先行施工して作業環境を確保 |
| ④ 一室完結優先 | 1部屋ずつ完成させると達成感が得られモチベーション維持 | 浴室→トイレ→洗面室の水回り1室ずつ完成 |
| フェーズ | 内容 | DIY材料費 | 業者見積 | 節約額 |
|---|---|---|---|---|
| Phase 1 | 調査・計画・解体・廃材処理 | ¥30,000 | ¥80,000 | ¥50,000 |
| Phase 2 | 水回り全交換（浴室UB・洗面・トイレ） | ¥180,000 | ¥620,000 | ¥440,000 |
| Phase 3 | 全室内装（クロス・CF・建具・照明） | ¥120,000 | ¥420,000 | ¥300,000 |
| Phase 4 | 外部・庭・入居前点検 | ¥60,000 | ¥180,000 | ¥120,000 |
| 工具・消耗品 | 共通 | ¥30,000 | — | — |
| 合計 | ¥420,000 | ¥1,300,000+ | ¥880,000+ | |
購入前からある残置物・前入居者の不用品・老朽化した設備類の撤去記録。廃材処理は費用がかかるため、3つの方法を使い分けてコストを最小化した。
| 工法 | 概要 | 費用 | 適用廃材 | 手間 |
|---|---|---|---|---|
| A: 自治体ゴミ処理場への自己搬入 | 自分で軽トラに積んで持ち込む | ¥50〜¥200/10kg | 木材・石膏ボード・ゴミ | 大（自分で運搬） |
| B: 不用品回収業者 | 業者に来てもらって一括処分 | ¥20,000〜¥50,000 | 家電・家具・雑多なもの | 小 |
| C: フリマ・ジモティー | 使えるものは売るか無料譲渡 | ¥0（むしろ収入も） | 状態の良い家具・家電 | 中（写真・交渉） |
築古戸建で最も重要な確認工程が床下と小屋裏。ここに問題があるとDIYでは対応しきれない大規模工事になる。点検業者に頼む前に自分でできる一次確認の手順と、戸建3号の実際の状態を記録する。
| 確認項目 | 確認方法 | 戸建3号の状態 | 対処 |
|---|---|---|---|
| シロアリの食害痕 | 懐中電灯で木材表面を観察。粉（フラス）の有無 | 食害なし（フラス確認されず） | 防蟻処理のみ実施 |
| 木材の腐朽 | スクリュードライバーで根太・大引を叩く（空洞音確認） | 水廻り周辺の根太1本に腐れ | 当該根太を部分交換（ヒノキ材） |
| 床下換気の状態 | 換気口の詰まり確認・カビ臭の有無 | 換気口1箇所に落葉詰まり | 清掃して換気確保 |
| 断熱材の状態 | 目視（脱落・濡れ・カビ確認） | 一部の断熱材が脱落 | グラスウール追加充填 |
| 配管の状態 | 目視・触診（腐食・水漏れ確認） | 腐食なし。接続部の増し締めのみ | 接続部を増し締め |
水道と電気は「使えるかどうか」が工事の進捗に直結する。給排水配管の状態確認（006）と分電盤の容量・単相2線→3線化対応（007）の記録。電気については業者に依頼した部分も含めて正直に記録する。
| 確認箇所 | 確認内容 | 戸建3号の状態 | 対処 |
|---|---|---|---|
| 水道メーターから各器具まで | 漏水確認（メーター確認法） | 漏水なし | 経過観察 |
| 給水管（屋内） | 材質確認（鉛管・塩ビ管）・腐食 | VPL管（古い塩ビ）一部あり | 水回り交換時に同時更新 |
| 排水管（屋内） | 詰まり・勾配不良・臭気 | 洗面室排水が遅い | 清掃（ドレンクリーナー）で改善 |
| 外部排水升 | 詰まり・蓋破損・汚れ | 落葉で詰まり | 清掃実施 |
| 確認項目 | 戸建3号の状態 | 対処方針 | DIY可否 |
|---|---|---|---|
| 分電盤の種別 | 単相2線式30A（古い仕様） | 単相3線式60Aに交換 | 電工資格必要→業者依頼 |
| 各回路のブレーカー | 容量不足（エアコン専用回路なし） | 分電盤交換時に増設 | 業者依頼 |
| コンセント・スイッチ | 全室で古いタイプ | 全室交換（ホタルスイッチ化） | 第二種電気工事士資格必要 |
| 照明器具 | 蛍光灯・古いシーリング | 全室LED化（シーリングライト交換） | 引掛シーリング接続のみ→DIY可 |
物件購入前の概算見積もり・DIY vs 業者の費用比較・改修優先順位の整理を承ります。
機械設計エンジニアとして、コストと強度の両面から根拠のあるアドバイスをします。
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