✏️ 初回公開日：2022-02-04 ／ 🔄 リライト更新日：2026年5月8日
✏️ 2026年版 DIY父さんの補足：AP1号完成・入居者募集・利回り評価
AP1号の全面改修が完了し、いよいよ入居者募集と投資の評価フェーズへ。大家DIYの「成果を確かめる」大事な段階です。^ ^
AP1号 改修完了のBefore/After
改修前後の変化（DIY父さんの主観的評価）：
・2階和室：古い砂壁・ボロボロ畳 → 白いクロス・CF・白い天井
・1階キッチン：古い流し台・汚れた壁 → 清潔な壁・新しい設備
・1階トイレ：古い和式便器 → 洋式便器・きれいな内装
・1階浴室：カビだらけの在来浴室 → 清潔なユニットバス
・1階洗面脱衣室：なし → 独立した洗面脱衣室を新設
「改修前の写真と見比べると、同じ建物とは思えない」というのが率直な感想です。DIYの力を実感しました。m(_ _)m
設備改修のまとめ（VOL2 設備）
AP1号で交換・新設した主要設備：
・ユニットバス：在来→1坪タイプのユニットバスに交換
・洗面化粧台：新規設置（洗面脱衣室新設に伴い）
・トイレ：和式→洋式組合せ便器に交換
・キッチン：古いシステムキッチンを撤去・交換
・給湯器：古い湯沸かし器を交換
設備が新しくなると入居者の生活の質が大きく向上します。設備投資は「入居率」と「家賃水準」の両方に効いてきます。^ ^
入居者募集の方法（客付けのリアル）
DIY父さんがAP1号の入居者を探した方法：
①地元の管理会社・仲介業者に客付けを依頼
②仲介手数料：家賃1ヶ月分が相場
③物件情報を複数のポータルサイトに掲載（SUUMO・HOME’S等）
④部屋のリフォーム写真を多数掲載（内見前の期待値を上げる）
リフォーム後の写真を丁寧に撮ることが客付けの重要なポイントです。「写真映えする部屋」は問い合わせ数が全然違います。m(_ _)m
投資利回りの評価
アパート投資の評価指標として最も基本的なのが「利回り」です：
表面利回り（グロス利回り）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100
実質利回り（ネット利回り）＝ （年間家賃収入 − 年間経費）÷ 物件購入価格 × 100
DIY父さんのように自分でリフォームすることで：
・リフォーム費用を大幅削減 → 投資総額を抑制
・家賃を相場より少し高めに設定可能（きれいな部屋）
・結果として利回りが大きく改善
「DIYは利回りを上げる最強の手段」というのがDIY父さんの結論です。^ ^
次の物件へ（戸建3号 物件検索）
AP1号の改修・入居が完了し、次の物件取得へ動き始めます。DIY父さんは「戸建3号」として新たな物件を探し始めました。
物件検索のポイント：
・DIYできる余地がある物件（=安く買える）
・立地は「駅から徒歩〇分」より「エリアの需要」を重視
・価格交渉の余地がある物件（売主の事情を確認）
・自分でリフォームした場合の投資利回りを計算してから購入判断
大家としての経験を積むほど「良い物件の見極め方」がわかってきます。DIY父さんは次の物件でも「買って・直して・貸す」サイクルを繰り返していきます。^ ^
🏢 アパート投資・リフォームを検討している方へ
アパートのリフォームは「費用対効果」が最重要。DIY父さんは自分で施工することでコストを大幅削減しています。^ ^
✏️ 初回公開日：2022-02-04 ／ 🔄 リライト更新日：2026年5月8日
✏️ 2026年版 DIY父さんの補足：AP1号完成・入居者募集・利回り評価
AP1号の全面改修が完了し、いよいよ入居者募集と投資の評価フェーズへ。大家DIYの「成果を確かめる」大事な段階です。^ ^
AP1号 改修完了のBefore/After
改修前後の変化（DIY父さんの主観的評価）：
・2階和室：古い砂壁・ボロボロ畳 → 白いクロス・CF・白い天井
・1階キッチン：古い流し台・汚れた壁 → 清潔な壁・新しい設備
・1階トイレ：古い和式便器 → 洋式便器・きれいな内装
・1階浴室：カビだらけの在来浴室 → 清潔なユニットバス
・1階洗面脱衣室：なし → 独立した洗面脱衣室を新設
「改修前の写真と見比べると、同じ建物とは思えない」というのが率直な感想です。DIYの力を実感しました。m(_ _)m
設備改修のまとめ（VOL2 設備）
AP1号で交換・新設した主要設備：
・ユニットバス：在来→1坪タイプのユニットバスに交換
・洗面化粧台：新規設置（洗面脱衣室新設に伴い）
・トイレ：和式→洋式組合せ便器に交換
・キッチン：古いシステムキッチンを撤去・交換
・給湯器：古い湯沸かし器を交換
設備が新しくなると入居者の生活の質が大きく向上します。設備投資は「入居率」と「家賃水準」の両方に効いてきます。^ ^
入居者募集の方法（客付けのリアル）
DIY父さんがAP1号の入居者を探した方法：
①地元の管理会社・仲介業者に客付けを依頼
②仲介手数料：家賃1ヶ月分が相場
③物件情報を複数のポータルサイトに掲載（SUUMO・HOME’S等）
④部屋のリフォーム写真を多数掲載（内見前の期待値を上げる）
リフォーム後の写真を丁寧に撮ることが客付けの重要なポイントです。「写真映えする部屋」は問い合わせ数が全然違います。m(_ _)m
投資利回りの評価
アパート投資の評価指標として最も基本的なのが「利回り」です：
表面利回り（グロス利回り）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100
実質利回り（ネット利回り）＝ （年間家賃収入 − 年間経費）÷ 物件購入価格 × 100
DIY父さんのように自分でリフォームすることで：
・リフォーム費用を大幅削減 → 投資総額を抑制
・家賃を相場より少し高めに設定可能（きれいな部屋）
・結果として利回りが大きく改善
「DIYは利回りを上げる最強の手段」というのがDIY父さんの結論です。^ ^
次の物件へ（戸建3号 物件検索）
AP1号の改修・入居が完了し、次の物件取得へ動き始めます。DIY父さんは「戸建3号」として新たな物件を探し始めました。
物件検索のポイント：
・DIYできる余地がある物件（=安く買える）
・立地は「駅から徒歩〇分」より「エリアの需要」を重視
・価格交渉の余地がある物件（売主の事情を確認）
・自分でリフォームした場合の投資利回りを計算してから購入判断
大家としての経験を積むほど「良い物件の見極め方」がわかってきます。DIY父さんは次の物件でも「買って・直して・貸す」サイクルを繰り返していきます。^ ^
🏢 アパート投資・リフォームを検討している方へ
アパートのリフォームは「費用対効果」が最重要。DIY父さんは自分で施工することでコストを大幅削減しています。^ ^
こんにちは。DIY父さんです。^ ^
アパート1号のリフォームが完了して、客付して、
初期収支が確定したので投資利回りを計算します。
→利回り
DIY父さんがこの物件を捌くとこーなったって結果です。
結果の評価。
ココが初期評価。
コレから賃貸運営に移行して、
将来、売却するのか、
解体・建築するのか分からないけど、
この建物を使わなくなった時の収支が最終評価。
最終評価は、まだまだずっと先の話だから置いといて。
この記事書いてる時点でも、この建物は現役稼働中♩
まだまだ働いてもらう予定。
少し脱線したけど、初期評価として投資利回りを使います。
『投資利回りとは、総投資額に対して得られる賃料の割合で計算する』
と仮定します。
→投資利回り
利回りって人によっていろんな考え方があって、
表面利回りとか実質利回りとか言うけど前提が変われば意味のない指標になるから、
DIY父さんの評価基準は上に書いた投資利回りとします。
物件購入時、不動産屋が広告してた利回りは俗に言う表面利回り。
『表面利回りとは、売買価格に対して想定する賃料の割合』
→表面利回り
この物件は、購入時の広告だと、
売り出し価格:¥530万
満室想定年間賃料:¥84万
満室想定表面利回り: 84万÷530万= 15.85%
うん。これが実際には、
総投資額:¥641万
(購入価格:¥450万)
(購入初期費用:41万)
(リフォーム費用:135万)
(客付費用:15万)
年間賃料:¥96万
投資利回り:96万÷641万=14.98%
う〜ん。切り上げたら達成だけど
漠然と目標とした15%には届かなかった。^^;
でも、まぁ、初陣にしてはまずまずかな。と思う。
言い訳と言うか、反省点と言うか、
リフォーム費用の中に今後も使える電動工具・道工具・資材の費用が含まれるので特別損失的な部分がある。
あり得ないけど、次に同じリフォームをしたら、100万強くらいでいける気がする。
【補足】
購入価格:物件価格
購入初期費用:仲介手数料+固都税清算金+登記費用+火災保険料+取得税+印紙代
リフォーム費用:修繕費用+道工具・資材費
客付費用:仲介手数料+広告費
では、今日はこの辺で(^^)／~~~
コメント