✏️ 初回公開日：2022-02-09 ／ 🔄 リライト更新日：2026年5月8日
✏️ 2026年版 DIY父さんの補足：AP1号完成・入居者募集・利回り評価
AP1号の全面改修が完了し、いよいよ入居者募集と投資の評価フェーズへ。大家DIYの「成果を確かめる」大事な段階です。^ ^
AP1号 改修完了のBefore/After
改修前後の変化（DIY父さんの主観的評価）：
・2階和室：古い砂壁・ボロボロ畳 → 白いクロス・CF・白い天井
・1階キッチン：古い流し台・汚れた壁 → 清潔な壁・新しい設備
・1階トイレ：古い和式便器 → 洋式便器・きれいな内装
・1階浴室：カビだらけの在来浴室 → 清潔なユニットバス
・1階洗面脱衣室：なし → 独立した洗面脱衣室を新設
「改修前の写真と見比べると、同じ建物とは思えない」というのが率直な感想です。DIYの力を実感しました。m(_ _)m
設備改修のまとめ（VOL2 設備）
AP1号で交換・新設した主要設備：
・ユニットバス：在来→1坪タイプのユニットバスに交換
・洗面化粧台：新規設置（洗面脱衣室新設に伴い）
・トイレ：和式→洋式組合せ便器に交換
・キッチン：古いシステムキッチンを撤去・交換
・給湯器：古い湯沸かし器を交換
設備が新しくなると入居者の生活の質が大きく向上します。設備投資は「入居率」と「家賃水準」の両方に効いてきます。^ ^
入居者募集の方法（客付けのリアル）
DIY父さんがAP1号の入居者を探した方法：
①地元の管理会社・仲介業者に客付けを依頼
②仲介手数料：家賃1ヶ月分が相場
③物件情報を複数のポータルサイトに掲載（SUUMO・HOME’S等）
④部屋のリフォーム写真を多数掲載（内見前の期待値を上げる）
リフォーム後の写真を丁寧に撮ることが客付けの重要なポイントです。「写真映えする部屋」は問い合わせ数が全然違います。m(_ _)m
投資利回りの評価
アパート投資の評価指標として最も基本的なのが「利回り」です：
表面利回り（グロス利回り）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100
実質利回り（ネット利回り）＝ （年間家賃収入 − 年間経費）÷ 物件購入価格 × 100
DIY父さんのように自分でリフォームすることで：
・リフォーム費用を大幅削減 → 投資総額を抑制
・家賃を相場より少し高めに設定可能（きれいな部屋）
・結果として利回りが大きく改善
「DIYは利回りを上げる最強の手段」というのがDIY父さんの結論です。^ ^
次の物件へ（戸建3号 物件検索）
AP1号の改修・入居が完了し、次の物件取得へ動き始めます。DIY父さんは「戸建3号」として新たな物件を探し始めました。
物件検索のポイント：
・DIYできる余地がある物件（=安く買える）
・立地は「駅から徒歩〇分」より「エリアの需要」を重視
・価格交渉の余地がある物件（売主の事情を確認）
・自分でリフォームした場合の投資利回りを計算してから購入判断
大家としての経験を積むほど「良い物件の見極め方」がわかってきます。DIY父さんは次の物件でも「買って・直して・貸す」サイクルを繰り返していきます。^ ^
🏢 アパート投資・リフォームを検討している方へ
アパートのリフォームは「費用対効果」が最重要。DIY父さんは自分で施工することでコストを大幅削減しています。^ ^
✏️ 初回公開日：2022-02-09 ／ 🔄 リライト更新日：2026年5月8日
✏️ 2026年版 DIY父さんの補足：AP1号完成・入居者募集・利回り評価
AP1号の全面改修が完了し、いよいよ入居者募集と投資の評価フェーズへ。大家DIYの「成果を確かめる」大事な段階です。^ ^
AP1号 改修完了のBefore/After
改修前後の変化（DIY父さんの主観的評価）：
・2階和室：古い砂壁・ボロボロ畳 → 白いクロス・CF・白い天井
・1階キッチン：古い流し台・汚れた壁 → 清潔な壁・新しい設備
・1階トイレ：古い和式便器 → 洋式便器・きれいな内装
・1階浴室：カビだらけの在来浴室 → 清潔なユニットバス
・1階洗面脱衣室：なし → 独立した洗面脱衣室を新設
「改修前の写真と見比べると、同じ建物とは思えない」というのが率直な感想です。DIYの力を実感しました。m(_ _)m
設備改修のまとめ（VOL2 設備）
AP1号で交換・新設した主要設備：
・ユニットバス：在来→1坪タイプのユニットバスに交換
・洗面化粧台：新規設置（洗面脱衣室新設に伴い）
・トイレ：和式→洋式組合せ便器に交換
・キッチン：古いシステムキッチンを撤去・交換
・給湯器：古い湯沸かし器を交換
設備が新しくなると入居者の生活の質が大きく向上します。設備投資は「入居率」と「家賃水準」の両方に効いてきます。^ ^
入居者募集の方法（客付けのリアル）
DIY父さんがAP1号の入居者を探した方法：
①地元の管理会社・仲介業者に客付けを依頼
②仲介手数料：家賃1ヶ月分が相場
③物件情報を複数のポータルサイトに掲載（SUUMO・HOME’S等）
④部屋のリフォーム写真を多数掲載（内見前の期待値を上げる）
リフォーム後の写真を丁寧に撮ることが客付けの重要なポイントです。「写真映えする部屋」は問い合わせ数が全然違います。m(_ _)m
投資利回りの評価
アパート投資の評価指標として最も基本的なのが「利回り」です：
表面利回り（グロス利回り）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100
実質利回り（ネット利回り）＝ （年間家賃収入 − 年間経費）÷ 物件購入価格 × 100
DIY父さんのように自分でリフォームすることで：
・リフォーム費用を大幅削減 → 投資総額を抑制
・家賃を相場より少し高めに設定可能（きれいな部屋）
・結果として利回りが大きく改善
「DIYは利回りを上げる最強の手段」というのがDIY父さんの結論です。^ ^
次の物件へ（戸建3号 物件検索）
AP1号の改修・入居が完了し、次の物件取得へ動き始めます。DIY父さんは「戸建3号」として新たな物件を探し始めました。
物件検索のポイント：
・DIYできる余地がある物件（=安く買える）
・立地は「駅から徒歩〇分」より「エリアの需要」を重視
・価格交渉の余地がある物件（売主の事情を確認）
・自分でリフォームした場合の投資利回りを計算してから購入判断
大家としての経験を積むほど「良い物件の見極め方」がわかってきます。DIY父さんは次の物件でも「買って・直して・貸す」サイクルを繰り返していきます。^ ^
🏢 アパート投資・リフォームを検討している方へ
アパートのリフォームは「費用対効果」が最重要。DIY父さんは自分で施工することでコストを大幅削減しています。^ ^
こんにちは。DIY父さんです。^ ^
アパート1号の客付に成功して、やることが無くなったDIY父さん。
無くなったと言うか、不動産賃貸業の運営に移行したから、
DIYが無くなっただけ。
→DIY⇒賃貸業
で、DIYも欲しいけど、業としての規模も欲しくなってきた。
だって、規模がないと儲かった感が全然ない（汗）
それどころか、資金繰りが忙し過ぎる！
→資金繰り
破綻するんじゃないかと思うくらいの自転車操業状態（泣）
→自転車操業
だから、買おう！よし、買おう！
決して、買いたい病ではない。
で、手当たり次第に物件検索。
ポータルサイトや不動産屋のホームページをぐるぐるグルグル。
良さそうな物件があれば、シミュレーションして、
問い合わせて、
内見して、
買い付け入れて、
玉砕して（汗）
気を取り直して、
良さそ、、、以下省略。
を繰り返して、繰り返して
まだまだ継続。
良い物件が無さすぎて、レジから脱線する。
脱線先は、また別の機会に。
(勿体つけるスタイル)
で、また物件検索続けてたら、不動産屋から紹介があった。
基本、向こうから来る物件はクソ物件
あまり期待せず見てみると、
→調査
意外と良い。
→意外と良い？とゆーか割と良い
築古戸建。
古いけど屋根吹き替えてるし、リフォームはそれなりで客付出来そう。
微妙な点はあるけど、不動産屋との関係が太くなることを期待すれば、悪くない。
早速、内見。
実は、DIY父さん、いつもそう。
内見する時点で、ほぼ買うつもり。
内見は程々に仲介と指値について話し合う。
売主は仲介と知った関係らしい。
それって、危ないか？と疑いながらも指値が通れば買値でリスクヘッジできる。
駆け引きって楽しい(^^♪
遊ばれてるだけかもしれない（滝汗）
では、今日はこの辺で(^^)／~~~
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