✏️ 初回公開日：2022-02-10 ／ 🔄 リライト更新日：2026年5月8日
✏️ 2026年版 DIY父さんの補足：戸建3号の物件取得と改修計画
AP1号の大規模リフォームが完了し、次のステップへ。戸建3号の物件探しから購入、そして改修計画の全体像を振り返ります。^ ^
戸建3号の物件スペックと購入理由
DIY父さんが戸建3号を選んだ理由：
・価格が安い（DIYリフォーム前提の「訳あり物件」）
・立地がそこそこ良い（賃貸需要がある地域）
・DIYで対応できる範囲の状態（構造はしっかりしている）
・投資利回りがリフォーム後に高くなる試算
古い戸建て物件はリフォームコストがかかりますが、DIYで施工すれば業者コストを大幅削減できます。「安く買って、自分で直して、高く貸す」がDIY大家の基本戦略です。m(_ _)m
投資利回りの予想計算
物件購入前に必ず行う利回り計算：
購入価格：物件価格＋諸費用（登記・仲介手数料等）
リフォーム費用：業者見積もり÷DIY削減率
予想家賃：周辺の同条件物件の家賃相場を調査
表面利回り＝ 年間予想家賃÷（購入価格＋リフォーム費用）×100
DIY父さんは「DIYリフォームを想定した利回り計算」を必ず行ってから物件を購入します。業者施工前提では赤字になる物件でも、DIYなら黒字になるケースがあります。^ ^
物件の状態確認（現地調査）の重要性
購入前の現地調査で確認するポイント：
①構造：基礎・柱・梁・屋根の状態（腐朽・シロアリ被害の有無）
②水回り：給排水管の状態・水漏れ・カビの有無
③電気：分電盤・配線の状態（古い物件は要注意）
④外壁・屋根：防水の状態・雨漏りの有無
⑤内装：壁・床・天井の状態・改修難易度
「DIYで直せる問題」と「業者に依頼が必要な問題」を見極めることが、投資判断のポイントです。m(_ _)m
各部屋の状態確認シリーズについて
戸建3号の改修計画シリーズ（VOL1〜24）では、物件の各部屋を1部屋ずつ丁寧に状態確認しています。
確認した場所：玄関（内外）→廊下→階段→DK（ダイニングキッチン）→1階和室→洗面脱衣室→トイレ→浴室→2階踊り場→2階洋室→2階和室
全部屋の状態を把握してから改修の優先順位と予算を決める「段取り」が、DIYリフォームを成功させる第一歩です。^ ^
戸建リフォームの特徴（アパートとの違い）
アパートのリフォームと戸建リフォームの違い：
・スペースが広い：資材の搬入・保管がしやすい
・音の問題が少ない：隣接住戸への配慮が不要（騒音・臭い）
・設備が独立：給排水・電気をフロア単位で制御しやすい
・改修の自由度が高い：間取り変更も比較的容易
一方で、戸建は「全て自分で管理」する必要があり、敷地・外構・屋根・外壁も改修対象になります。アパートより作業量が多い場合があります。m(_ _)m
🏠 戸建投資・リフォームを検討している方へ
戸建て賃貸はアパートと異なり「自由度の高いリフォームが可能」なのが魅力。DIY父さんは戸建3号でも大幅なDIYリフォームに挑戦しています。^ ^
✏️ 初回公開日：2022-02-10 ／ 🔄 リライト更新日：2026年5月8日
✏️ 2026年版 DIY父さんの補足：戸建3号の物件取得と改修計画
AP1号の大規模リフォームが完了し、次のステップへ。戸建3号の物件探しから購入、そして改修計画の全体像を振り返ります。^ ^
戸建3号の物件スペックと購入理由
DIY父さんが戸建3号を選んだ理由：
・価格が安い（DIYリフォーム前提の「訳あり物件」）
・立地がそこそこ良い（賃貸需要がある地域）
・DIYで対応できる範囲の状態（構造はしっかりしている）
・投資利回りがリフォーム後に高くなる試算
古い戸建て物件はリフォームコストがかかりますが、DIYで施工すれば業者コストを大幅削減できます。「安く買って、自分で直して、高く貸す」がDIY大家の基本戦略です。m(_ _)m
投資利回りの予想計算
物件購入前に必ず行う利回り計算：
購入価格：物件価格＋諸費用（登記・仲介手数料等）
リフォーム費用：業者見積もり÷DIY削減率
予想家賃：周辺の同条件物件の家賃相場を調査
表面利回り＝ 年間予想家賃÷（購入価格＋リフォーム費用）×100
DIY父さんは「DIYリフォームを想定した利回り計算」を必ず行ってから物件を購入します。業者施工前提では赤字になる物件でも、DIYなら黒字になるケースがあります。^ ^
物件の状態確認（現地調査）の重要性
購入前の現地調査で確認するポイント：
①構造：基礎・柱・梁・屋根の状態（腐朽・シロアリ被害の有無）
②水回り：給排水管の状態・水漏れ・カビの有無
③電気：分電盤・配線の状態（古い物件は要注意）
④外壁・屋根：防水の状態・雨漏りの有無
⑤内装：壁・床・天井の状態・改修難易度
「DIYで直せる問題」と「業者に依頼が必要な問題」を見極めることが、投資判断のポイントです。m(_ _)m
各部屋の状態確認シリーズについて
戸建3号の改修計画シリーズ（VOL1〜24）では、物件の各部屋を1部屋ずつ丁寧に状態確認しています。
確認した場所：玄関（内外）→廊下→階段→DK（ダイニングキッチン）→1階和室→洗面脱衣室→トイレ→浴室→2階踊り場→2階洋室→2階和室
全部屋の状態を把握してから改修の優先順位と予算を決める「段取り」が、DIYリフォームを成功させる第一歩です。^ ^
戸建リフォームの特徴（アパートとの違い）
アパートのリフォームと戸建リフォームの違い：
・スペースが広い：資材の搬入・保管がしやすい
・音の問題が少ない：隣接住戸への配慮が不要（騒音・臭い）
・設備が独立：給排水・電気をフロア単位で制御しやすい
・改修の自由度が高い：間取り変更も比較的容易
一方で、戸建は「全て自分で管理」する必要があり、敷地・外構・屋根・外壁も改修対象になります。アパートより作業量が多い場合があります。m(_ _)m
🏠 戸建投資・リフォームを検討している方へ
戸建て賃貸はアパートと異なり「自由度の高いリフォームが可能」なのが魅力。DIY父さんは戸建3号でも大幅なDIYリフォームに挑戦しています。^ ^
こんにちは。DIY父さんです。^ ^
前回、物件探しの中場で不動産屋から受けた
紹介物件の調査を経て指値の交渉をした。
で、あれこれあるけど、割愛して（笑）
(経緯を書こうにも思い出すのが至難の業)
→成約
戸建3号GET！！(^^)v
早速、スペック紹介！
【売り出し時の物件スペック】
(ボカしてるけど)
名称:戸建3号
売り出し価格:¥330万
・建物
面積:60m2
構造:木造2階建瓦葺き
間取:3LDK
設備:上下水道、電気、プロパンガス
駐車場:1台
築年数（購入時):◯◯年(耐用年数超え)
・土地
面積:111m2
地目:宅地
都市計画:市街化区域
接道:公道あり
権利:所有権
・備考
エリア:福岡県北九州市
最寄駅からの距離:JR鹿児島本線駅から徒歩8分
満室想定年間賃料:¥48.0万
満室想定表面利回り:14.5%
現況空室、リフォーム必要(そこそこ直せば貸せる状態)
たぶんシロアリなし
現在進行中の雨漏りなし
大きな傾きなし
未登記部分なし
再建築可
こんな感じ。悪くない(と思ってる)
じゃあ、この物件をどう捌くのか。
では、今日はこの辺で(^^)／~~~
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