✏️ 初回公開日：2022-02-11 ／ 🔄 リライト更新日：2026年5月8日
✏️ 2026年版 DIY父さんの補足：戸建3号の物件取得と改修計画
AP1号の大規模リフォームが完了し、次のステップへ。戸建3号の物件探しから購入、そして改修計画の全体像を振り返ります。^ ^
戸建3号の物件スペックと購入理由
DIY父さんが戸建3号を選んだ理由：
・価格が安い（DIYリフォーム前提の「訳あり物件」）
・立地がそこそこ良い（賃貸需要がある地域）
・DIYで対応できる範囲の状態（構造はしっかりしている）
・投資利回りがリフォーム後に高くなる試算
古い戸建て物件はリフォームコストがかかりますが、DIYで施工すれば業者コストを大幅削減できます。「安く買って、自分で直して、高く貸す」がDIY大家の基本戦略です。m(_ _)m
投資利回りの予想計算
物件購入前に必ず行う利回り計算：
購入価格：物件価格＋諸費用（登記・仲介手数料等）
リフォーム費用：業者見積もり÷DIY削減率
予想家賃：周辺の同条件物件の家賃相場を調査
表面利回り＝ 年間予想家賃÷（購入価格＋リフォーム費用）×100
DIY父さんは「DIYリフォームを想定した利回り計算」を必ず行ってから物件を購入します。業者施工前提では赤字になる物件でも、DIYなら黒字になるケースがあります。^ ^
物件の状態確認（現地調査）の重要性
購入前の現地調査で確認するポイント：
①構造：基礎・柱・梁・屋根の状態（腐朽・シロアリ被害の有無）
②水回り：給排水管の状態・水漏れ・カビの有無
③電気：分電盤・配線の状態（古い物件は要注意）
④外壁・屋根：防水の状態・雨漏りの有無
⑤内装：壁・床・天井の状態・改修難易度
「DIYで直せる問題」と「業者に依頼が必要な問題」を見極めることが、投資判断のポイントです。m(_ _)m
各部屋の状態確認シリーズについて
戸建3号の改修計画シリーズ（VOL1〜24）では、物件の各部屋を1部屋ずつ丁寧に状態確認しています。
確認した場所：玄関（内外）→廊下→階段→DK（ダイニングキッチン）→1階和室→洗面脱衣室→トイレ→浴室→2階踊り場→2階洋室→2階和室
全部屋の状態を把握してから改修の優先順位と予算を決める「段取り」が、DIYリフォームを成功させる第一歩です。^ ^
戸建リフォームの特徴（アパートとの違い）
アパートのリフォームと戸建リフォームの違い：
・スペースが広い：資材の搬入・保管がしやすい
・音の問題が少ない：隣接住戸への配慮が不要（騒音・臭い）
・設備が独立：給排水・電気をフロア単位で制御しやすい
・改修の自由度が高い：間取り変更も比較的容易
一方で、戸建は「全て自分で管理」する必要があり、敷地・外構・屋根・外壁も改修対象になります。アパートより作業量が多い場合があります。m(_ _)m
🏠 戸建投資・リフォームを検討している方へ
戸建て賃貸はアパートと異なり「自由度の高いリフォームが可能」なのが魅力。DIY父さんは戸建3号でも大幅なDIYリフォームに挑戦しています。^ ^
✏️ 初回公開日：2022-02-11 ／ 🔄 リライト更新日：2026年5月8日
✏️ 2026年版 DIY父さんの補足：戸建3号の物件取得と改修計画
AP1号の大規模リフォームが完了し、次のステップへ。戸建3号の物件探しから購入、そして改修計画の全体像を振り返ります。^ ^
戸建3号の物件スペックと購入理由
DIY父さんが戸建3号を選んだ理由：
・価格が安い（DIYリフォーム前提の「訳あり物件」）
・立地がそこそこ良い（賃貸需要がある地域）
・DIYで対応できる範囲の状態（構造はしっかりしている）
・投資利回りがリフォーム後に高くなる試算
古い戸建て物件はリフォームコストがかかりますが、DIYで施工すれば業者コストを大幅削減できます。「安く買って、自分で直して、高く貸す」がDIY大家の基本戦略です。m(_ _)m
投資利回りの予想計算
物件購入前に必ず行う利回り計算：
購入価格：物件価格＋諸費用（登記・仲介手数料等）
リフォーム費用：業者見積もり÷DIY削減率
予想家賃：周辺の同条件物件の家賃相場を調査
表面利回り＝ 年間予想家賃÷（購入価格＋リフォーム費用）×100
DIY父さんは「DIYリフォームを想定した利回り計算」を必ず行ってから物件を購入します。業者施工前提では赤字になる物件でも、DIYなら黒字になるケースがあります。^ ^
物件の状態確認（現地調査）の重要性
購入前の現地調査で確認するポイント：
①構造：基礎・柱・梁・屋根の状態（腐朽・シロアリ被害の有無）
②水回り：給排水管の状態・水漏れ・カビの有無
③電気：分電盤・配線の状態（古い物件は要注意）
④外壁・屋根：防水の状態・雨漏りの有無
⑤内装：壁・床・天井の状態・改修難易度
「DIYで直せる問題」と「業者に依頼が必要な問題」を見極めることが、投資判断のポイントです。m(_ _)m
各部屋の状態確認シリーズについて
戸建3号の改修計画シリーズ（VOL1〜24）では、物件の各部屋を1部屋ずつ丁寧に状態確認しています。
確認した場所：玄関（内外）→廊下→階段→DK（ダイニングキッチン）→1階和室→洗面脱衣室→トイレ→浴室→2階踊り場→2階洋室→2階和室
全部屋の状態を把握してから改修の優先順位と予算を決める「段取り」が、DIYリフォームを成功させる第一歩です。^ ^
戸建リフォームの特徴（アパートとの違い）
アパートのリフォームと戸建リフォームの違い：
・スペースが広い：資材の搬入・保管がしやすい
・音の問題が少ない：隣接住戸への配慮が不要（騒音・臭い）
・設備が独立：給排水・電気をフロア単位で制御しやすい
・改修の自由度が高い：間取り変更も比較的容易
一方で、戸建は「全て自分で管理」する必要があり、敷地・外構・屋根・外壁も改修対象になります。アパートより作業量が多い場合があります。m(_ _)m
🏠 戸建投資・リフォームを検討している方へ
戸建て賃貸はアパートと異なり「自由度の高いリフォームが可能」なのが魅力。DIY父さんは戸建3号でも大幅なDIYリフォームに挑戦しています。^ ^
こんにちは。DIY父さんです。^ ^
前回、戸建3号の売出し時スペックを紹介した。
で、次にこの物件をどう捌くか。
その先の投資利回りは？
捕らぬ狸の皮算用ってやつをやってみる。
当然、まずは購入価格を下げる。
指値だね。
→指値
前回同様、指値交渉は割愛。
指せたのかどーか分からんが価格決定。
購入価格:¥280万
指さった。指さった。と思っとく。
→値下げ
次は、想定家賃を決める。
→家賃
とは言っても、この物件は、買った時点でそこそこキレイ。
逆に言うと、あんまり手をかけなくて貸せるってことで、
リフォームにかける資金は最低限で仕上げる予定。
だから、相場で貸す予定。
ネガティブな表現だけど、売り物件としてはポジティブな一面ではある。
(リフォームコストが小さいから)
ここはとりあえず、不動産屋の想定家賃で設定。
満室想定年間賃料:¥48.0万
で、最低限で仕上げるリフォームに掛ける費用はザクッと目標で。
リフォーム費用:¥45万
で、諸経費はいつも通り物件価格の1割としたいとこだけど、
購入価格が小さいから多分もっと膨らむと予想。
物件取得諸費用:¥40万
客付費用は、家賃の2倍で想定。
客付費用:¥8万
以上を足し算すると投資額が決まる。
投資額:¥373万
これで予想投資利回りが出る。
予想投資利回り:48万÷373万=12.9%
うーん。低い（汗）
想定家賃が低い(安全過ぎ)気もするし、上振れしたとしたら、
想定家賃:¥56.4万
これで
予想投資利回り:56.4万÷373万=15.1%
これなら、悪くない。
(DIY父さんは投資利回り15%がボーダーライン)
あくまで予想。数字遊びの域を出ない。
→とらたぬ皮算用
まぁ、いいや。
進めよう。
では、今日はこの辺で(^^)／~~~
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