DIY父さんの貸家改修計画 VOL2 状態確認 外玄関 戸建3号

✏️ 初回公開日：2022-02-15 ／ 🔄 リライト更新日：2026年5月8日

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✏️ 2026年版 DIY父さんの補足：戸建3号の物件取得と改修計画

AP1号の大規模リフォームが完了し、次のステップへ。戸建3号の物件探しから購入、そして改修計画の全体像を振り返ります。^ ^

戸建3号の物件スペックと購入理由

DIY父さんが戸建3号を選んだ理由：
・価格が安い（DIYリフォーム前提の「訳あり物件」）
・立地がそこそこ良い（賃貸需要がある地域）
・DIYで対応できる範囲の状態（構造はしっかりしている）
・投資利回りがリフォーム後に高くなる試算

古い戸建て物件はリフォームコストがかかりますが、DIYで施工すれば業者コストを大幅削減できます。「安く買って、自分で直して、高く貸す」がDIY大家の基本戦略です。m(_ _)m

投資利回りの予想計算

物件購入前に必ず行う利回り計算：

購入価格：物件価格＋諸費用（登記・仲介手数料等）
リフォーム費用：業者見積もり÷DIY削減率
予想家賃：周辺の同条件物件の家賃相場を調査
表面利回り＝ 年間予想家賃÷（購入価格＋リフォーム費用）×100

DIY父さんは「DIYリフォームを想定した利回り計算」を必ず行ってから物件を購入します。業者施工前提では赤字になる物件でも、DIYなら黒字になるケースがあります。^ ^

物件の状態確認（現地調査）の重要性

購入前の現地調査で確認するポイント：
①構造：基礎・柱・梁・屋根の状態（腐朽・シロアリ被害の有無）
②水回り：給排水管の状態・水漏れ・カビの有無
③電気：分電盤・配線の状態（古い物件は要注意）
④外壁・屋根：防水の状態・雨漏りの有無
⑤内装：壁・床・天井の状態・改修難易度

「DIYで直せる問題」と「業者に依頼が必要な問題」を見極めることが、投資判断のポイントです。m(_ _)m

各部屋の状態確認シリーズについて

戸建3号の改修計画シリーズ（VOL1〜24）では、物件の各部屋を1部屋ずつ丁寧に状態確認しています。

確認した場所：玄関（内外）→廊下→階段→DK（ダイニングキッチン）→1階和室→洗面脱衣室→トイレ→浴室→2階踊り場→2階洋室→2階和室

全部屋の状態を把握してから改修の優先順位と予算を決める「段取り」が、DIYリフォームを成功させる第一歩です。^ ^

戸建リフォームの特徴（アパートとの違い）

アパートのリフォームと戸建リフォームの違い：
・スペースが広い：資材の搬入・保管がしやすい
・音の問題が少ない：隣接住戸への配慮が不要（騒音・臭い）
・設備が独立：給排水・電気をフロア単位で制御しやすい
・改修の自由度が高い：間取り変更も比較的容易

一方で、戸建は「全て自分で管理」する必要があり、敷地・外構・屋根・外壁も改修対象になります。アパートより作業量が多い場合があります。m(_ _)m

✏️ 初回公開日：2022-02-15 ／ 🔄 リライト更新日：2026年5月8日

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✏️ 2026年版 DIY父さんの補足：戸建3号の物件取得と改修計画

AP1号の大規模リフォームが完了し、次のステップへ。戸建3号の物件探しから購入、そして改修計画の全体像を振り返ります。^ ^

戸建3号の物件スペックと購入理由

DIY父さんが戸建3号を選んだ理由：
・価格が安い（DIYリフォーム前提の「訳あり物件」）
・立地がそこそこ良い（賃貸需要がある地域）
・DIYで対応できる範囲の状態（構造はしっかりしている）
・投資利回りがリフォーム後に高くなる試算

古い戸建て物件はリフォームコストがかかりますが、DIYで施工すれば業者コストを大幅削減できます。「安く買って、自分で直して、高く貸す」がDIY大家の基本戦略です。m(_ _)m

投資利回りの予想計算

物件購入前に必ず行う利回り計算：

購入価格：物件価格＋諸費用（登記・仲介手数料等）
リフォーム費用：業者見積もり÷DIY削減率
予想家賃：周辺の同条件物件の家賃相場を調査
表面利回り＝ 年間予想家賃÷（購入価格＋リフォーム費用）×100

DIY父さんは「DIYリフォームを想定した利回り計算」を必ず行ってから物件を購入します。業者施工前提では赤字になる物件でも、DIYなら黒字になるケースがあります。^ ^

物件の状態確認（現地調査）の重要性

購入前の現地調査で確認するポイント：
①構造：基礎・柱・梁・屋根の状態（腐朽・シロアリ被害の有無）
②水回り：給排水管の状態・水漏れ・カビの有無
③電気：分電盤・配線の状態（古い物件は要注意）
④外壁・屋根：防水の状態・雨漏りの有無
⑤内装：壁・床・天井の状態・改修難易度

「DIYで直せる問題」と「業者に依頼が必要な問題」を見極めることが、投資判断のポイントです。m(_ _)m

各部屋の状態確認シリーズについて

戸建3号の改修計画シリーズ（VOL1〜24）では、物件の各部屋を1部屋ずつ丁寧に状態確認しています。

確認した場所：玄関（内外）→廊下→階段→DK（ダイニングキッチン）→1階和室→洗面脱衣室→トイレ→浴室→2階踊り場→2階洋室→2階和室

全部屋の状態を把握してから改修の優先順位と予算を決める「段取り」が、DIYリフォームを成功させる第一歩です。^ ^

戸建リフォームの特徴（アパートとの違い）

アパートのリフォームと戸建リフォームの違い：
・スペースが広い：資材の搬入・保管がしやすい
・音の問題が少ない：隣接住戸への配慮が不要（騒音・臭い）
・設備が独立：給排水・電気をフロア単位で制御しやすい
・改修の自由度が高い：間取り変更も比較的容易

一方で、戸建は「全て自分で管理」する必要があり、敷地・外構・屋根・外壁も改修対象になります。アパートより作業量が多い場合があります。m(_ _)m

こんにちは。DIY父さんです。^ ^ 前回同様、写真を並べて状態確認していく。 今回は3DKで割とこじんまりとした戸建。 外玄関を見ていく。 →間取図 外玄関の照明とポストが THE 昭和 →外玄関 → 外玄関 → 外玄関 → 外玄関 → 外玄関 → 外玄関 → 外玄関 → 外玄関 外玄関の古めかしさ、コレはどうかしようとか考えちゃダメ。 お金掛けない以上は、ある程度そのままいくしかないのかなー（汗） では、今日はこの辺で(^^)／~~~