アパートローンの金利が1%違うだけで、10年間の返済額は数百万円変わる。DIY父さんは借り換えを検討し始めてから実行まで6ヶ月かかったが、その結果として年間20万円以上の返済負担を削減することに成功した。具体的な手順と数字を全部公開する。
借り換えを思い立ったきっかけ
きっかけは税理士との打ち合わせだった。「ローンの金利、最近見直しましたか」と聞かれ、初めて真剣に考えた。購入時に組んだローンは金利2.5%（変動）。当時は「まあこんなもんか」と思っていたが、3年経って市況を調べると同条件のローンが1.5%台で出ていることを知った。
残債3,200万円・残り23年という状況で、1%の差がどれほど大きいかを計算してみた。
借り換えシミュレーション
現状のローン条件と借り換え後の比較表を作った。
| 項目 | 現状 | 借り換え後 |
|---|---|---|
| 残債 | 3,200万円 | 3,200万円 |
| 金利 | 2.5%（変動） | 1.45%（変動） |
| 残り返済期間 | 23年 | 23年 |
| 月返済額 | 約152,000円 | 約135,000円 |
| 年間差額 | — | ▲204,000円 |
| 総利息削減額（23年） | — | 約469万円 |
月2万円弱・年間20万円以上の差は無視できない。借り換えにかかる諸費用（約50万円）を差し引いても、2〜3年で回収できる計算だ。
交渉の具体的な手順
ステップ1：既存銀行に金利優遇を交渉する
最初にやるべきことは、今の銀行に金利引き下げを直接交渉することだ。「他行への借り換えを検討している」という事実を伝えると、銀行側が引き留めのために金利を下げてくれることがある。
DIY父さんの場合、既存銀行に「他行で1.5%台のオファーが来ている」と伝えたところ、2.5% → 2.1%までの引き下げを提示された。ただし1.45%には届かなかったため、他行への借り換えに進んだ。
ステップ2：複数行に仮審査を申し込む
他行への借り換えを進める場合、最低3行に仮審査を申し込む。仮審査は無料で、断られても信用情報に大きな影響はない（正式申込みの場合は影響あり）。
アパートローンを扱う主な金融機関のカテゴリー：
- 地方銀行・信用金庫：地元に強く交渉余地が大きい
- 信託銀行・メガバンク：審査が厳しいが金利が低い場合あり
- ノンバンク系（オリックス・セゾンなど）：審査が通りやすいが金利は高め
ステップ3：条件を揃えて比較する
各行の提示条件を比較する際、金利だけで判断しない。諸費用（登記費用・保証料・事務手数料）と、金利タイプ（変動・固定）を揃えて比較することが重要だ。
⚠️ 注意：諸費用を忘れずに計算
借り換え時の諸費用は一般に残債の1.5〜2%程度かかる。3,200万円残債なら約50〜65万円が目安。この費用を回収できる年数（損益分岐点）を必ず計算してから決断すること。返済残り年数が5年を切っている場合は借り換えの効果が薄い。
審査を通すためのポイント
アパートローンの借り換え審査は、新規融資と同等レベルで見られる。通りやすくするためのポイントをまとめた。
収支の健全性を証明する
直近2〜3年の確定申告書を準備する。賃料収入・空室率・修繕費の推移を説明できるようにしておく。空室率が高い時期があれば、その理由と対策を説明できると審査官の印象が良くなる。
物件の資産価値を把握しておく
借り換え先の銀行は担保評価を行う。購入時より評価が下がっていると、希望通りの融資が受けられないケースがある。事前に不動産業者に概算査定を依頼しておくと良い。
個人の信用情報を整える
クレジットカードの延滞・キャッシング残高・他のローン残債は審査に影響する。借り換え申込み前の6ヶ月間は、不必要なクレジット契約・キャッシングを避ける。
実際の結果
最終的に地方銀行Aに借り換えが成立した。金利2.5% → 1.45%、月返済額が17,000円減少した。年間換算で204,000円の削減だ。諸費用は約52万円かかったが、31ヶ月（2年7ヶ月）で回収できる計算になる。
交渉開始から借り換え完了まで6ヶ月かかった。手間ではあったが、残り23年の総利息削減額は約469万円。時間単価に換算すれば十分すぎる投資対効果だった。
まとめ
アパートローンの借り換えで大事なポイントをまとめる。
- まず既存銀行に金利引き下げ交渉をする——借り換えなしで解決する場合もある
- 複数行に仮審査を申し込み、諸費用込みで比較する
- 損益分岐点を計算してから最終判断する
- 確定申告書・物件資料・個人信用情報を整えて審査に臨む
金利は「言われたまま払うもの」ではない。交渉と比較で、年間数十万円の差が生まれる。ローンを見直したことがない大家は、今すぐ金利確認から始めることをすすめる。
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