不動産賃貸業をやっていて、確定申告を税理士に丸投げしている大家は損をしている。税理士は「言われた経費を入力する人」であって、「使える経費を全部見つけてくれる人」ではない。
DIY父さんは15年間、自分で確定申告をしてきた。その経験から、賃貸収入に使える節税ポイントを15個まとめた。1つ知るだけで数万円変わることもある。
申告が必要な収入の種類
まず前提として、賃貸収入は「不動産所得」として申告する。不動産所得＝収入－必要経費だ。この経費を最大化することが節税の本質になる。
なお、年間の不動産所得が20万円を超える場合は確定申告が必要（給与所得がある場合）。専業大家であれば金額にかかわらず申告対象になる。
必ず使いたい経費15項目
① 減価償却費
建物・設備は毎年「減価償却費」として経費計上できる。現金支出がないのに経費になる最大の節税アイテムだ。計算が複雑なのでここだけは税理士に確認してもいい。
② 修繕費
クロス張替え、設備交換、外壁塗装など。ただし「資本的支出」との区別に注意（後述）。
③ 管理委託費
管理会社への委託料は全額経費。家賃の5〜10%が相場。
④ ローン利息
借入金の利息部分のみ経費になる（元本返済は経費にならない）。毎年銀行から送られてくる「返済予定表」で利息額を確認すること。
⑤ 固定資産税・都市計画税
毎年4〜6月頃に届く納税通知書の金額がそのまま経費。忘れずに計上しよう。
⑥ 火災保険料・地震保険料
年払いは全額経費。複数年一括払いの場合は年割り按分になる。
⑦ 広告費・仲介手数料
入居者募集のための広告費、仲介業者への手数料は全額経費。
⑧ 旅費・交通費
物件の管理・確認・業者との打ち合わせのために要した交通費。ガソリン代・高速代・電車賃など。ただし記録が必要（日付・目的・行き先）。
⑨ 通信費
賃貸管理に使うスマホ・インターネット費用は「業務使用割合」で按分経費化できる。DIY父さんは60%を経費計上している。
⑩ 消耗品費
清掃用品、電球・電池（共用部）、鍵の複製代、補修材料など。レシートを残しておくこと。
⑪ 専門家報酬
税理士報酬、司法書士費用、弁護士費用（トラブル対応）など。
⑫ 損害保険料（賠償責任保険）
大家賠償責任保険の保険料も経費になる。
⑬ 建物管理費・共益費
エレベーター点検、消防設備点検、清掃委託費など。
⑭ 新聞・書籍・セミナー費
不動産投資・賃貸管理に関する書籍、セミナー参加費は経費になる。
⑮ 雑費
上記に当てはまらない細かい支出。ただしあまり雑費が多すぎると税務調査で疑われるので、適切な科目で計上するほうがよい。
青色申告で65万円控除を取る方法
個人大家でも青色申告は使える。青色申告特別控除（最大65万円）を適用すれば、所得から65万円を追加で差し引けるのだ。
条件は「複式簿記による記帳」と「e-Tax（電子申告）での提出」。最初は難しく感じるが、弥生会計・freeeなどのクラウド会計ソフトを使えば素人でも対応できる。DIY父さんはfreeeを使っている。
⚠️ よくあるNG：修繕費と資本的支出の区別
修繕費は全額その年の経費になるが、「資本的支出」（建物の価値を高める支出）は減価償却として複数年にわたって経費化する必要がある。たとえば「外壁をボロの塗装→維持」は修繕費、「ボロの外壁→タイル貼りに格上げ」は資本的支出になる。判断が難しい場合は税理士に確認すること。
まとめ
確定申告は大家にとって「合法的な節税の機会」だ。使える経費を全部使わないのは、お金をドブに捨てているのと同じ。
まずは15項目を見て「自分は漏れなく経費計上できているか」を確認してみよう。1項目見落とすだけで数万円の損になる。
次の記事では中古アパート初年度の実際の収支を公開する。
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