退去が出るたびに業者任せにすると、原状回復費は1部屋あたり15〜25万円かかる。それを「しょうがない」と払い続けていたら、利益は消える。
DIY父さんは15年間、原状回復の多くを自分でやってきた。最初は不慣れで時間がかかったが、今では1部屋2〜3日で仕上げられる。この記事では業者見積18万円に対してDIYで3.5万円に抑えた実例を公開する。
業者見積もりの内訳
1K・25㎡の退去後、まず管理会社経由で業者に見積もりを依頼した。結果は以下の通り。
| 作業内容 | 業者見積 |
|---|---|
| クロス張替え（全室） | 72,000円 |
| CF（クッションフロア）貼替 | 28,000円 |
| 建具調整（ドア・襖） | 18,000円 |
| ハウスクリーニング | 35,000円 |
| 残置物処分 | 15,000円 |
| 消臭・除菌 | 12,000円 |
| 合計 | 180,000円 |
18万円。1戸1.5万円の家賃物件で18万円の原状回復費。12ヶ月分の家賃収入が丸ごと飛ぶ計算だ。
DIYで自分でやったこと
①クロス張替え
室内全体のクロスを自分で張替えた。パターンは「既存クロスを剥がす→下地処理→糊付け→貼り付け→ジョイント処理」の流れ。材料費はクロス代（30m×330円）＋糊（1,500円）＋ジョイントコーク（500円）で合計約12,000円。作業時間は1日8時間×2日。
②CF（クッションフロア）貼替
キッチンと洗面所のCFを貼替。材料費はCF（3m×1,200円）＋両面テープで合計約5,000円。コツは「端をしっかり押さえること」と「継ぎ目を目立たない位置に持ってくること」。作業時間は半日。
③建具調整
ドアの蝶番調整と鴨居の削り（ドアの開閉が重くなっていた）。六角レンチ1本で解決するケースが多い。材料費ゼロ、時間は2時間程度。
④クリーニング
業者に頼まず自分でやった。レンジ周り・浴室・トイレ・床。洗剤代が3,000円程度。作業時間は1日。「業者クリーニング」と言っても、道具と時間があれば素人でも同等レベルに仕上がる。
実費コスト比較表
| 作業内容 | 業者 | DIY実費 |
|---|---|---|
| クロス張替え | 72,000円 | 12,000円 |
| CF貼替 | 28,000円 | 5,000円 |
| 建具調整 | 18,000円 | 0円 |
| クリーニング | 35,000円 | 3,000円 |
| 残置物・消臭 | 27,000円 | 15,000円 |
| 合計 | 180,000円 | 35,000円 |
差額145,000円。コスト削減率80.6%。
DIYに必要な道具リスト
最初から全部揃える必要はないが、以下の道具があれば原状回復DIYのほとんどはカバーできる。
- 壁紙用カッター（大・小）
- 地ベラ（壁紙押さえ）
- ローラー（糊塗り用・空気抜き用）
- スポンジ・雑巾
- ジョイントコーク（白）
- パテ・パテベラ（穴埋め用）
- 六角レンチセット（建具調整用）
- カッターマット（CF作業用）
- 両面テープ（強力・CF用）
🔧 クロス張替えセット
初めてのクロス張替えならセット品が便利。カッター・ローラー・ヘラがまとめて入ったDIYセットはAmazonで3,000〜5,000円程度。
失敗したこと・やり直したこと
きれいごとなしに正直に書く。
失敗①：クロスの継ぎ目が浮いた
1回目の施工で、乾燥後に継ぎ目が数箇所浮いてきた。原因は「糊の量が少なかった」こと。ジョイント部分は多めに糊を塗り、ジョイントローラーでしっかり圧着することが重要だとわかった。
失敗②：CFの端が剥がれてきた
両面テープの圧着が不十分で、端が1箇所剥がれてきた。CFは貼った後に全体を体重をかけて圧着する（足で踏む）ことが大切。気泡が残っているとそこから剥がれてくる。
失敗③：下地処理を省いてクロスを貼ったら凸凹が目立った
古い石膏ボードの凸凹をパテで埋めずにクロスを貼ったら、仕上がりに凸凹が透けて見えた。面倒でも下地処理は省かないほうがよい。
まとめ：DIY原状回復は「慣れ」が全て
最初の1部屋は時間がかかる。失敗もする。でも2部屋目、3部屋目と経験を積むうちに、スピードと精度が上がっていく。
DIY父さんが初めてクロスを貼ったときは2日半かかった。今は1日で仕上がる。その「慣れ」が積み重なって、15年間で節約した原状回復費の合計は数百万円になっている。
道具を揃える初期費用は2〜3万円。1回の原状回復で元が取れる。興味のある大家さんはまず1部屋試してみてほしい。
📚 大家のリアル シリーズ
