DIYリノベで原状回復コストを80%削減した実例｜8棟運営の大家が解説

こんにちは。

DIY父さんです。

^ ^退去後の原状回復、業者に任せると1部屋10〜20万円かかるんですよね。

DIY父さんは自分でやることでその費用を2〜4万円に抑えています。

8棟を15年運営してきた実例をもとに、DIYで原状回復を進める方法を解説しますね (⌒▽⌒)

業者見積と実際のコスト比較

DIY原状回復の手順

STEP 1｜退去立会い当日に写真を100枚撮る

キズ・汚れ・設備不具合を全て記録します。

後で敷金精算トラブルになったときの証拠になるんです。

ここをサボると後でヒヤッとします σ^_^;

STEP 2｜クロス張替（最重要・最大コスト削減ポイント）

6畳1Kのクロス総面積は約60〜80㎡。

のり付き壁紙を使えばプロ工具不要です。

必要な道具はカッター・地ベラ・ジョイントコーク・スポンジだけ。

1日5〜6時間×2日で完成します。

最初はドキドキしますが、慣れると楽しいですよ ^ ^

STEP 3｜ハウスクリーニングを自分でやる

業者のハウスクリーニングは「特殊な薬品を使う」というより「丁寧な清掃」が主体です。

重曹・クエン酸・メラミンスポンジ・洗剤があれば8割は自分でできます。

浴室のカビ取りだけはカビキラー強めで対応しますね。

STEP 4｜照明LED化で次の退去後コストも減らす

白熱球・蛍光灯をLEDシーリングに交換します。

工事費ゼロ・差し込むだけ。

電気代が入居者負担の場合でも、物件の魅力が上がります。

これは地味に効きますよ (⌒▽⌒)

STEP 5｜建具・設備の小補修

蝶番のキシみ・ドアノブのゆるみ・シャワーヘッドの劣化などは自分で交換します。

部品代500〜2,000円で済みます。

DIY原状回復ができない場合は相見積もりで

時間がない・スキルがないときはプロに任せる判断も正しいです。

ただしその場合でも必ず複数社から見積を取ってくださいね。

ここは無理せずいきましょう ^^;

まとめ

原状回復DIYの核心は「クロス張替えを自分でできるかどうか」なんです。

これ1つで1部屋あたり8〜10万円のコスト削減になります。

DIY父さんは8棟×年1〜2回退去×10万円削減 = 年間80〜160万円の節約をDIYで生み出しています ψ(‘∇’)ψ

DIYでカバーした作業項目とコスト削減額の全リスト

原状回復を業者に丸投げすると1部屋で15万円から22万円という見積が当たり前に出てきます。

DIY父さんが15年運営してきた8棟のうち、退去回数は累計でおよそ60回。

そのほとんどを自分の手で仕上げてきました。

実際にどの作業をDIY化し、いくら削減できたかを項目別に整理しますね。

これから始める大家さんやDIYリノベに挑戦したい人にとって、最初に「どの作業から手を出すか」を決めるための地図になるはずです ^ ^

まずクロス張替え。

これは業者依頼だと6畳1Kワンルーム1部屋でおよそ9万円かかります。

クロスのm単価が1,200円から1,500円、貼り手間が同程度、廃材処分や養生で1万円程度の上乗せ。

これを自分でやればのり付き壁紙60mで1万2,000円、ジョイントコークやのり追加で2,000円、養生テープと地ベラで合計2万円弱。

差額にして7万円。

1部屋でこの効果が出るのだから、年間2回の退去がある物件なら年14万円が手元に残る計算になります。

これはガンガンやりたくなりますよね (⌒▽⌒)

次にフローリング補修・張替。

業者見積は12畳分で15万円が標準です。

CFシート（クッションフロア）に置き換えればm単価1,500円程度、6畳でも1万円、12畳でも2万円で済みます。

施工はカッターと両面テープと地ベラだけ。

仕上がりはフローリング張替よりも安価ですがクッション性があり、退去後の見栄えとしては入居者からも好評です。

床鳴り対策として下地に薄ベニヤを噛ませても合計3万円以内に収まります。

水栓交換も大きいです。

混合栓1個を業者に頼むと部品代込み4万円。

DIY父さんはホームセンターで国産メーカー品を選び、部品代5,000円から8,000円で済ませています。

工具はモーターレンチとシールテープだけ。

所要時間は30分。

ガス給湯機との接続部分だけ気をつければ素人でも問題なく交換できます。

これも1棟で2か所、3か所と発生するので、年合計で5万円から6万円の差が出る作業です ^ ^

トイレ便座の交換は6万円が業者見積、自分でやれば1万2,000円。

温水洗浄便座も差し込み式が主流なので、ドライバー1本で交換完了します。

網戸の張替は2万円が3,000円。

網本体が500円、ゴムが300円、押さえローラーが1,500円。

ドアの再塗装は3万円が2,000円。

サンドペーパーとマスキングテープ、水性塗料があれば仕上がります。

襖の張替は4万円が6,000円。

和襖紙とでんぷん糊、霧吹きで仕上げられます。

並べてみると、差額の大きさに我ながら驚きます (・・?)

これらの作業を全て足し合わせると、1部屋あたり業者見積40万円相当の作業が、DIYなら6万円から8万円で実現できます。

退去のたびに30万円以上が手元に残る計算になります。

8棟運営で年12回退去があるDIY父さんの場合、この差額は年間360万円を超えます。

これがDIYリノベを15年続けてきた最大の経済的メリットなんです ψ(‘∇’)ψ

業者に依頼する残り20%の判断軸

全てをDIY化することは可能ですが、合理的ではありません。

DIY父さんが「これは絶対に業者に頼む」と決めている領域は4つあります。

ハウスクリーニング上級・エアコン分解洗浄・排水溝高圧洗浄・水回り設備の完全交換です。

それぞれの判断基準を明確に持っておくと、DIYと業者依頼のラインが揺らがず、結果として総コストが安定しますよ ^ ^

1つ目のハウスクリーニング上級。

退去から内見開始までの時間が短い物件では、自分のクリーニングだけでは仕上がりが追いつきません。

特に油汚れがひどい単身男性退去後や、ペット可物件のニオイ除去は専門業者が圧倒的に速いです。

費用は2万円から3万円で、入居決定までのスピードを考えるとペイします。

判断軸は「次の内見予約が48時間以内に入っているか」。

入っていれば即発注、なければ自分でやります。

2つ目のエアコン分解洗浄。

素人がやって基盤を壊したら本末転倒です。

1台8,000円から1万円で済む業者依頼は、コストパフォーマンスとして圧倒的に強いです。

DIY父さんは年に1度、全物件のエアコンを業者に一括発注しています。

8台で7万円程度。

これだけで入居者からの「カビ臭い」「効きが悪い」クレームがほぼゼロになります。

投資対効果としては段違いですね (⌒▽⌒)

3つ目の排水溝高圧洗浄。

これは賃貸物件で5年に1度は必ずやる作業です。

1棟で2万円から3万円。

詰まりトラブルになってから呼ぶと出張費含めて5万円を超えるので、予防保守として組み込むのが正解です。

DIY父さんは確定申告の節税にもなるため「修繕費」として計上しています。

4つ目の水回り設備の完全交換。

給湯器、ユニットバス、システムキッチンの交換は10万円から50万円の世界です。

これは絶対にDIYで手を出してはいけません。

ガス・電気・水道の3つが同時に絡む工事は法的にも有資格者が必要です。

給湯器なら20万円前後の出費を覚悟します。

ただし業者選定では2社以上の相見積もりを必須にします。

同じ機種でも5万円以上差が出ることがあります。

ここは安全第一でいきましょう (-_-;)

必要工具一覧と購入費用の内訳

DIY原状回復を本格的に始めるなら、ある程度の初期投資が必要になります。

DIY父さんが15年間で揃えてきた工具を全て公開しますね。

最初に全部揃える必要はありませんが、長期で見るとどれも何度も使う道具ばかりです ^ ^

電動ドライバー。

これがないと話になりません。

マキタかハイコーキの18Vインパクトドライバーを1万円前後で揃えます。

ビットセットを1,500円で買い足して、ネジ・コーススレッド・タッピングビス全てに対応させます。

バッテリー2個セットを買えば作業中の充電待ちがなくなります。

15年でドリル本体は2回買い換えましたが、累計2万円程度の投資で済んでいます。

相棒みたいな存在ですね (⌒▽⌒)

ジグソー。

フローリング切断や合板加工に必須です。

1万2,000円のリョービ製で十分。

刃の交換が早いタイプを選びます。

ブレード（替刃）は10枚セットで1,000円、ステンレス用と木工用を揃えておきます。

襖や障子の枠を切るときにも活躍します。

サンダー。

ドア塗装の下地処理に必要です。

マキタの6,000円モデルが定番。

サンドペーパー#80、#120、#240の3種類を常備します。

1棟で1回の作業に対しペーパー消費は2,000円程度。

塗装仕上げが格段にきれいになりますよ ^ ^

手工具一式。

カッター・地ベラ・スクレーパー・ヘラ・モーターレンチ・モンキーレンチ・ノギス・水準器・コーキングガン。

合計8,000円。

これは100均で揃えず、必ずホームセンターで安価でもブランド品を選びます。

長期使用で疲労感が全く違うんです。

消耗品は月3,000円が目安です。

マスキングテープ、養生シート、ジョイントコーク、シリコン、軍手、サンドペーパー、塗料用ローラー、刷毛。

これらは作業のたびに減っていきます。

年間36,000円程度の経常支出として組み込みます。

合計すると、初期投資3万8,000円、年間消耗品3万6,000円。

年14万円の削減効果と比較すれば、初期投資は最初の退去1回で完全に回収できる計算です。

ここまで来ると工具がどんどん愛おしくなるんですよね ψ(‘∇’)ψ

各作業の所要時間と難易度評価（5段階）

DIY初心者が一番つまずくのが「これに何時間かかるのか分からない」という不安です。

DIY父さんが15年の経験で測定してきた標準作業時間と、難易度を5段階で評価したリストを公開しますね。

難易度1が最も簡単、5が最も難しいです。

これから始める人は難易度2までから入るのが現実的ですよ ^ ^

クロス張替（6畳1部屋）：所要時間10時間、難易度3。

1日5時間×2日で完成。

最初の1部屋は12時間、2部屋目から徐々に短縮、5部屋目で7時間まで到達しました。

難所は出隅・入隅の処理と、ジョイント部分のローラーかけ。

コツは慣れに比例します (⌒▽⌒)

CFシート張替（6畳）：所要時間4時間、難易度2。

家具のない状態で測ってカットして両面テープで貼るだけ。

コーナーの折り込みが少しコツが要りますが、難易度は低いです。

水栓交換：所要時間30分、難易度2。

止水栓を閉めて古い栓を外し、シールテープを巻いて新しい栓を取り付けます。

コツはシールテープを必ず7重以上巻くこと。

これだけで水漏れリスクがゼロになります。

トイレ便座交換：所要時間30分、難易度1。

ボルト2本外して付け替えるだけ。

これが一番カンタンな作業です。

DIY初心者の入門編として最適ですよ ^ ^

網戸張替：所要時間40分（1枚）、難易度2。

古いゴムを外して新しい網をのせ、押さえローラーでゴムを押し込みます。

これも単純作業ですがピンと張る感覚が初回は分かりにくいです。

2枚目から安定します。

ドア塗装：所要時間6時間、難易度3。

サンディング→マスキング→1度塗り→乾燥→2度塗り→乾燥。

乾燥時間を含めると2日かかります。

仕上がりは塗料の質に大きく依存します。

襖張替：所要時間2時間（1枚）、難易度3。

霧吹きで湿らせて剥がし、新しい紙を貼ります。

コーナーの処理と、表側に貼ったときの空気抜きが慣れを要します。

最初はちょっと苦戦するかもしれません σ^_^;

ハウスクリーニング全室：所要時間8時間、難易度2。

重曹・クエン酸・メラミンスポンジを使い分ければ、専門業者と8割は変わらない仕上がりになります。

浴室のカビだけは強力なカビ取り剤が必要です。

過去の失敗例3つと回避策

15年やっていれば失敗もしています。

DIY父さんが特に「もうやらない」と決めた失敗例を3つ公開しますね。

失敗から学ぶことの方が、成功からよりも実用的なんです。

同じ失敗を読者がしないために、回避策とセットで書きます (つД｀)ノ

失敗例1：クロス張替の糊不足。

最初の3棟目までは「のり付き壁紙だから追加のりは不要」と思い込んでいました。

結果、1年後に剥がれが出る。

追加のり（クロスボンド）をジョイント部分に必ず追加するべきでした。

回避策は、ジョイント部分・出隅・入隅・コンセント周りには必ず追加のりを塗ること。

これだけで剥がれの再発がなくなりました。

追加のりは1本300円。

けちると数年後に張替えコスト全部が水の泡になります。

やっちゃいました…(-_-;)

失敗例2：フローリング下地の床鳴り。

CFシートを直接古いフローリングの上に貼ったところ、入居後3か月で床鳴りクレームが発生しました。

下地のたわみが原因だったんです。

回避策は、CFシートを貼る前に2.5mm厚のラワン合板を下地として敷くこと。

資材費が3,000円増えますが、床鳴りリスクをゼロにできます。

今では8棟全てでこの工程を標準化しています ^ ^

失敗例3：水栓パッキンの再利用。

古い水栓を外して新しいものに交換するとき、節約のためにパッキンだけ再利用したことがあります。

3か月で水漏れ発生、退去後にもかかわらず家主負担で修繕。

パッキンは100円から200円なので、必ず新品に交換します。

これがDIYで最大に守るべきルールの1つ。

安く済ませようとして高くつく典型例です σ^_^;

入居者への引渡し品質：こだわった点とこだわらなかった点

DIY父さんの原状回復は「全部完璧」を目指していません。

入居者が気にする部分には徹底的にこだわり、気にしない部分はそこそこで仕上げます。

この選択と集中が、コストを抑えつつ満足度を上げる秘訣なんです。

15年の入居者アンケート結果から見えた「気にする・気にしない」の境界線を公開しますね ^ ^

こだわった点1：水回りの清掃。

これは99%の入居者が内見時に最初に見る場所です。

キッチンのシンク、浴室の鏡、トイレの便器、洗面台。

この4箇所はメラミンスポンジと専用洗剤で完璧に磨き上げます。

所要時間は1部屋あたり3時間。

ここをサボると内見即離脱されることが分かったので、絶対に手を抜きません (-_-;)

こだわった点2：玄関の第一印象。

靴を脱ぐスペースの清掃、靴箱の中までの拭き上げ、ドアノブの磨き上げ。

玄関を開けて3秒で印象が決まります。

ここに30分かけます。

こだわった点3：照明の明るさ。

全てのLED化、特にキッチンとリビングは昼白色6,000ケルビン以上にします。

室内が明るく見えると、それだけで物件が「キレイ」と感じられる効果があるんです。

電気代は入居者負担ですが、内見成約率に直結します (⌒▽⌒)

こだわらなかった点1：襖の柄。

和室物件で襖の柄は安価な無地系にしています。

柄物だと費用も時間もかかりますが、入居者の8割は襖の柄を気にしていません。

シンプルな無地で十分です。

こだわらなかった点2：押し入れの中の壁紙。

押し入れは扉を閉めて生活する場所なので、ここまでクロスを完璧に張替えていません。

古いままでも入居者からクレームが出たことは一度もありません ^^;

こだわらなかった点3：ベランダのタイル磨き。

物干しに使うだけなので、最低限の清掃で十分です。

タイル目地まで完璧にすると数時間かかりますが、効果は薄いです。

この「こだわるところ・こだわらないところ」を明確にしたことで、退去から募集開始までの期間が15年で平均14日から平均5日まで短縮できました。

空室期間の短縮は、家賃に直結する最大の利益源です。

ここが効きました ψ(‘∇’)ψ

1棟目から5棟目までのDIYスキル進化と時間短縮

DIY原状回復は経験値が圧倒的に効く世界です。

DIY父さんが1棟目から5棟目までで体験した「スキル進化と時間短縮」の実データを公開しますね。

これから始める人にとって「最初は時間がかかっても焦らない」というメッセージとして読んでほしいです ^ ^

1棟目（2010年）：1部屋40時間。

クロス張替16時間、CFシート8時間、清掃8時間、その他8時間。

仕上がりはお世辞にもプロ並みとは言えませんでした。

クロスのジョイントが目立つ、CFシートの端が浮く、清掃の拭き残しが多数。

ただし業者見積15万円が材料費2万円で済んだという実感が大きく、次もやろうという気持ちが続きました σ^_^;

2棟目（2012年）：1部屋30時間。

クロス12時間、CFシート6時間、清掃6時間、その他6時間。

コツが分かってきた段階です。

クロスのジョイントローラーの使い方と、CFシートの端処理が改善しました。

仕上がりも入居者から「キレイですね」と言われるレベルに到達。

あの一言は嬉しかったですね (⌒▽⌒)

3棟目（2014年）：1部屋22時間。

クロス9時間、CFシート4時間、清掃5時間、その他4時間。

電動工具の使い方が自分なりに最適化されました。

インパクトドライバーのトルク設定、ジグソーの刃の選び方、サンダーの圧のかけ方。

この時点でプロ並みの仕上がりに到達しました。

4棟目（2017年）：1部屋16時間。

クロス7時間、CFシート3時間、清掃4時間、その他2時間。

事前準備の効率化が進みました。

材料の事前カット、養生の段取り、工具配置の最適化。

「動く時間」と「考える時間」の比率が改善しました ^ ^

5棟目（2020年）：1部屋12時間。

クロス5時間、CFシート2時間、清掃3時間、その他2時間。

完全にルーティン化されました。

何時に何を始めて何時に何を終えるかが事前に全て決まっています。

仕上がりは1棟目とは別物。

プロ業者と並べても遜色ないレベルです ψ(‘∇’)ψ

1棟目から5棟目で所要時間が40時間から12時間に短縮されました。

3分の1以下です。

これは経験値の力に他なりません。

最初の数棟は時間がかかって当然と覚悟し、5棟目までは「修行期間」として割り切ることが、長く続けるコツですよ (⌒▽⌒)

DIY化が向く物件と向かない物件

全ての賃貸物件がDIY原状回復に向いているわけではありません。

15年で8棟運営してきた経験から、「DIY化に向く物件」と「向かない物件」を明確に分類できます。

これから物件購入を検討する人や、既に所有している物件でDIY化を検討する人にとっての判断指針を示しますね ^ ^

向く物件の条件1：単身者向けワンルーム・1K（25㎡以下）。

面積が小さいほどDIY作業時間が短くなります。

1部屋の天井・壁のクロス面積が60㎡前後なら1日半で張替えできます。

これが3LDK（70㎡）になると面積が3倍以上になり、1人での作業では1週間以上かかります。

向く物件の条件2：築20年以上の中古物件。

古い物件ほどDIYで個性を出しやすく、入居者も「リノベ感」を歓迎します。

新築や築浅のシステムキッチン・ユニットバス入りはDIY範囲が限定的で、メリットが薄いです。

向く物件の条件3：自宅から車で1時間以内の物件。

工具や材料を運ぶことが多いため、距離が遠いと往復だけで疲弊します。

DIY父さんの8棟は全て自宅から30分圏内に固めています。

これは戦略的な選択なんです (⌒▽⌒)

向く物件の条件4：単身者・学生向けエリア。

退去サイクルが2〜3年と短い物件ほど、DIY化による削減効果が累積します。

退去頻度が高いことを「コスト」と考えるのではなく「DIYスキルの実践機会」と捉え直すと、メリットが見えてきますよ ^ ^

向かない物件の条件1：ファミリー向け広め物件（50㎡以上）。

作業面積が大きすぎます。

専門業者のスケールメリットには勝てない領域です。

向かない物件の条件2：分譲マンション。

管理規約で内装変更に制約があり、自由なDIYができない場合が多いです。

床材変更不可、給湯機交換不可、コンセント増設不可など。

ここは無理しないほうがいいですね (-_-;)

向かない物件の条件3：自宅から遠い物件。

片道2時間を超えるとDIYのコストパフォーマンスが急激に悪化します。

交通費・宿泊費・時間ロスがDIY削減効果を相殺してしまいます。

向かない物件の条件4：高級賃貸エリア。

家賃15万円以上のラグジュアリー帯では、入居者の品質要求が極めて高いです。

DIY仕上げでは満足してもらえず、結果としてプロ業者に頼む方が空室期間を短縮できます。

DIY父さんが「自分に向いている」と判断したのは、地方都市の駅近・単身者向け25㎡前後ワンルームです。

家賃帯は4万円から5万5,000円。

築25年から35年。

この条件に絞り込んで8棟揃えてきました。

物件選びの段階で「DIY化に向く・向かない」を考えることが、長期運営の最大のポイントなんですよ ψ(‘∇’)ψ

では、今日はこの辺で(^^)／~~~