中古アパート投資 初年度収支公開｜赤字でも15年続けた理由

こんにちは。

DIY父さんです。

^ ^　「不動産投資は初年度から黒字になる」と思っている人は多いです。

でも、DIY父さんの初年度は赤字でした(-_-;)　それでも15年続けた結果、今は安定した資産になっています。

この記事では実際の収支を包み隠さず公開しますね。

1棟目の初年度収支（実例）

なぜ赤字でも続けたのか

理由1｜修繕費は初期集中型

購入直後の修繕費は異常に高いです。

でも2年目以降は激減します。

DIY父さんの場合、2年目以降の年間修繕費は平均15〜20万円に落ち着きました。

ここを越えればぐっと楽になるんですよね^ ^

理由2｜減価償却で税務上はさらに赤字

実際の現金は出ていないのですが、減価償却費を足すと税務上の赤字がさらに膨らみます。

これを給与所得と損益通算することで、サラリーマン大家は節税できます。

これは効きますよ^ ^

理由3｜ローンが資産形成になっている

ローン返済の「元本部分」は経費になりませんが、自分の資産が増えています。

15年後に物件を売ったとき、残債がほぼゼロになっていれば純資産が手に入ります。

じわじわ効いてくるんです(⌒▽⌒)

理由4｜DIYで修繕費を下げられる

機械設計の仕事もしているDIY父さんは、図面が読める・工具が使えます。

クロス・フローリング・外壁コーキングは自分でやっています。

それだけで年間50〜80万円の差が出ます。

ここがDIY父さんの一番の武器ですね♪（＾Ｏ＾☆♪

15年後の現在

現在は8棟保有しています。

1棟目は完全に収支黒字化しています(⌒▽⌒)　毎月の手取りキャッシュフローは全棟合計で安定収入になりました。

具体的な数字は匿名運営の都合上書けないのですが、「サラリーマンを辞めなくてよかった・でも辞めても食えるくらいにはなった」というのが正直なところです^ ^

初年度赤字を乗り越えるための3つの準備

1. 修繕費用の手元現金：購入価格の15%以上
2. DIYスキルを身につける：クロス・コーキング・設備交換
3. 税務知識：青色申告・損益通算・減価償却の理解

まとめ

初年度赤字を「失敗」と思うか「先行投資」と思うかで、不動産投資の継続力が変わります。

DIY父さんは「修繕費さえ乗り越えれば資産になる」と確信して続けました。

今は正解だったと思っています(⌒▽⌒)

1年目の月次収支の詳細（4月〜翌3月の12か月一覧）

初年度の総括だけを見ても実感が湧かないので、月次の家賃収入・支出・キャッシュフローを12か月分まるごと公開しますね。

リアルな1棟目の動きを覚悟をもって眺めてほしいです(-_-;)　空室1部屋＝月8万円の減収が、年間でどれだけ重く効いてくるかが一目でわかります。

もう一段視点を上げると、12ヶ月の支出のうち「初回限定型」が約180万円、「毎年継続型」が約120万円あります。

初回限定型は2年目以降ゼロに近づくため、2年目の収支シミュレーションでは支出が大幅に縮みます。

つまり、初年度の赤字額イコール永続赤字ではない、ということがこの表からも明確に読み取れます。

ここが安心材料なんですよね^ ^

DIY父さんは初年度終了時点で「2年目で取り戻せる」と確信を持てたのですが、それは月次の数字を毎月Excelに書き出していたからです。

家計簿アプリでは絶対に見えないリズム（空室発生→広告料→新規入居→クロスDIY→月次CF回復）を、自分の手で打ち込むことで身体感覚として理解しました。

賃貸経営はリズム感の商売で、毎月の入出金を肌で覚えるしかないんです(⌒▽⌒)

想定外の出費5つ｜初年度に「見えなかった」リアルな金額

収益シミュレーション上は出てこなかった、けれど現実に必ず襲ってくる5つの出費を、実際の金額で開示します。

これらは購入前に銀行や仲介業者からは説明されない領域なんですよね(・・?)

想定外1｜給湯器交換 120,000円

引き渡し3週間後、1階入居者から「お湯が出ない」の連絡。

8年経過の壁掛型ガス給湯器で、点火不良と熱交換器の劣化が同時発生していました。

修理見積45,000円・交換見積120,000円の二択を迫られ、入居者の生活影響を考えて即日交換を選択。

家賃保証よりも「お湯トラブルは1日で対応する」というのが大家としての絶対ルールになった出来事です。

次回からは融資申し込み時に「予備費30万円」を必ず計上するようになりました。

想定外2｜退去原状回復 80,000円

初年度に2回の退去があり、1件はクロス全面張替＋クッションフロア交換＋ハウスクリーニングで業者見積180,000円。

これを「ここがDIYの入り口」と腹をくくり、クロスとクッションフロアは自分で施工し、クリーニングだけ外注して合計80,000円に圧縮。

ただし作業時間は土日4週分（約60時間）かかりました(-_-;)　時給換算すると微妙ですが、技術を蓄積するための授業料と思えば安いものです^ ^

想定外3｜共用部修繕 50,000円

外階段の踏み板2枚に表面剥離が発生。

建物全体の印象に直結する場所なので、防滑シート貼り＋手すり錆止め＋外灯センサー化を一気にやりました。

資材費だけで5万円、工賃は自分のDIY。

「内見時の第一印象は共用部で決まる」というのが大家業の常識で、ここをケチると空室期間が2倍になります。

実際、改修後の3回の入居決定はすべて「玄関まわりがきれいだから」が決め手でした(⌒▽⌒)

想定外4｜火災保険切替差額 30,000円

取得時に仲介経由で加入した火災保険が、実は地震保険なし・水濡れ補償なし・施設賠償なしの最低プランでした(-_-;)　決済から半年後、別の保険代理店に相見積を取って、補償を厚くして年間保険料が18,000円増える代わりに、長期一括で総額30,000円高くなる契約に乗り換えました。

1棟目だからこそ、保険でリスクを徹底的にカバーしておくのが正解です。

想定外5｜不動産取得税 15,000円

取得から半年後、忘れたころに県税事務所から納付書が届きます。

住宅用軽減を適用してもらった結果15,000円で済みましたが、申請を忘れていたら40,000円超になっていました。

軽減申告は取得後60日以内が原則なので、決済時に司法書士へ「軽減申告までやってください」と一言伝えておくのがコツ。

これを知っているかどうかだけで、初年度のCFが微妙に変わります^ ^

5つを合計すると295,000円。

融資シミュレーションには載っていなかった金額です(つД｀)ノ　初年度の手残りCFを下振れさせる主犯はこの「想定外5兄弟」だと言ってよく、2棟目購入時には全項目を最初から見積りに織り込むようになりました。

黒字化に効いた施策3つ｜小さな積み上げが年間20万円超を生む

施策1｜家賃微増 2,000円／室の刷新

取得後、空室が出るたびに「壁紙アクセント1面・LED照明・収納棚追加」の3点セットを必ず施工し、家賃を80,000円→82,000円に2,000円だけ上げました。

たった2,000円ですが、4室・12ヶ月で年間96,000円のアップ。

物件が周辺相場の上位に並ぶよう、ポータルサイトでの掲載順位も同時に意識しました。

家賃アップ＝設備投資の見える化で、入居者にも納得してもらいやすくなります。

これが効きました^ ^

施策2｜管理費見直しで月8,000円削減

取得時の管理会社（管理費5%＋ADコミコミプラン）から、地元密着の中堅会社（管理費3.5%＋ADは都度精算）に乗り換え。

集金代行＋クレーム1次対応の品質は同等以上でした。

月8,000円×12ヶ月＝年間96,000円のコストダウン。

ここがいちばん「やればすぐ効く」改善で、購入後3〜6ヶ月のうちに管理会社の比較は絶対やっておくべきです(⌒▽⌒)

施策3｜DIY化で年間140,000円が浮く

クロス張替・クッションフロア交換・コーキング打ち替え・水栓パッキン交換・換気扇交換・玄関ドアクローザー調整・コンロ交換・網戸張替・畳表替えの9種をDIY内製化。

1年目で外注なら累計220,000円かかる工事を、材料費80,000円に圧縮。

140,000円の削減効果。

DIY父さんが機械設計者という背景で工具と図面に慣れていたのも大きいですが、現代はYouTube・ホームセンター講習・SNSのDIYコミュニティで誰でも追いつけます♪（＾Ｏ＾☆♪

3施策の合計効果は年間約332,000円。

これが2年目以降ずっと積み上がります。

初年度赤字▲125万円のうち、約3分の1は2年目以降の改善ストックでカバーできる計算で、3年目には完全黒字、5年目には累計CFがプラスへ転じる軌道に乗りました(⌒▽⌒)

2年目以降の見通し｜5年計画と現実のブレ

取得時に立てた5年計画と、実際の5年間の差分を公開します。

計画と現実がどれくらいズレるかを知ることは、これから1棟目を買う人にとって最高の教材になるはずです^ ^

5年累計で計画より約120万円下回っています。

原因のほぼ全部が初年度の想定外出費でした。

逆に言うと、初年度のクッションさえ厚く取っておけば、2年目以降は実績が計画を上回るのが普通です。

これは8棟15年の経験から自信を持って言えます(⌒▽⌒)

大事なのは「計画から下振れた瞬間に物件を売らない」こと。

下振れの大部分が初年度の一過性コストだと理解できれば、心理的に折れにくいです。

逆に、初年度赤字に動揺して2〜3年目で投げ売りすると、回収機会を自ら手放すことになります(つД｀)ノ　賃貸経営は最低でも5年スパンの数字で評価する商売なんですよね。

1棟目で学んだ教訓7つ

1. 初年度赤字は織り込み済みにしておく。融資の手元資金は購入価格の20%を死守する。15%では足りない局面が必ず来る。
2. 給湯器・エアコン・水回りは取得前にすべて点検。耐用年数を超えている設備は購入後1年以内に必ず壊れる。先に交換を見積もりに織り込む。
3. 管理会社は最初の3〜6ヶ月で比較・見直す。取得時のままが最適とは限らない。手数料1.5%の差は年間で6桁になる。
4. クロス・クッションフロア・コーキングは大家自身が施工できると強い。原状回復コストを半分にできるだけでなく、入退去のスピードも上がる。
5. 火災保険は仲介経由の標準プランで満足しない。地震・水濡れ・施設賠償を必ず加える。1棟目こそ手厚くしておく。
6. 不動産取得税の軽減申告を忘れない。決済時に司法書士へ依頼。これだけで数万円が違う。
7. 月次の収支表をExcelに自分で打ち込む。家計簿アプリでは見えない「家賃→空室→広告→入居→CF回復」のリズムが身体で分かるようになる。

この7つは、1棟目だけでなく2棟目・3棟目以降にも全部効く普遍ルールです。

8棟保有後の現在もこのチェックリストを毎年見返しています。

リスクは「過去の自分が見落とした項目」のリピートで起きるんですよね(-_-;)

もし今、同じ1棟目を買うなら絶対にやる10のこと

15年後のDIY父さんが、当時の自分にアドバイスするならこの10項目です。

順番にも意味がありますよ^ ^

1. 融資前に手元現金を購入価格の20%＋諸経費分まで貯める。15%では給湯器交換と退去原状回復が重なった瞬間に詰む。
2. 現地内見で給湯器・エアコン・水道メーターの年式を必ず撮影。耐用年数残を逆算し、初年度交換見込み額を見積もりに織り込む。
3. 取得時に火災保険を3社相見積。地震・水濡れ・施設賠償・家賃補償の有無で年間数万円違う。
4. 司法書士に「不動産取得税の軽減申告まで含めて依頼」と書面で明示。後日納付書が来て慌てない。
5. 取得後3ヶ月以内に管理会社2社と面談。集金代行と1次対応の品質、AD（広告料）相場、家賃値上げ提案力を比較。
6. 退去通知が来たら即、原状回復DIYの段取り表を作る。クロス→クッションフロア→クリーニングの順で、退去日から逆算してホームセンター予約まで入れる。
7. クロスはモノトーン1面アクセント・残り3面ベージュ系の標準仕様を決め打ち。資材ロスを防ぎ、見栄えの平均点を底上げできる。
8. 外階段・玄関照明・郵便受け・表札の4点は内見前に必ずリフレッシュ。第一印象で家賃3,000円の上振れが取れる。
9. 毎月15日に月次CF表をExcel更新。家賃入金が確定するタイミングで前月実績を1時間でまとめる習慣をつける。
10. 確定申告は青色65万円控除＋電子申告で初年度から。税理士に頼むなら法人化のタイミング含めて長期顧問契約を相談しておく。

この10項目を最初から実行できていれば、初年度のキャッシュフロー赤字は▲125万円ではなく▲40万円程度に抑えられたはずです。

差額の85万円は「知らなかった授業料」でした(つД｀)ノ　読者には授業料ゼロでスタートしてほしいです^ ^

配偶者との合意形成プロセス｜数字より大事だった話

初年度赤字▲125万円という結果を、配偶者にどう説明したか。

実はこの「家庭内ガバナンス」が、不動産投資の継続力を左右する最重要ファクターだったんです(｡-_-｡)

ステップ1｜購入前の家族合意

融資申し込み前に、夫婦で「最悪シナリオ会議」を1時間。

「2年連続で赤字100万円が出たらどうするか」「給湯器交換が3室同時に発生したらどうするか」「全室空室が3ヶ月続いたら売却するか保有続行か」を全部書き出しました。

最悪シナリオを言語化しておくことで、想定内の範囲が広がり、想定外ショックを受けにくくなります^ ^

ステップ2｜月次収支の見える化

取得後は、毎月15日にExcel月次CF表を配偶者と一緒にチェック。

家賃入金額・支出額・CFを夫婦で共有することで「何にいくら使っているか」がブラックボックスにならない。

これが信頼の土台になりました。

配偶者から見ると、結果が▲でも「動いているプロセス」が見えていれば不安は減るんですよね(⌒▽⌒)

ステップ3｜トラブル発生時の即時共有

給湯器交換12万円・退去原状回復8万円のような臨時出費は、決定する前に必ず配偶者に共有して合意を取りました。

「これは家計から出るのか、賃貸事業の経費か」を毎回明確にし、家計と賃貸経営の財布を分離して運用。

事業主としての規律を保つために重要な習慣です。

ステップ4｜年次の振り返り会議

年度末に1時間、年間収支と来年度方針をプレゼン形式で配偶者に説明。

良かった点・想定外だった点・来年のリスクと対策を共有。

これを5年続けたら、配偶者から「2棟目はいつ買うの？」

と聞かれるようになりました(⌒▽⌒)　家庭内ガバナンスが整うと、賃貸経営は長期戦に強くなります。

1棟目の初年度赤字は、数字としては痛かったですが、家庭内に「賃貸事業を共同経営している」という意識を作ってくれました。

これがなかったら、たぶん2棟目に進めなかったです。

15年で8棟まで増やせたのは、配偶者を巻き込んでガラス張りで運営してきたからだと断言できます♪（＾Ｏ＾☆♪

金融機関との初年度コミュニケーション｜数字より「説明できる経営」

初年度赤字▲125万円という結果を、融資元の金融機関にどう報告したか。

これは2棟目以降の融資審査に直結する超重要ポイントでした。

1棟目の赤字理由を「想定外5兄弟＋初期修繕＋空室控除」の3カテゴリに整理し、それぞれの是正策をA4一枚レポートにまとめて持参。

担当者から「赤字の中身がきれいに説明できる大家さんは、2棟目融資を出しやすい」と直接フィードバックをもらいました(⌒▽⌒)　逆に「なんとなく赤字でした」では再融資の道が閉ざされます。

具体的には、初年度終了の翌月に試算表と来年度収支見込みを持って金融機関を訪問。

給湯器交換12万円・不動産取得税1.5万円・初期火災保険切替差額3万円のような一過性コストは2年目に消える前提で、来年度CF計画を+45万円で提示しました。

結果、2年目の試算表でほぼ計画どおりに着地したため、3年目に2棟目融資を有利な条件で組めました。

「初年度赤字＝信用毀損」ではなく「初年度赤字を説明しきる力＝信用構築」だと、いまでも強く感じます^ ^

銀行員は数字を見るのではなく、数字を語る大家を見ています。

Excel月次CF表・修繕履歴・退去履歴・空室期間ログを毎月更新しておけば、いつ訪問されても10分で説明できます。

これが「経営者としての賃貸大家」の最低ラインです。

1棟目でこの習慣を作れたかどうかが、5年後・10年後の保有棟数を決める分岐になります^ ^

1棟目を買う前に必ず読み返したい補足メモ

ここまで読んだ人へ、初年度の収支実例をふまえた最後の補足です。

1棟目を「買う前」と「買った直後」では情報の入り方がまったく違います。

買う前は楽観的に、買った直後は悲観的にバイアスがかかります。

だからこそ初年度の途中で何度も読み返せるよう、要点をもう一度まとめておきますね。

空室1ヶ月＝家賃8万円が消える、給湯器1台＝12万円が飛ぶ、退去原状回復＝外注なら18万円・DIYなら8万円、不動産取得税の軽減申告は60日以内、火災保険は地震・水濡れ・施設賠償の3点が必須、管理会社は3〜6ヶ月で比較、月次CF表は毎月15日にExcel更新、配偶者とは月次・年次の振り返り会議、金融機関には初年度赤字の中身を説明できるA4一枚レポートを準備。

これだけ抑えれば、1棟目の初年度を「投げ出さない経営」に変えられます。

15年・8棟まで来たDIY父さんも、最初の1年が一番きつかったです(-_-;)　だからこそ、いまから始める人には授業料ゼロでスタートしてほしいんです^ ^

では、今日はこの辺で(^^)／~~~