親の不動産を相続するとき、何が問題になるのか
大家業15年の中で、相続に関わる問題を身近で何度も目にしてきました。隣のアパートオーナーが亡くなり、子ども3人が相続でもめて2年以上物件が放置されたケース。兄弟間の遺産分割がまとまらず、やむなく収益物件を安値で売却したケース。相続税の納税資金が足りず、自宅以外の物件を急いで処分したケース——いずれも「生前に対策をしていれば避けられた問題」です。
不動産（特に賃貸物件）を持つ家庭では、相続対策は「いつかやる」ではなく「今すぐ始める」べき最重要課題のひとつです。親が70代に入ったら、遅くとも75歳までに相続の基本設計を家族で話し合っておくことを強くすすめます。本記事では、不動産相続で起きやすい問題と、事前に打てる対策を具体的に解説します。
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不動産相続で起きる4つの問題パターン
不動産を含む遺産相続で問題が起きるパターンは大きく4つに分類できます。
- ①遺産分割協議の長期化：不動産は「現金のように均等分割できない」ため、相続人間の合意形成に時間がかかる。特に複数の相続人がいる場合、1人でも反対すると売却も活用もできない状態が続く
- ②相続税の納税資金不足：不動産は相続税評価が高く、現金が少ない相続では「不動産はあるが払えない」という問題が起きる。物納・物件売却で対応しようとしても時間がかかる
- ③共有名義問題：相続で不動産が複数の共有名義になると、売却・リフォーム・賃貸契約の変更に全員の同意が必要になる。共有者のひとりが行方不明・認知症になると手続きが止まる
- ④賃貸管理の継承問題：賃貸物件を相続した場合、管理業務・入居者との関係・修繕計画などを誰が継承するかが明確でないと、物件の稼働率が下がる
私が見てきたトラブルの多くは①と③の組み合わせです。「とりあえず全員で共有する」という安易な相続が、後の管理を極めて難しくします。
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相続税の基本：不動産の評価はどう決まるか
相続税の計算において、不動産の評価方法を理解しておくことは重要です。相続税評価と市場価値（時価）には大きな差があることが多く、この差が「節税の余地」にもなります。
| 不動産の種類 | 評価方法 | 時価との関係 |
|---|---|---|
| 土地（宅地） | 路線価方式または倍率方式 | 時価の70〜80%程度 |
| 建物 | 固定資産税評価額 | 時価の50〜60%程度 |
| 賃貸中の土地（底地） | 自用地評価×（1－借地権割合×借家権割合） | 自用地より20〜30%低い |
| 賃貸中の建物 | 固定資産税評価額×（1－借家権割合30%） | 自用建物より30%低い |
つまり賃貸物件（土地+建物）は「入居者がいる状態で相続すると、相続税評価が下がる」という特性があります。これが「アパート経営は節税になる」と言われる理由のひとつです。ただし、この節税効果を意図的に使いすぎた「行き過ぎた節税」は税務調査のリスクがあります。2019年の最高裁判決以来、路線価評価と時価が著しく乖離する場合は時価で評価されるケースが出てきています。
小規模宅地等の特例：最大80%減額を見逃すな
「小規模宅地等の特例」は、一定の要件を満たす宅地について相続税評価額を大幅に減額できる制度です。特に賃貸経営を行っている大家にとって重要な制度なので、必ず理解しておいてください。
貸付事業用宅地等（アパート・駐車場など）：上限200㎡まで、50%の評価減が適用される。例えば評価額2000万円の土地なら1000万円に減額できる。要件は「被相続人が不動産貸付業を行っていたこと」と「相続人が相続後も引き続き貸付事業を行うこと」。
特定居住用宅地等（自宅）：上限330㎡まで、80%の評価減。配偶者または同居親族が相続し、申告期限まで居住・保有し続けることが条件。
この特例を使うためには「相続税の申告期限（10ヶ月以内）」までに遺産分割を完了させる必要があります。分割が未確定のまま申告期限を過ぎると、特例を使えなくなるケースがあります。これが「相続発生後は素早く動く」ことが重要な理由のひとつです。
生前にできる4つの相続対策
相続対策は「亡くなってから」では手遅れになることがほとんどです。生前にできる主な対策を4つ紹介します。
- ①遺言書の作成：法的に有効な遺言書（公正証書遺言が最も安全）を作成することで、分割の意思を明確にする。特に「誰がアパートを引き継いで管理を続けるか」を明記しておくことが重要
- ②生前贈与の活用：年間110万円の基礎控除を使った暦年贈与や、2500万円まで非課税になる相続時精算課税制度を活用して、生前に少しずつ資産を移転する
- ③法人化（資産管理会社の設立）：物件を法人に移すことで、相続財産の評価を下げながら経営の継続性を確保できる。ただし設立・維持コストがかかる
- ④家族会議の実施：相続対策の専門家（税理士・行政書士）を交えた家族会議を定期的に開催し、親の意思と各相続人の希望を整理する
私が最も大切だと思うのは④の「家族会議」です。どれだけ完璧な相続対策を立てても、家族間のコミュニケーション不足から揉め事が起きます。「お金の話は縁起が悪い」という遠慮は捨てて、元気なうちに正直に話し合う機会を作ることが、最も効果的な相続対策です。
相続後の賃貸管理：引き継ぎに必要な手続き
賃貸物件を相続した場合、管理業務の引き継ぎにはいくつかの手続きが必要です。見落としがちなポイントを確認してください。
- 入居者への通知：大家が変わったことを全入居者に書面で通知する。家賃の振込先変更がある場合は特に早めに通知
- 管理会社との契約変更：管理委託契約の名義変更手続きを行う
- 火災保険の名義変更：保険の名義を相続人に変更しないと、保険金が受け取れない場合がある
- 金融機関への届出：アパートローンがある場合、相続人への債務継承手続きを行う。繰り上げ返済か継続かを金融機関と協議する
- 確定申告の引き継ぎ：相続発生年の準確定申告（4ヶ月以内）と翌年以降の確定申告を忘れない
相続後の手続きは多岐にわたり、慣れていないと見落としが生じます。賃貸管理の経験がない相続人が突然大家業を引き継ぐ場合は、信頼できる管理会社にすぐに連絡して、サポートを受けることをすすめます。
「相続放棄」も選択肢のひとつ
不動産相続において「相続放棄」という選択肢も知っておくことが重要です。特に借入残高が物件価値を上回っている（債務超過状態）場合や、築古物件で修繕費が膨大になることが見込まれる場合には、相続放棄が合理的な判断になることがあります。
相続放棄は相続発生を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述する必要があります。放棄すると他の相続財産（預貯金・株など）も受け取れなくなります。また放棄した場合、次の順位の相続人（兄弟・甥姪）に相続権が移ることも覚えておいてください。
私の知人の話ですが、親から引き継いだアパートが実は抵当権付きで、売却価格より借入残高が300万円上回っている状態だったケースがあります。知らずに相続したため、その300万円の負担が発生しました。相続前に必ず「プラスの財産とマイナスの財産（借入・保証債務）」の全体像を確認してください。
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まとめ：不動産相続対策は「今日から」始める
不動産相続は「いつか来る問題」ではなく「必ず来る問題」です。準備の有無で、家族の負担と財産の多寡が大きく変わります。
- 親が70歳を超えたら相続対策の家族会議を開く
- 賃貸物件の相続税評価は低くなることを理解する
- 小規模宅地等の特例（50〜80%減額）を把握しておく
- 遺言書は公正証書遺言で確実に作成する
- 生前贈与・法人化も選択肢として検討する
- 相続後の手続き（通知・保険・ローン）を速やかに完了させる
- 相続放棄の判断期限（3ヶ月）を知っておく
「準備した家族と準備しなかった家族では、10年後の資産に数千万円の差が生じることもある」——これが大家業15年で目にしてきたリアルです。税理士・司法書士・行政書士などの専門家を早めに巻き込んで、家族全員で対策を始めてください。
