築古アパートの実質利回り、3つの落とし穴｜表面利回りでは見えない真実

築古アパートを買うかどうか判断するとき、ほとんどの人がまず「表面利回り」を見る。販売資料に大きく書いてある「12.0%」「14.5%」という数字だ。だが、その数字は実際の手取り収益とは大きく違う。

DIY父さんは8棟の中古アパートを購入してきたが、購入時に表面利回り10%を超えていた物件で、実際の手取り利回り（実質利回り）が6%を下回ったケースが3棟ある。差は4ポイント。月収にして約8万円、年間で96万円の誤算だ。

この記事では、表面利回りと実質利回りの差がなぜ生まれるのか、見落としやすい「3つの落とし穴」を具体的な数字とともに解説する。物件購入を検討している人にとって、買ってから後悔しないための必読チェックポイントだ。

表面利回りと実質利回りの違いを30秒で理解する

まず基本の定義から整理する。

表面利回り（グロス利回り） = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

例：物件価格3,000万円、年間家賃収入360万円なら → 12.0%

実質利回り（ネット利回り） = （年間家賃収入 − 年間経費）÷（物件価格 + 購入時諸費用）× 100

例：年間経費90万円、購入時諸費用200万円なら → (360-90)÷(3000+200) = 8.4%

計算式を見ると分かるが、実質利回りは「年間経費」と「購入時諸費用」を含めて計算する。この2つを正確に見積もれるかが、購入判断の精度を決める。

そして、落とし穴はこの「年間経費」の中に潜んでいる。多くの人が見落とす3つの項目を順に解説する。

落とし穴1｜固定資産税・都市計画税の見落とし

最初の落とし穴は、固定資産税と都市計画税だ。「税金くらい知ってる」と思うかもしれないが、購入前に正確な金額を把握している人は意外と少ない。

販売資料には載っていないことが多い

築古アパートの販売資料を10件以上見てきたが、固定資産税の概算が記載されていたのは半数以下だった。記載があっても「年額〇〇万円程度」とアバウトな表現で、実際の納税通知書を確認しないと正確な金額は分からない。

DIY父さんの3棟目で、販売資料には「固定資産税12万円程度」と書いてあったが、購入後に届いた納税通知書は18万円だった。差額の6万円は決して小さくない。年間家賃360万円の物件で、利回りに換算すると0.2ポイント分の差だ。

築古でも土地評価額は高いことがある

建物部分の評価額は築年数とともに下がるが、土地の評価額は逆に上がっている地域もある。特に駅近・市街地の物件は、土地の固定資産税が想像以上に高いことがある。

購入前に必ず売主または仲介業者に「直近の納税通知書のコピー」を要求するべきだ。これを断る業者の物件は、それ自体が黄信号だと考えていい。

落とし穴2｜修繕費・原状回復費の過小評価

2つ目の落とし穴が、修繕費と原状回復費だ。これが実質利回りに最も大きく影響する項目で、見積もりが甘いと実質利回りが2〜3ポイント簡単に下がる。

築古アパートの「平均的な」修繕費

築20年以上の木造アパートを保有してきた経験から、年間の修繕費は家賃収入の8〜12%を見ておくのが現実的だ。年間家賃360万円なら、修繕費は年間29〜43万円。これを見ていない計算は楽観的すぎる。

内訳の目安：

項目	年間頻度	1回あたり費用
給湯器交換	5〜10年に1回	15〜25万円
エアコン交換	8〜10年に1回	8〜12万円
外壁塗装	12〜15年に1回	80〜200万円
屋根防水・補修	10〜15年に1回	30〜80万円
給排水管修繕	突発的	5〜30万円
退去時原状回復	入居者退去ごと	8〜25万円

これらの「いつかは必ず来る」費用を、年単位の積立として計算に含めていないと、ある年に突発的に大きな出費が発生して赤字になる。

築古=「次の大規模修繕までの残り年数」で考える

築20年で外壁塗装をしていなければ、今後数年以内に最低80万円の出費が確実に来る。これを購入時の判断に含めないと、買った瞬間に「赤字スタート」になる。築古物件を見るときは、必ず「次に来る大規模修繕までの猶予年数」を確認するべきだ。

落とし穴3｜空室率を「平均値」で見るリスク

3つ目の落とし穴は空室率だ。販売資料には「想定空室率5%」「地域平均空室率10%」といった数字が載っているが、これをそのまま自分の物件に当てはめるのは危険だ。

「平均空室率10%」の本当の意味

空室率10%という数字は、年間で12ヶ月のうち1.2ヶ月空室になる、という単純計算ではない。実際の現場では「3ヶ月空室→3ヶ月満室」が繰り返される偏った分布になることが多い。

たとえば4部屋のアパートで1部屋が4ヶ月空室、残り3部屋が満室なら、空室率は約8%だ。だが、その4ヶ月の家賃ロスは家賃8万円×4ヶ月=32万円。年間家賃384万円の物件で、利回りに換算すると0.8ポイント分の打撃になる。

「客付けに強い物件か」で空室期間が決まる

同じ地域・同じ家賃帯でも、空室期間は物件によって大きく違う。最寄り駅から徒歩何分か、設備（エアコン・追い焚き・独立洗面）の有無、内装の状態、ペット可・楽器可などの条件で、空室期間は3倍以上違うことがある。

購入前に必ず周辺の競合物件をSUUMOやat homeで検索し、自分の物件が「客付けの強さ」で上位3割に入るかを確認するべきだ。下位7割に入る物件は、想定よりも空室率が高くなる可能性が高い。

DIY父さん実例：表面12% → 実質6.3% への落差

具体例として、DIY父さんが3棟目に購入した木造アパート（築25年・4戸・地方都市）の実数値を公開する。

項目	金額／率
物件価格	2,500万円
年間想定家賃収入（満室時）	300万円
表面利回り	12.0%
購入時諸費用（仲介手数料・登記等）	+200万円
固定資産税・都市計画税（年）	−16万円
修繕費・原状回復（年平均）	−36万円
管理委託費（5%）	−15万円
火災保険（年）	−4万円
空室損失（実績13%）	−39万円
年間ネット収益	170万円
実質利回り	6.3%

表面12.0%が、実質6.3%。差は5.7ポイント。月収ベースだと約14万円の差だ。この物件を「12%だから優良」と判断して買っていたら、想定の半分しか手元に残らないことになる。

実際にはこの物件、DIYで原状回復費を半分にカット、管理を一部自主管理に切り替えたことで、現在の実質利回りは8.2%まで改善した。それでも表面利回りには遠く及ばない。「築古アパートを買う」とは、こうした実態を理解した上で判断する必要がある。

実質利回りを正確に見抜くチェックリスト

最後に、購入判断の前に必ず確認すべき10項目をまとめる。これをクリアできない物件は、表面利回りがどれだけ高くても見送るべきだ。

1. 固定資産税・都市計画税の直近納税通知書を売主から入手したか
2. 過去3年間の修繕履歴（外壁・屋根・給湯器・配管）を確認したか
3. 次の大規模修繕までの年数を見積もったか（特に外壁・屋根）
4. 近隣の競合物件の家賃相場をSUUMO・at homeで確認したか
5. 過去2〜3年の空室期間の実績を売主または管理会社に確認したか
6. 購入時諸費用（仲介手数料・登記費用・不動産取得税）を物件価格の7〜8%で見積もったか
7. 管理委託費（家賃の5〜7%）を計算に入れているか
8. 火災保険料を概算で年間家賃の1〜2%として見ているか
9. 退去時原状回復費を1戸あたり年間2〜5万円の積立として計算したか
10. ローン返済額が年間家賃の50%以下に収まるか

この10項目をクリアして、実質利回りが6%以上残るなら、買って良い物件と判断できる。逆に1つでも欠けるなら、購入後に必ず想定外の支出が発生する。

まとめ｜数字を疑う習慣が大家を守る

築古アパート投資の世界では、「表面利回り12%」「築古お宝物件」といった魅力的な言葉が飛び交う。だがその数字を鵜呑みにすると、買ってから「想定と違った」と後悔することになる。

大事なのは、販売資料に書かれた数字を疑い、自分で実質利回りを計算する習慣だ。固定資産税、修繕費、空室損失──この3つを正しく見積もるだけで、実質利回りの精度は大幅に上がる。

DIY父さんも最初の3棟は「表面利回り信仰」で買って痛い目を見た。今は購入判断時に必ず実質利回り6%以上をクリアできることを確認している。これだけで購入後の失敗は劇的に減った。

これから物件を買う人は、この記事のチェックリストをぜひ活用してほしい。