大家の法人化を試算した結果と結論｜年収いくらから検討すべきか

「そろそろ法人化を考えた方がいい」と税理士に言われたのは、不動産収入が年間800万円を超えたあたりだった。しかし「法人化すると節税できる」とは聞くが、本当に自分のケースで得なのかが分からなかった。

DIY父さんは8棟の賃貸物件を保有しており、本業の給与収入と合わせると合計所得が相当な額になる。法人化の損益分岐点を税理士に試算してもらい、最終的な判断を下した。その過程と結論を公開する。

法人化を考えたきっかけ

転機は確定申告の際に所得税・住民税の合計が前年比で大幅に増えたことだった。不動産収入が増えるほど、累進課税の影響で税率が上がっていく個人の所得税の仕組みが、大家にとっては収益拡大の足かせになる。

同時に、長男が将来的に物件を引き継ぐことを考えると、相続税の問題も無視できなくなってきた。法人名義で所有していれば、株式の贈与・相続として扱えるため、不動産そのものを移転するより有利になるケースがある。

これらの課題が重なり、税理士に相談を持ちかけた。

まず基本的な税率の違いを整理する。

課税所得が900万円を超えると、個人の税率（43%〜）が法人の実効税率（約23〜25%）を大きく上回る。ここが一般的に「法人化の損益分岐点」と言われる水準だ。ただしこれはあくまで目安であり、実際には経費・給与設定・初期費用を含めた試算が必要だ。

法人から自分への役員報酬として支払うことで、給与所得控除が使える。個人事業主には給与所得控除がないため、同じ収入でも課税所得が変わる。さらに、家族を役員・従業員として雇用して給与を支払うことで、所得分散による節税が可能になる。

法人では事業に関連する費用を経費として計上しやすい。生命保険料（法人契約）、社用車、出張費、接待費、研修費など、個人事業主では認められにくい費用が経費化できる。

法人名義で不動産を所有すると、相続時に株式の移転として扱える。不動産の相続より手続きが簡便で、贈与税・相続税の計算も株式評価額（帳簿価額等）で行えるケースがある。生前に株式を少しずつ贈与することで、相続税対策を継続的に行うことができる。

法人は欠損金（損失）を10年間繰り越せる。個人事業主（青色申告）の3年間より長く、大規模修繕が発生した年の損失を長期間活用できる。

法人設立には登録免許税・定款認証費用で15〜25万円程度かかる。毎年の税理士費用も個人申告より高く、年間20〜50万円の追加コストが一般的だ。また、赤字でも法人住民税の均等割（約7万円/年）は発生する。

個人所有の物件を法人に移転する場合、不動産取得税・登録免許税・仲介手数料が発生する。8棟分を移転すると、数百万円のコストになることもある。「新規取得分から法人名義にする」方法で初期コストを抑える大家も多い。

法人を設立して役員報酬を払うと、社会保険（健康保険・厚生年金）の加入が義務になる。現在、会社員として健康保険・厚生年金に加入している場合は、個人事業主の国民健康保険より手厚い給付が受けられる反面、保険料負担が増えることもある。試算が必要な部分だ。

法人は決算・申告・議事録作成など、個人より事務作業が増える。税理士に丸投げすると費用がかかり、自分でやると時間がかかる。どちらにせよ、手間は確実に増える。

税理士に依頼し、収入水準別の試算を行った。（給与収入700万円・不動産収入のみ変動の前提）

不動産収入（年間）	個人の税負担（概算）	法人化後の税負担（概算）	差額（節税額）
300万円	約99万円	約82万円（維持費含む）	▲17万円
500万円	約180万円	約140万円（維持費含む）	▲40万円
800万円	約312万円	約215万円（維持費含む）	▲97万円
1,200万円	約504万円	約295万円（維持費含む）	▲209万円