こんにちは。
DIY父さんです。
^ ^ 「そろそろ法人化を考えた方がいい」と税理士に言われたのは、不動産収入が年間800万円を超えたあたりでした。
しかし「法人化すると節税できる」とは聞くものの、本当に自分のケースで得なのかが分からなかったんですよね(・・?)
DIY父さんは8棟の賃貸物件を保有しており、本業の給与収入と合わせると合計所得が相当な額になります。
法人化の損益分岐点を税理士に試算してもらい、最終的な判断を下しました。
その過程と結論を公開しますね^ ^
法人化を考えたきっかけ
転機は確定申告の際に所得税・住民税の合計が前年比で大幅に増えたことでした。
不動産収入が増えるほど、累進課税の影響で税率が上がっていく個人の所得税の仕組みが、大家にとっては収益拡大の足かせになるんです。
これは正直、頭が痛いところですよね(-_-;)
同時に、長男が将来的に物件を引き継ぐことを考えると、相続税の問題も無視できなくなってきました。
法人名義で所有していれば、株式の贈与・相続として扱えるため、不動産そのものを移転するより有利になるケースがあります。
これらの課題が重なり、税理士に相談を持ちかけました。
ここからが本番です^ ^
個人と法人の税率比較
まず基本的な税率の違いを整理します。
| 課税所得 | 個人所得税率（住民税含む） | 法人税率（実効税率） |
|---|---|---|
| 〜195万円 | 15% | 約23〜25%（中小法人） |
| 195万〜330万円 | 20% | |
| 330万〜695万円 | 30% | |
| 695万〜900万円 | 33% | 約23〜25% |
| 900万〜1,800万円 | 43% | 約23〜25% |
| 1,800万円超 | 50〜55% | 約23〜25% |
課税所得が900万円を超えると、個人の税率（43%〜）が法人の実効税率（約23〜25%）を大きく上回ります。
ここが一般的に「法人化の損益分岐点」と言われる水準です。
ただしこれはあくまで目安であり、実際には経費・給与設定・初期費用を含めた試算が必要ですよ^^;
法人化のメリット
メリット1｜節税効果（給与所得控除の活用）
法人から自分への役員報酬として支払うことで、給与所得控除が使えます。
個人事業主には給与所得控除がないため、同じ収入でも課税所得が変わります。
さらに、家族を役員・従業員として雇用して給与を支払うことで、所得分散による節税が可能になります。
ここが大きいんですよね^ ^
メリット2｜経費の範囲が広がる
法人では事業に関連する費用を経費として計上しやすくなります。
生命保険料（法人契約）、社用車、出張費、接待費、研修費など、個人事業主では認められにくい費用が経費化できます。
メリット3｜相続対策
法人名義で不動産を所有すると、相続時に株式の移転として扱えます。
不動産の相続より手続きが簡便で、贈与税・相続税の計算も株式評価額（帳簿価額等）で行えるケースがあります。
生前に株式を少しずつ贈与することで、相続税対策を継続的に行うことができます。
これは将来を考えると安心材料ですね(⌒▽⌒)
メリット4｜損失の繰越期間が長い
法人は欠損金（損失）を10年間繰り越せます。
個人事業主（青色申告）の3年間より長く、大規模修繕が発生した年の損失を長期間活用できます。
ここが地味に効くんですよ^^;
法人化のデメリット
デメリット1｜設立・維持コストがかかる
法人設立には登録免許税・定款認証費用で15〜25万円程度かかります。
毎年の税理士費用も個人申告より高く、年間20〜50万円の追加コストが一般的です。
また、赤字でも法人住民税の均等割（約7万円/年）は発生します。
ここは覚悟が必要なところですね(-_-;)
デメリット2｜既存物件の移転コスト
個人所有の物件を法人に移転する場合、不動産取得税・登録免許税・仲介手数料が発生します。
8棟分を移転すると、数百万円のコストになることもあります。
「新規取得分から法人名義にする」方法で初期コストを抑える大家も多いですよ^^;
デメリット3｜社会保険の加入義務
法人を設立して役員報酬を払うと、社会保険（健康保険・厚生年金）の加入が義務になります。
現在、会社員として健康保険・厚生年金に加入している場合は、個人事業主の国民健康保険より手厚い給付が受けられる反面、保険料負担が増えることもあります。
試算が必要な部分です(・・?)
デメリット4｜事務処理の増加
法人は決算・申告・議事録作成など、個人より事務作業が増えます。
税理士に丸投げすると費用がかかり、自分でやると時間がかかります。
どちらにせよ、手間は確実に増えますね^^;
法人化の損益分岐点シミュレーション
税理士に依頼し、収入水準別の試算を行いました。
（給与収入700万円・不動産収入のみ変動の前提）数字でしっかり見ていきましょう^ ^
| 不動産収入（年間） | 個人の税負担（概算） | 法人化後の税負担（概算） | 差額（節税額） |
|---|---|---|---|
| 300万円 | 約99万円 | 約82万円（維持費含む） | ▲17万円 |
| 500万円 | 約180万円 | 約140万円（維持費含む） | ▲40万円 |
| 800万円 | 約312万円 | 約215万円（維持費含む） | ▲97万円 |
| 1,200万円 | 約504万円 | 約295万円（維持費含む） | ▲209万円 |
この試算では、不動産収入が300万円でも年間17万円の節税効果が出ます。
ただし設立コスト（約20万円）を回収するには初年度は赤字になる計算です。
収入が高くなるほど節税効果は急増し、1,200万円では年間200万円超の差になります。
これは驚きの数字ですよね(⌒▽⌒)
DIY父さんの結論と今後の方針
試算の結果と現在の状況を総合的に判断し、DIY父さんが出した結論は「今すぐ法人化はしない、ただし次の物件購入から法人名義にする」です。
理由を説明しますね^ ^
今すぐ法人化しない理由：既存8棟を法人に移転すると、不動産取得税・登録免許税だけで推定200〜300万円のコストが発生します。
これを節税効果で回収するには数年かかります。
また、本業（会社員）との兼ね合いで副業規定への配慮も必要で、タイミングを慎重に選ぶ必要があるんですよね(-_-;)
次の物件から法人名義にする理由：新規購入であれば移転コストが不要で、設立コストのみで済みます。
時間をかけて法人側に収益を積み上げていくことで、将来的な相続対策と節税を同時に実現できます。
法人の運営実績を積むことで、金融機関からの信頼も高まります。
ここが狙いどころなんです(⌒▽⌒)
「年収いくらから法人化すべきか」という問いに対するDIY父さんの答えは、不動産収入単体で500万円を超えたら検討を始め、800万円を超えたら具体的に動くということです。
ただし給与収入・家族構成・将来計画によって最適解は変わるため、必ず税理士への相談をお勧めします^^;
まとめ
法人化は「節税の魔法」ではなく、「コストと手間をかけてより多くの税金を取り戻す仕組み」です。
収入規模が小さいうちはコストが節税効果を上回り、逆効果になることもあります。
ここは冷静にいきたいところですね(-_-;)
大家として法人化を検討するなら、まず自分の収入規模と税負担を正確に把握し、具体的な試算を税理士に依頼することから始めましょう。
「みんながやっているから」「節税できると聞いたから」という曖昧な動機では、損をするリスクがあります。
やっちゃう前に必ず数字で確認です^^;
DIY父さんは今後2〜3年で次の物件購入を計画しており、その際に法人設立と一体的に進める予定です。
その経緯もまたブログで公開しますね。
お楽しみに♪（＾Ｏ＾☆♪
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では、今日はこの辺で(^^)／~~~
