こんにちは。
DIY父さんです。
^ ^ 3ヶ月間、1件の内覧申込みも来なかった。
毎月の固定費だけが出ていく焦りは、大家をやっていて最もしんどい経験のひとつなんですよね（つД｀)ノ
DIY父さんが所有するアパートの1室が、まさにそんな状況になりました。
SUUMOにもat homeにも掲載されていたのに、問い合わせがゼロ。
管理会社は「時期的なもの」と言うだけで、具体的な対策を示してくれませんでした（-_-;)
そこで自分で動いた結果、掲載内容の見直しから2週間で入居が決まったんです。
その全過程を公開しますね。
3ヶ月空室の状況
問題の部屋はアパート2階の1LDK、家賃62,000円（管理費込）。
築18年の物件で、前入居者が2年間住んでいました。
退去後に原状回復工事を行い、SUUMOとat homeに掲載して募集を開始したんです。
| 期間 | 内覧数 | 問い合わせ |
|---|---|---|
| 1ヶ月目 | 0件 | 0件 |
| 2ヶ月目 | 1件 | 1件（成約せず） |
| 3ヶ月目 | 0件 | 0件 |
3ヶ月間の家賃損失は62,000円×3＝186,000円。
これは指をくわえて待っていい金額ではありません（-_-;)
原因分析：ポータルサイトの掲載内容を自分でチェック
管理会社任せにせず、自分でSUUMOとat homeの掲載ページを検索者目線で見てみました。
気づいたことは、正直なかなか衝撃的でしたよ（・・?）
問題1｜写真が暗くて古い
掲載されていた写真は原状回復工事前に撮影したもので、古い洗面台や薄汚れた壁が映っていました。
工事後の写真に差し替えをお願いしていたのに、管理会社が古い写真のまま掲載し続けていたんです。
これにはガクッときましたね（-_-;)
問題2｜間取り図が実態と微妙にズレている
間取り図を見ると、実際の部屋よりも狭く見えるレイアウトになっていました。
特にリビングへの入り口動線が反映されておらず、「なんか使いにくそう」という印象を与えていたんです。
問題3｜家賃が相場より1,000〜2,000円高い
同じエリアの類似物件をSUUMOで調べると、1LDK・同築年数の相場は58,000〜61,000円。
自物件の62,000円は相場上限で、検索フィルタで除外されていた可能性があります。
問題4｜掲載順位が下がっていた
SUUMOは掲載料に応じて表示優先度が変わる仕組みです。
管理会社が低コストのプランで掲載していたため、検索結果の後半に表示されていました。
これじゃ見てもらえないですよね（｡-_-｡)
写真の撮り直し：スマホでもできる方法
プロに頼まず、スマホで撮り直しました。
ポイントは3つです^ ^
ポイント1｜晴れた日の午前中に撮る
自然光が最も入る時間帯に撮影します。
曇りや夕方は部屋が暗く見えます。
カーテンはすべて開け、照明もすべて点灯して撮影するのがコツです。
ポイント2｜部屋の角から対角線に撮る
部屋の隅に立ち、対角線方向に撮ると部屋が広く見えます。
正面から撮ると奥行きが出ません。
スマホのワイドモードが使えるなら活用しましょう。
ポイント3｜生活感のあるアイテムを排除する
空室のはずなのに、清掃道具や養生材が端に置きっぱなしになっていることがあります。
すべて片付けてから撮影しましょうね。
撮り直した写真は以前より格段に明るく、広く見えました。
管理会社に写真の差し替えを依頼し、全4カット（LDK・洋室・キッチン・バス）を新しいものに更新しました。
我ながらいい仕上がりでしたよ（⌒▽⌒)
間取り図の改善
間取り図の差し替えは管理会社への依頼が必要ですが、そもそも何が問題かを説明するために自分で手書きの改善案を作りました。
具体的には「玄関〜LDKへの動線を矢印で示す」「収納の有無を明記する」「各室の畳数を入れる」の3点を追加しました。
これにより「実際より狭く見える」問題が改善されたんです^ ^
家賃設定の見直し方法
相場より高い設定が検索フィルタで弾かれているとすれば、家賃を下げるか、「初期費用0円」など別の条件を改善するかの選択になります。
DIY父さんが選んだのは「家賃を1,000円下げる（62,000円→61,000円）」ではなく、「礼金を1ヶ月→0ヶ月にする」方法でした。
入居者の初期費用を下げることで競合物件との差別化を図りつつ、月々の家賃収入は維持したんです。
ここはちょっと頭を使ったポイントですね（⌒▽⌒)
礼金の放棄は1ヶ月分（62,000円）の損失ですが、もう1ヶ月空室が続くよりは安い計算です。
SUUMOの掲載優先度を上げる交渉
管理会社に「掲載プランのランクアップを検討してほしい」と依頼しました。
管理会社も空室が長引くと利益にならないため、プランのアップグレードに応じてもらえました。
費用は管理会社負担で対応してくれました（管理契約の条件次第）。
言ってみるものですね^ ^
その際に確認したのは以下の点です。
- 現在の掲載プラン名と表示順位の確認
- 上位プランへの変更コストと効果の説明を求める
- at homeについても同様に確認する
2週間で入居決定した要因の振り返り
写真・間取り図・家賃条件・掲載優先度の4点を同時に改善した結果、変更から5日で問い合わせが入り、2週間後に入居申込みが成立しました。
やった甲斐がありましたよ（⌒▽⌒)
決め手になった要因を入居者（成約後に聞いた）に確認すると：
- 「写真が明るくて広そうだった」
- 「礼金なしが決め手だった、初期費用が他より安かった」
- 「間取り図が見やすくてイメージしやすかった」
3点とも対策した内容と一致していました。
管理会社に「時期的なもの」と言われて放置していたら、さらに数ヶ月の損失が続いていたはずです。
動いて本当によかったですね（｡-_-｡)
まとめ：大家は管理会社を「監視」する必要がある
管理会社はプロですが、すべての物件に同じ熱量で向き合っているわけではありません。
空室が長引いたら、大家自身が掲載内容を確認し、改善点を指摘する必要があるんですよね。
チェックすべきポイントは4つです。
- 写真は工事後の最新のものか・明るく撮れているか
- 間取り図は実態を正確に反映しているか
- 家賃・礼金・敷金の設定は相場と比較して競争力があるか
- 掲載プランは上位表示になっているか
空室3ヶ月の損失は186,000円でした。
対策に費やした時間は実質3日・約10時間。
この経験から、大家は「管理会社に任せるだけ」ではなく、能動的に関わることが収益を守るんだと学びました。
動いた分はちゃんと返ってきますよ^ ^
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では、今日はこの辺で(^^)／~~~
