空室が出た。焦る気持ちはわかる。でも焦って管理会社任せにするだけじゃ、いつまでたっても埋まらない。
DIY父さんは8棟のアパートを15年間自主管理に近い形で運営してきた。この記事は、そのなかで試行錯誤して体系化した「空室対応7ステップ」を公開する。
なぜ空室は長引くのか
一番の原因は「管理会社にお任せ状態」になることだ。管理会社は物件を何十棟も抱えている。あなたの1室が埋まらなくても、彼らには影響がない。だから大家側が能動的に動く必要がある。
⚠️ DIY父さんの失敗例
2年前、1棟まるごと「管理会社に任せた」ら半年以上埋まらなかった。問い合わせ数を聞いても「ちょっと少ないですね」の一言。自分で動いたら2週間で決まった。
客付け7ステップ
STEP 1｜空室発生から72時間以内に動く
退去連絡を受けた瞬間が勝負。退去日の確認、現状の写真撮影、リフォーム必要箇所のリストアップを48時間以内に済ませる。
STEP 2｜家賃相場を自分で調べる
SUUMO・HOME’Sで近隣同条件の家賃を自分で調べる。管理会社の言い値を鵜呑みにしない。周辺相場より1,000〜2,000円高いだけで問い合わせが半減する。
STEP 3｜リフォーム箇所を最小化する
全部リフォームしようとするな。クロス・クリーニング・照明交換だけで十分なケースがほとんど。DIY父さんは自分でクロスを貼り替えて費用を3分の1以下に抑えている。
STEP 4｜募集写真を自分で撮り直す
管理会社任せの写真は暗くて狭く見える。スマホでいい。昼間に全窓を開けて、広角気味に撮る。写真1枚変えただけで問い合わせが2倍になった経験がある。
STEP 5｜仲介会社への挨拶回りをする
物件の近くの仲介会社（地元密着型）に直接行く。名刺を持って「よろしくお願いします」と顔を見せるだけでいい。担当者の記憶に残るかどうかで紹介率が変わる。
STEP 6｜フリーレントや広告費を活用する
家賃を下げる前に「フリーレント1ヶ月」を試す。入居者にとっては実質値引きだが、管理上は正規家賃を維持できる。また仲介会社向けの広告費（AD）を2ヶ月に増やすと紹介優先度が上がる。
STEP 7｜入居審査を丁寧にやる
焦って誰でも入れると後が大変。収入証明・保証会社審査・連帯保証人のセットは必ず確認する。DIY父さんはこれを怠って1度だけ家賃滞納トラブルを経験した。
まとめ
空室対応で一番大事なのは「72時間以内に動き始めること」と「自分でデータを見ること」だ。管理会社は敵ではないが、パートナーとして使うためには大家側がちゃんと状況を把握している必要がある。
次の記事では屋根・外壁修繕の費用を抑えるための業者交渉術を解説する。
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