こんにちは。
DIY父さんです。
^ ^ アパート経営15年、8棟も運営していれば、入居者トラブルは正直どうしても避けられないんですよね。
DIY父さんはこれまで家賃滞納・騒音・無断ペット・夜逃げ・原状回復争いと、ひと通りぜんぶ経験してきました(-_-;) 思い出すだけでため息が出るものもありますが、このページではそれぞれのトラブルの実例・対処法・予防策を、DIY父さんの体験を交えながら詳しくお話ししていきますね。
トラブル①：家賃滞納
実例
築23年のアパートで、入居歴3年の単身入居者さんが、ある日突然家賃を滞納し始めたんです(・・?) 最初の1ヶ月は「今月末に払います」で済んだので、まあ大丈夫だろうと思っていました。
ところが翌月も支払いがなく、気づいたら3ヶ月分・合計18万円が未回収になっていました。
あわてて保証会社に連絡したところ「審査時の保証内容をよく確認してください」と言われ、保証の適用条件が思った以上に複雑だったことが判明したんです。
これはヒヤッとしました(-_-;)
対処法
- 1日目：入金確認。未入金なら当日中にSMS・メールで通知
- 3日目：電話で確認。「いつ入金できるか」を明確に聞く
- 1週間目：書面（内容証明）で支払い催促
- 1ヶ月目：保証会社への代位弁済請求
- 2〜3ヶ月目：弁護士介入・明渡し手続き
このステップを淡々と踏むのが大事なんだなと、痛い目に遭ってからしみじみ思いました(｡-_-｡)
予防策
保証会社には「家賃保証型」と「原状回復保証型」があり、代位弁済の上限月数・申請期限が会社ごとに違います。
だから契約時に「代位弁済の申請期限は何ヶ月滞納から？」
を必ず確認しておくことが大切です。
また口座振替ではなく振込の場合、着金確認の自動化（銀行の入金通知サービス）が有効です。
DIY父さんもこれを入れてから、確認の手間がぐっと減りました^ ^
⚠️ DIY父さんの教訓
保証会社に「申請が遅すぎる」と断られた経験あり。保証内容は契約書を隅々まで読んで、滞納発生時の行動を事前にフロー化しておくことが必須だ。
トラブル②：騒音クレーム
実例
2階の入居者さんから「1階の住人が深夜に音楽をかけて眠れない」というクレームが来たんです。
管理会社経由で注意したのですが改善せず、なんと2階の入居者さんが退去してしまいました(つД｀)ノ 空室損失は家賃4ヶ月分・約24万円。
けっこう痛い出費でした。
あとから調べてみると、クレームを出した入居者さんのほうも夜間に足音がうるさいと言われていた「お互い様」の状況だったんですよね。
これは判断がほんとうに難しかったです(-_-;)
対処法
- まず双方から個別に事情を聞く——いきなり「どちらか悪い」と判断しない
- 書面での注意喚起は「全体向け」の形で出す（特定個人を指定すると紛争化しやすい）
- 改善が見られない場合は個別書面→内容証明の順で対応
- 悪質な場合（繰り返し・深夜の故意的な騒音）は弁護士介入も検討
感情的にならず、まず聞くこと。
これに尽きるなと思います(｡-_-｡)
予防策
入居審査の段階で「生活時間帯」を確認するのは難しいのですが、防音性の高い内装（二重床・防音ドア）への投資が長期的に有効です。
また入居時の説明書に騒音ルールを明記しておくことで、後のトラブル対応の根拠にもなります。
地味ですが、ここが効くんですよね^ ^
トラブル③：無断ペット
実例
ペット禁止の部屋で、退去後に猫の飼育跡が発覚しました(-_-;) クロスへの引っかき傷・フローリングの染み・臭いが残っていて、全室クロス張り替え＋フローリング部分補修で原状回復費用がなんと45万円にもなりました。
入居者さん側は「ちょっと預かっただけ」と主張され、結局全額は回収できませんでした。
これは正直こたえましたね(つД｀)ノ
対処法
- 退去立会い時に証拠写真・動画を必ず撮影する
- ペット飼育による損耗は「故意・過失による損耗」として借主負担を明確にした特約を入居時契約に入れておく
- 回収できない場合は保証会社に原状回復保証を使う
「証拠を残す」って地味だけど本当に大事だなと、このとき骨身にしみました(｡-_-｡)
予防策
定期点検（年1回）を実施することで、無断ペットを早期発見できる可能性が上がります。
あと、これは逆転の発想なのですが、いっそ「ペット可物件」として募集すると、最初から堂々と飼える環境を望む入居者さんが集まって、こうしたトラブルが減るというやり方もあるんですよ(⌒▽⌒) 発想を変えるだけで世界が変わることってあるんですよね。
トラブル④：夜逃げ
実例
連絡が取れなくなった入居者さんの部屋を確認しに行ったら、荷物の大半がなくなっていたんです(・・?) 鍵が内側に置いてあって、これは事実上の夜逃げだなと判断しました。
残置物の処分費用・未払い家賃2ヶ月分・原状回復費用で、合計30万円以上の損害が出てしまいました。
あの部屋を開けた瞬間の、なんとも言えない空気は今でも忘れられません(-_-;)
対処法
- 連絡が取れない場合、勝手に入室してはいけない（住居侵入罪のリスク）
- 連帯保証人・保証会社に連絡し、「行方不明・連絡不通」の事実を記録する
- 弁護士に相談のうえ、残置物撤去・明渡しを法的手続きで進める
- 残置物は「廃棄した」証明のために写真を撮り、一時保管または廃棄の記録を残す
焦って勝手に入りたくなる気持ちをぐっとこらえる。
ここがいちばん大事なポイントです(｡-_-｡)
予防策
緊急連絡先（親族）を必ず2名登録しておきましょう。
また入居時の審査で「定職・収入の安定性」を重視して、審査通過基準を下げすぎないことが予防につながります。
DIY父さんも、ここはもう甘くしないと心に決めています(-_-;)
トラブル⑤：原状回復争い
実例
6年住んでくださった入居者さんが退去されたときのことです。
管理会社から「原状回復費用35万円」の見積もりが届いたのですが、入居者さん側が「経年劣化で借主負担はないはず」と全額拒否されました(・・?) 結局、調停を経て入居者負担は5万円（壁への画鋲穴補修相当のみ）に落ち着きました。
原因は、管理会社の見積もりが過大だったこと。
これは大家として勉強になった一件でした(｡-_-｡)
対処法
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を基準に判断する
- 「経年劣化・通常消耗」は大家負担、「故意・過失・善管注意義務違反」は借主負担という原則を守る
- 入居時の写真・退去時の写真を比較して、明らかな損耗のみ請求する
- 調停・少額訴訟は費用対効果を考えて判断する（少額請求に多大な時間をかけない）
ガイドラインをちゃんと読んでおくだけで、こういう争いはずいぶん減らせるんだなと実感しました^ ^
予防策
入居時に部屋の状態を写真撮影して、入居者さんのサインをもらっておきましょう。
退去時も同席して立会いを行い、その場で双方確認のサインをもらっておくことで、後の争いをぐっと減らせます。
ひと手間ですが、やっておくと本当に安心なんですよね(⌒▽⌒)
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まとめ：トラブルを「予防」するための3原則
15年やってきてDIY父さんが言えることは、トラブルは「起きてから対応する」より「起きないようにする」ほうが、はるかに低コストだということです。
痛い目に遭った分だけ、これは本当に強く思います(｡-_-｡)
- 入居審査を甘くしない：収入・勤務先・緊急連絡先・保証会社の審査基準を維持する
- 書面と写真を残す：入居時・退去時・トラブル発生時の記録が後の争いを解決する
- 保証会社＋弁護士費用保険のダブル備え：金銭的損失と法的コストの両方に備える
トラブルはゼロにはなりません。
でも準備と知識があれば、損失を最小限に抑えることは十分できるんです。
DIY父さんと一緒に、ガンガン備えていきましょう^ ^
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では、今日はこの辺で(^^)／~~~
