こんにちは。
DIY父さんです。
^ ^ 中古アパートの内覧で「なんとなく良さそう」で判断すると、購入後に大きな修繕費が待っていますよ。
DIY父さんは15年で8棟を購入してきましたが、初期の頃に見落とした欠陥で数百万円の予定外出費を経験しました。
(つД｀)ノ その教訓から作り上げた内覧チェックリスト20項目を公開しますね。
内覧前の準備
内覧当日に効率よく確認するため、事前に以下を準備します。
- このチェックリストを印刷して持参する
- スマートフォン（写真・動画撮影）と懐中電灯
- メモ帳・ボールペン
- レーザー距離計（部屋の寸法確認用）
- 内覧前に登記簿・建築確認申請書類・修繕履歴の提供を仲介業者に依頼する
内覧は1棟あたり最低1〜2時間かけます。
「急かされたら後にする」くらいの気持ちで臨むのがコツですよ。
^ ^
【外観】チェック項目①〜⑥
| No. | チェック項目 | 見どころ | NG例 |
|---|---|---|---|
| ① | 屋根の状態 | 棟板金の浮き・スレートのひび割れ・苔の有無を双眼鏡や写真で確認 | 棟板金が浮いている・スレートが複数割れている・苔が全面に生えている |
| ② | 外壁の状態 | ひび割れ（クラック）の幅・長さ・パターンを確認。塗装の剥がれ・チョーキング（粉吹き）もチェック | 0.3mm以上のクラック（構造クラックの可能性）・外壁の大面積剥離 |
| ③ | 基礎のひび割れ | 基礎コンクリートのクラック方向と幅を確認。縦クラック・斜めクラックは要注意 | 斜め45度のクラック（不同沈下の疑い）・基礎の欠け・鉄筋露出 |
| ④ | 排水管・雨樋 | 雨樋の破損・詰まり・繋ぎ目の外れを確認。排水溝まわりの苔・水跡も要確認 | 雨樋が外れている・水跡が外壁に広範囲に残っている |
| ⑤ | 駐車場・外構 | アスファルト・コンクリートのひび割れ・沈下・排水状況。不法駐車の痕跡 | 駐車場の大きな沈下・水たまりができる排水不良 |
| ⑥ | 周辺環境 | ゴミ置き場の管理状況・隣地との境界・騒音源（線路・幹線道路・工場）の有無 | ゴミ置き場が荒れている・境界が不明確・著しい騒音源が近い |
【共用部】チェック項目⑦〜⑪
| No. | チェック項目 | 見どころ | NG例 |
|---|---|---|---|
| ⑦ | 廊下・階段 | 手すりのぐらつき・床の腐食・鉄部のサビ。清掃状況も管理レベルの指標になる | 床板の腐食・手すりが外れかけている・鉄骨の著しいサビ |
| ⑧ | エントランス・郵便受け | オートロックの有無・照明の点灯確認・郵便受けのゴミや溢れの状態 | 郵便受けが溢れている（空室多い可能性）・照明が複数切れている |
| ⑨ | 外階段の劣化 | 踏み板の腐食・ぐらつき・接合部のサビ。鉄骨階段は特に下から見上げて確認 | 踏み板に穴・ぐらつきがある・溶接部が割れている |
| ⑩ | 駐輪場・ゴミ置き場 | 自転車の放置状況・ゴミ分別のルール掲示・害虫対策の有無 | 放置自転車が多い・ゴミが不法投棄されている |
| ⑪ | 消防設備 | 消火器の期限・誘導灯・感知器の設置状況。法定点検記録の有無も確認 | 消火器が期限切れ・誘導灯が点灯していない・感知器がない |
【専有部】チェック項目⑫〜⑯
| No. | チェック項目 | 見どころ | NG例 |
|---|---|---|---|
| ⑫ | 床・フローリング | 床鳴り・たわみ・腐食の確認。全体を歩いて感触を確かめる | 広範囲なたわみ・特定箇所が踏むと沈む・水回り近くの腐食 |
| ⑬ | 壁・天井 | 雨漏り跡（茶色いシミ）・カビ・クロスの剥がれ・ひび割れパターン | 天井に茶色いシミ（雨漏り）・壁際のカビ・構造クラックの疑い |
| ⑭ | 窓・サッシ | 開閉のスムーズさ・鍵の動作・結露跡・コーキングの劣化 | 窓枠まわりのカビ・コーキングの大規模剥離・開閉できない窓 |
| ⑮ | 水回り（浴室・トイレ・洗面） | 防水パンの状態・排水の流れ・タイルのひび・シリコンコーキングの黒ずみ | 床タイルの大規模なひび・排水が詰まり気味・防水層の損傷跡 |
| ⑯ | キッチン | 水栓の漏れ・排水のにおい・コンロ周辺の焦げ・換気扇の動作確認 | シンク下の腐食・水栓からの漏れ・換気扇が動かない |
【設備・書類】チェック項目⑰〜⑳
| No. | チェック項目 | 見どころ | NG例 |
|---|---|---|---|
| ⑰ | 給湯器・エアコン | 製造年・型番を確認。給湯器は15年超・エアコンは10年超なら近い将来の交換費用を計算に入れる | 製造年が不明・錆びている・異音がする |
| ⑱ | 電気・ガス・水道の容量 | 電気は30A以上か確認。ガスは都市ガス・プロパンの区別と配管状態 | 電気容量が20A以下・プロパンで周辺に都市ガスなし（ランニングコスト高） |
| ⑲ | 修繕履歴書類 | 過去の修繕記録・大規模修繕の有無・屋根・外壁・配管の工事履歴を確認 | 修繕記録が一切ない・20年以上外壁塗装をしていない |
| ⑳ | 登記・法令適合確認 | 建蔽率・容積率・用途地域・接道条件・増改築の未登記がないか確認 | 未登記の増改築・再建築不可物件（表示されていない場合） |
⚠️ DIY父さんの実失敗
2棟目購入時、屋根と基礎の確認を怠り、購入後2年以内に屋根全面葺き替え（130万円）＋基礎補修（80万円）が必要になった。内覧時に30分かけていれば気づけた可能性が高い。このチェックリストはその経験から生まれた。
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まとめ：内覧はこの順番で動く
チェックリストを活用するには、内覧の動線を決めておくと効率的ですよ。
^ ^
- 外観・屋根・基礎を外からぐるりと一周確認する
- 共用部（廊下・階段・エントランス）を上から下へ確認する
- 空き部屋を1室以上内覧し、床・壁・天井・水回りを確認する
- 設備（給湯器・エアコン）の製造年をすべて記録する
- 仲介業者に修繕履歴・登記書類の提供を求める
内覧は物件を「好きになるための見学」ではなく「欠陥を発見するための調査」です。
このチェックリストを片手に、感情より数字で判断する習慣を身につけてほしいんですよね。
DIY父さんもこれで何度も救われてきました。
(⌒▽⌒)
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では、今日はこの辺で(^^)／~~~
