こんにちは。
DIY父さんです。
^ ^管理会社を変えたことがある大家さんは多いですよね。
しかし変えるまでの判断が遅すぎて、何年も損し続けていた――というケースがほとんどなんです。
DIY父さんも例外ではありませんでした。
最初の管理会社を変えるまでに3年かかったんです (-_-;) その失敗談と、正しい業者選びのポイントをすべて公開しますね。
最初の管理会社との3年間――失敗の記録
アパート経営を始めた当初、管理会社は物件を購入した不動産会社が紹介した先を使いました。
「紹介だから信頼できるだろう」と思っていたんです。
しかしこの判断が3年間の損失につながりました。
今思えば、もっと早く動くべきでした σ^_^;
問題①：対応が遅すぎる
入居者からの修繕依頼が入ると、管理会社から連絡が来るまで平均4〜5日かかっていました。
「業者に確認中」「見積もり待ち」という言葉でいつも先延ばしにされる。
ある冬、給湯器が壊れた際は入居者が1週間以上お湯なしで生活する羽目になり、退去につながりました。
これは本当に申し訳なかったです (つД｀)ノ
問題②：報告がない・情報が来ない
空室が2ヶ月続いても「現在募集中です」の一言で終わり。
何室空いているか、内見は何件あったか、反響はどうかといった情報が一切来ませんでした。
こちらから問い合わせない限り、状況が全くわからない。
これにはやきもきしましたね (-_-;)
問題③：修繕費が異常に高い
管理会社経由で頼む修繕は、すべて相場の1.5〜2倍でした。
トイレの部品交換で3万円、クロスの一部張り替えで8万円。
後から別業者に見積もりを取ると半額以下だった。
管理会社が業者に「中抜き」をしていたんです。
気づいたときはガクッときました σ^_^;
⚠️ DIY父さんの後悔
3年間の管理手数料は家賃収入の5%。しかし修繕費の中抜きを加えると実質15%以上を払っていた計算になる。「紹介だから安心」という思い込みが、年間50万円以上の損失につながっていた。
変更のきっかけ――限界を超えた出来事
転換点は築17年の1棟アパートで空室が5室に増えたときでした。
管理会社に状況を確認しても「市況が悪いので仕方ない」の一点張り。
しかし近隣の類似物件は満室だったんです (・・?)
自分で近隣を調べると、競合物件はリフォームして設備を更新していました。
管理会社が一切提案してくれていなかった内容です。
「このまま任せていたら物件価値が下がる一方だ」と判断し、管理会社の変更を決意しました。
重い腰を上げた瞬間でしたね。
管理会社の選び方――面談チェックリスト
新しい管理会社を探すにあたって、DIY父さんが作った面談チェックリストを公開しますね。
このリストを持って3社以上を比較することをおすすめします ^ ^
| チェック項目 | 確認方法 |
|---|---|
| 空室時の反響数・内見数を月次報告してくれるか | 「報告書のサンプルを見せて」と頼む |
| 修繕業者は複数社から相見積もりを取るか | 「修繕フローを教えて」と聞く |
| 入居者クレームへの一次対応時間は何時間か | 「緊急対応のSLAはあるか」と確認 |
| 担当者は固定か・担当変更時の引き継ぎはあるか | 「担当者制度」について直接質問 |
| 管理戸数と担当者1人あたりの管理戸数 | 「スタッフ何人で何戸管理か」を確認 |
| オーナーポータルや報告システムがあるか | デモを見せてもらう |
契約内容の確認ポイント
面談が良くても、契約書に落とし穴があるケースがあります。
以下の項目は必ず契約前に確認してくださいね。
ここを飛ばすと後で泣きを見ます σ^_^;
管理手数料の計算方法
「家賃収入の5%」という場合、空室時は手数料がかからないのか、満室保証で管理手数料を徴収するのかを確認します。
また家賃の何%かではなく月額固定費の場合もあります。
どちらが自分に有利かを計算しましょう。
修繕の決裁権限
「〇万円以下の修繕は管理会社が独断で発注できる」という条項がある場合、その上限金額を確認します。
低い会社（3万円以下）と高い会社（20万円以下）で差があります。
上限が高すぎると知らない間に大きな修繕費が動くので要注意です (-_-;)
解約条件
管理委託契約の解約通知期間は会社によって1〜6ヶ月と差があります。
また「入居者の引き継ぎができない」といった条件がついている場合も要注意です。
ここは契約前にしっかり目を通しておきましょう。
変更後3年間の変化（数字で見る効果）
管理会社を変えた後、DIY父さんの所有アパートでどう変わったかを公開しますね。
数字で見ると、効果は一目瞭然でした (⌒▽⌒)
| 指標 | 変更前 | 変更後（1年目） | 変更後（3年目） |
|---|---|---|---|
| 空室率 | 約25% | 15% | 8% |
| 年間修繕費（1棟あたり） | 約85万円 | 約60万円 | 約52万円 |
| オーナーへの報告頻度 | 問い合わせ時のみ | 月1回定期報告 | 月1回＋随時 |
| クレーム一次対応時間 | 平均4〜5日 | 平均8時間以内 | 平均4時間以内 |
空室率が改善したことで家賃収入が年間で約120万円増えました。
修繕費の削減と合わせると、管理会社変更だけで年間約150万円以上の差が出た計算になります。
もっと早く動いていればと思いつつ、変えてよかったと心から思いました ψ(‘∇’)ψ
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まとめ
管理会社選びで失敗しないための要点はシンプルです ^ ^
- 対応速度・報告頻度・修繕フローを面談で必ず確認する
- 紹介だからという理由だけで選ばず、必ず複数社を比較する
- 契約書の修繕決裁上限・解約条件を確認してから契約する
- 変更をためらわない――決断が遅れるほど損失が積み上がる
管理会社は変えられます。
変えることで収益が大きく改善することもあります。
「今の管理会社でいいや」と思い込む前に、一度他社の話を聞いてみることをおすすめします。
一歩踏み出すと、案外あっさり世界が変わりますよ (⌒▽⌒)
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