管理会社を変えた理由と業者選びの失敗談｜大家15年の後悔

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管理会社を変えたことがある大家は多い。しかし変えるまでの判断が遅すぎて、何年も損し続けていた——というケースがほとんどだ。DIY父さんも例外ではない。最初の管理会社を変えるまでに3年かかった。その失敗談と、正しい業者選びのポイントをすべて公開する。

最初の管理会社との3年間——失敗の記録

アパート経営を始めた当初、管理会社は物件を購入した不動産会社が紹介した先を使った。「紹介だから信頼できるだろう」と思っていた。しかしこの判断が3年間の損失につながった。

入居者からの修繕依頼が入ると、管理会社から連絡が来るまで平均4〜5日かかっていた。「業者に確認中」「見積もり待ち」という言葉でいつも先延ばしにされた。ある冬、給湯器が壊れた際は入居者が1週間以上お湯なしで生活する羽目になり、退去につながった。

空室が2ヶ月続いても「現在募集中です」の一言で終わり。何室空いているか、内見は何件あったか、反響はどうかといった情報が一切来なかった。こちらから問い合わせない限り、状況が全くわからない。

管理会社経由で頼む修繕は、すべて相場の1.5〜2倍だった。トイレの部品交換で3万円、クロスの一部張り替えで8万円。後から別業者に見積もりを取ると半額以下だった。管理会社が業者に「中抜き」をしていたのだ。

⚠️ DIY父さんの後悔

3年間の管理手数料は家賃収入の5%。しかし修繕費の中抜きを加えると実質15%以上を払っていた計算になる。「紹介だから安心」という思い込みが、年間50万円以上の損失につながっていた。

転換点は築17年の1棟アパートで空室が5室に増えたときだった。管理会社に状況を確認しても「市況が悪いので仕方ない」の一点張り。しかし近隣の類似物件は満室だった。

自分で近隣を調べると、競合物件はリフォームして設備を更新していた。管理会社が一切提案してくれていなかった内容だ。「このまま任せていたら物件価値が下がる一方だ」と判断し、管理会社の変更を決意した。

新しい管理会社を探すにあたって、DIY父さんが作った面談チェックリストを公開する。このリストを持って3社以上を比較することをすすめる。

面談が良くても、契約書に落とし穴があるケースがある。以下の項目は必ず契約前に確認する。

「家賃収入の5%」という場合、空室時は手数料がかからないのか、満室保証で管理手数料を徴収するのかを確認する。また家賃の何%かではなく月額固定費の場合もある。どちらが自分に有利かを計算する。

「〇万円以下の修繕は管理会社が独断で発注できる」という条項がある場合、その上限金額を確認する。低い会社（3万円以下）と高い会社（20万円以下）で差がある。上限が高すぎると知らない間に大きな修繕費が動く。

管理委託契約の解約通知期間は会社によって1〜6ヶ月と差がある。また「入居者の引き継ぎができない」といった条件がついている場合も要注意だ。

管理会社を変えた後、DIY父さんの所有アパートでどう変わったかを公開する。

指標	変更前	変更後（1年目）	変更後（3年目）
空室率	約25%	15%	8%
年間修繕費（1棟あたり）	約85万円	約60万円	約52万円
オーナーへの報告頻度	問い合わせ時のみ	月1回定期報告	月1回＋随時
クレーム一次対応時間	平均4〜5日	平均8時間以内	平均4時間以内