こんにちは。
DIY父さんです。
^ ^「戸建て賃貸って、本当に決まるんですか？」
とよく聞かれます。
DIY父さんは49歳、機械設計エンジニアを本業にしながら副業大家を15年続けて、現在は戸建て3棟・アパート5棟の合計8棟を保有しています。
DIY父さん自身、最初に買ったのは木造アパートで、戸建てに手を出したのは大家7年目からでした。
アパートと同じ感覚で募集をかけたら、3か月空いて家賃を月8,000円下げる羽目になり、年間ベースで9万6,000円の機会損失を出した苦い経験があります(-_-;)
戸建てとアパートでは、検討する入居者層も、内見で見られるポイントも、決まりやすい時期も、まったく違うんです。
同じ「賃貸」とひと括りにすると痛い目を見る、というのが15年やってきたDIY父さんの正直な結論ですね(｡-_-｡)
この記事では、戸建て3棟をのべ9回入居付けしてきた中で、失敗と工夫を繰り返してたどり着いた「アパートとは違う7つの実践ポイント」を、具体的な金額と年数を交えてお話しします。
これから戸建て賃貸を持とうか迷っている方、すでに持っていて空室に苦しんでいる方の判断材料になればうれしいです(⌒▽⌒)
1. ターゲット層が根本的に違うことを認める
戸建てとアパートでは、問い合わせてくる入居者層がそもそも違います。
ここを認識せずに同じ広告文面でAD（広告料）を出しても、内見にすらつながらないんですよね(・・?)
アパート単身層と戸建てファミリー層の意思決定速度
DIY父さんが保有している木造アパートは2DKと1LDKが中心で、入居希望は20〜30代の単身者か、子どものいない若いカップルがほとんどです。
内見当日に申込書を書いてくれることも多く、決定までの平均日数を自分でログに取ったところ、初回問い合わせから契約締結まで平均11日でした。
ところが戸建ては違いました。
1棟目の戸建て（3LDK・築28年）の入居者は30代後半のファミリー世帯でしたが、初回問い合わせから契約までに42日かかりました。
内見も3回来ています。
お子さんを連れての再内見、ご主人だけの確認内見、最後はおじい様まで一緒でした。
「学区を変えたくないので慎重に選びたい」というお母さんの言葉が今でも印象に残っていますね(｡-_-｡)
ファミリー層は意思決定が遅い、これは欠点ではなく前提なんです。
決まれば長く住んでくれます。
実際にこの1棟目の入居者は現在7年目で、退去予定はありません。
ありがたい話です(⌒▽⌒)
戸建ては「学区」「駐車場」「庭」が三種の神器
仲介会社の店長に教わってDIY父さんが衝撃を受けたのは、「戸建てを見に来るお客さんは、まず学区を確認します。
次に駐車場の台数と位置、次に庭の広さ。
家の中の設備はその次です」という話でした(・・?)
DIY父さんは当初、内装のリフォームばかりにお金をかけていました。
2棟目の戸建てでは退去後リフォームに168万円かけて、ウォシュレット交換からクッションフロア全面張替まで頑張りましたが、募集を出しても反応が薄かったんです。
仲介の店長から「駐車場が縦列で軽自動車1台分しか書いてないですよ。
普通車2台停められるように庭の一部を潰せませんか」と言われ、9万円かけて庭の一部をコンクリート打ちにして「駐車2台可」に変更したところ、2週間で申込が入りました(⌒▽⌒)
教訓として、戸建てに住みたい人が見ているのは「家」ではなく「暮らし」だと痛感しました。
設備より生活インフラを整えることが先なんですね(｡-_-｡)
2. 募集賃料の付け方をアパートと変える
戸建ては相場をネットで調べにくい物件です。
同じ町内に類似の戸建て賃貸が出ていないことも多く、ここを間違えると半年単位で決まりません(-_-;)
「坪単価」ではなく「ファミリー世帯の家計負担」で決める
アパート時代のDIY父さんは、近隣の同間取りを3〜5件ピックアップして平均値を取り、そこから1,000円下げて募集する、というやり方を機械的にやっていました。
アパートはそれで通用します。
でも、戸建てでは通用しませんでした。
1棟目の戸建てを募集したとき、近隣相場をもとに月9万5,000円で出しましたが、3か月反応なし。
仲介に相談したら「この学区のファミリー世帯、世帯年収450万〜600万円が中心で、住居費は月8万円台が上限感覚です」と言われました。
そこで月8万8,000円に下げたところ、2週間で申込。
年間ベースで言えば確かに8万4,000円の収入減ですが、空室3か月のロス28万5,000円を考えれば結果的にプラスでした。
戸建ては「いくらまでなら払えるか」という入居者の家計上限から逆算するほうが当たる、というのが正直なところなんです(⌒▽⌒)
募集賃料を1,000円刻みで微調整しないという発見
逆に決まりやすい価格帯もあるんですよね。
月8万円台と9万円台では、検索フィルターのかかり方が大きく違うんです。
仲介の若手スタッフに教えてもらいましたが、SUUMOやアットホームの検索条件で「家賃9万円以下」にチェックを入れて探す人が多く、月9万1,000円と月8万9,000円では露出回数が3倍違うとのこと(・・?)
3棟目の戸建てでは、当初募集9万2,000円から思い切って8万9,000円に変更したら、それまで月平均2件だった問い合わせが10日で6件に増えました。
1,000円単位の刻みではなく、検索フィルターの境界を意識して値付けする、これが戸建てのコツなんです(⌒▽⌒)
教訓は、戸建ての賃料は「相場」より「家計上限」と「検索閾値」で決めるということでした(｡-_-｡)
3. AD（広告料）の出し方を変える
アパートではAD1か月分が一般的ですが、戸建てではこれだけでは仲介マンが本気で動いてくれないんですよね(-_-;)
戸建てはAD2か月＋仲介マンへの直接挨拶
DIY父さんは戸建ての場合、繁忙期（1〜3月）はAD1か月＋成約御礼5万円、閑散期（6〜8月）はAD2か月＋成約御礼3万円という設定にしています。
月家賃8万8,000円の物件で繁忙期に申込が入った場合、ADと御礼で総額13万8,000円の支出になります。
一見、高すぎるように見えますが、空室1か月のロスが8万8,000円であることを考えれば、決定スピードが1.5か月早まれば元が取れる計算です。
実際、閑散期に募集した2棟目で、AD2か月にした途端、仲介3社が同時に内見を入れてきて、9日で決まりました(⌒▽⌒)
加えて重要なのが、契約予定の仲介会社の店長や担当者に直接挨拶に行くことです。
DIY父さんは新規募集を出すたびに、最寄り駅周辺の仲介3〜4店舗を回り、図面とカギを持参して「実際にここを見てきました」という話をします。
1店舗あたり30分、合計2時間ほどで終わります。
平日に有給を半日使って回りますが、年間20日ある有給のうち2〜3日をこの「仲介挨拶」に使うのは、明らかにROIが高い投資ですね。
ここが効きました(⌒▽⌒)
仲介マンが「自分の物件」と感じる工夫
仲介マンに「この物件、推しやすい」と思ってもらうために、DIY父さんは物件の特徴を箇条書きにしたA4 1枚の「営業マン向けトークスクリプト」を作って渡しています。
例えば「南向きリビング14帖／前面道路は朝の通学路で安全／徒歩6分の○○小学校は地区で人気／庭の柿の木は手入れ済で2年に1回剪定」など、自分で住んでいるかのような情報を渡すと、内見時のトーク厚みがまったく違ってきますψ(‘∇’)ψ
教訓は、戸建ての入居付けは「広告料」より「仲介マンとの関係」で7割決まるということでした(｡-_-｡)
4. 内見の動線と「生活シミュレーション」を仕掛ける
ファミリー層は内見時間が長く、平均45分はかかります。
アパートの単身者なら15分で帰る場面でも、戸建てでは「ここに食卓を置いたらどうかしら」「お父さんの書斎にいい部屋ない？」
と家族会議が始まるんですよね(⌒▽⌒)
内見前にやっておく3つの仕掛け
DIY父さんは戸建ての内見を入れる連絡が来たら、必ず前日に物件に行きます。
所要時間は片道40分・滞在30分ほど。
やることは3つです。
1つ目は、リビングのカーテンを全部開けて、照明を全室点灯した状態にしておく。
内見当日に仲介マンが時間ロスなく案内できる動線を作ります。
2つ目は、玄関に手書きの「ようこそ。
気になる点はメモして遠慮なくお聞きください」というカードと、間取図のコピーを5枚置いておく。
これは家族で来た時に各人が書き込めるようにという配慮です(^ ^)
3つ目は、庭と駐車場のコンディションチェック。
雑草が伸びていたら30分で抜き、駐車場の落ち葉を掃く。
3棟目の戸建てでは、庭の手入れだけで「印象がまったく違いますね」と仲介マンに言われました。
地味ですが、ここが効きました(⌒▽⌒)
内見後の「48時間ルール」
内見が終わったら、48時間以内に仲介マンから感触を聞き出す、これもDIY父さん自身のルールにしています。
良い反応だったのか、何かネックがあったのか、聞き方は「率直なところ、お客様の検討温度は10段階で何点ですか」とストレートに尋ねます。
2棟目で1度、内見3組続けて決まらなかったことがあり、3組目の終了直後に聞いたら「実は雨どいの一部が外れていて、お父さんがすごく気にしていました」と(-_-;)翌日に大工さんに連絡して2万8,000円で修理、写真を撮って仲介に送ったところ、別の問い合わせ客が翌週決めてくれました。
ヒヤッとしましたが助かりました(⌒▽⌒)
教訓は、内見は「見せる」のではなく「住むイメージを共同制作する」場だと考えるべし、ということでした(｡-_-｡)
5. 退去後リフォームのお金のかけ方を逆転させる
DIY父さんは機械設計の本業の感覚で、最初は「機能優先・コスト最小」でリフォームしていました。
これがアパートでは正解でしたが、戸建てでは半分間違いだったんです(-_-;)
アパートは「機能」、戸建ては「印象」に金をかける
アパート退去後の標準リフォーム費用は、DIY父さんの場合およそ12万〜18万円です。
クリーニング3万、クロス部分張替3万、CF部分張替2万、エアコン清掃1万、鍵交換1万8,000円、細かな補修2〜4万円、という内訳です。
戸建ては違いました。
1棟目の戸建て退去後、同じ感覚で18万円のリフォームを組んだら、内見者から「何だか古臭い感じがする」と言われ続け、4か月空きました。
HiKOKIの36Vマルチボルトのインパクトと丸ノコを駆使して自分でやれる範囲を増やし、追加で42万円かけて玄関タイルの張替、リビングのアクセントクロス、キッチン水栓の交換、室内ドアの取っ手交換、外壁の高圧洗浄をやりました。
ガンガンいきました(⌒▽⌒)
特に効いたのは玄関タイルとキッチン水栓です。
玄関は内見者が最初に踏み込む場所、キッチンは奥様が必ず触る場所。
ここに合計14万円かけたら、「家全体が新しく見える」と感想をもらいました。
リフォーム総額は60万円になりましたが、家賃8万8,000円が早く決まったぶん、3年で十分回収できました。
ここが効きました(⌒▽⌒)
DIYで自分が手を入れた部分は写真と説明で伝える
退去後リフォームを自分でやった部分は、必ず作業中の写真を撮っておきます。
仲介マン向けの物件資料に「キッチン水栓は2026年5月に大家自身が新品交換／TOTO製TKS05301J／領収書あり」と書き込むだけで、信頼感がぐっと上がります。
中学生の息子に手伝ってもらった現場もあり、「次の入居者さんが気持ちよく住めるように」という会話が家庭でできるのは、副業大家ならではの良さだと感じますね(⌒▽⌒)
教訓は、戸建てリフォームは「機能の足し算」より「印象の引き算」、つまり古臭さをいかに消すかが勝負ということでした(｡-_-｡)
6. 申込が入ったあとの審査と契約条件で粘る
戸建ては、決まったあとの条件交渉でも気を緩めてはいけません。
アパート以上に「家賃保証会社の選び方」と「ペット・駐車場・原状回復」の取り決めがその後の運営を左右します。
家賃保証会社は最低でも「全国保証協会加盟」を選ぶ
戸建ての入居者は世帯収入が高いとは限りません。
DIY父さんの戸建て3棟のうち、世帯年収400万円未満のご家庭が2棟あります。
だからこそ家賃保証会社の選定は重要で、DIY父さんは全国賃貸保証業協会（LICC）加盟の保証会社を必ず指定しています。
過去にアパートで1度、独立系の保証会社を使って、入居者が3か月滞納した際に保証会社の対応が遅く、自分で督促電話までする羽目になった経験があります。
戸建てではあの苦労を繰り返したくないので、初回保証料が家賃の50%（4万4,000円）と少し高めでも、信頼できる保証会社を選びます。
あの時は本当に焦りました(-_-;)
ペット・駐車場・原状回復は契約書に必ず細かく書く
戸建てに住む家族は、ペットを飼いたい希望を持っていることが多いです。
1棟目の入居者も契約後にトイプードルを迎え入れる相談がありました。
DIY父さんは条件付き許可とし、敷金1か月分追加と退去時の消臭・クロス全面張替を入居者負担、ということを契約書の特約に明記しました。
駐車場についても、1台分か2台分か、来客時の停車スペースの扱いを明記しないと、後で隣家とトラブルになります。
2棟目では契約後に「友人が遊びに来たとき道路に停めて警察を呼ばれた」というクレームを受け、近隣のコインパーキング案内図を入居者にお渡しすることで収めました。
今は契約時に最初から案内図を渡しています(^ ^)
教訓は、戸建ては契約書に書いてあるかどうかが、トラブル時のすべてを決めるということでした(｡-_-｡)
7. 長期入居を狙う運営に振り切る
戸建て賃貸の本当の強みは、入居期間の長さなんです。
DIY父さんが保有する戸建て3棟の平均入居期間は現時点で5年8か月。
アパート5棟の平均2年3か月と比べて2.5倍です(⌒▽⌒)
「決まりにくいけど、決まれば長い」を前提に経営設計する
戸建ては入居付けに時間がかかるぶん、長く住んでもらう設計をすべきです。
DIY父さんは3年契約で更新料1か月、ではなく、2年契約で更新料0.5か月にしています。
更新料を低く抑えることで、入居者の心理的な引っ越し動機を減らす狙いです。
実際、1棟目の入居者は7年目、2棟目は4年目、3棟目は3年目に入りました。
1棟目の家族からは「子どもの卒業まではいる予定です」と言われており、あと3年は安泰の見込みです。
ありがたいですね(⌒▽⌒)
家賃8万8,000円×12か月×7年＝739万円。
これに対して、当初購入価格は580万円、リフォーム累計72万円、合計652万円ですから、家賃収入だけですでに簿価を超えました。
アパートではなかなか起きにくい現象ですね♪（＾Ｏ＾☆♪
入居者との適度な距離感を15年かけて学んだ
入居者と仲良くなりすぎるのも、距離が遠すぎるのも、どちらも良くありません。
DIY父さんは年に1回、年末に「今年もありがとうございました。
来年もよろしくお願いします」というハガキを送るだけにしています。
これだけで、何か不具合があったときに連絡してもらいやすくなるんです(^ ^)
逆に、給湯器の故障や雨漏りなど、対応すべき修繕の連絡が来たときは、必ず24時間以内に折り返し、48時間以内に業者の手配をします。
本業のエンジニア仕事中でも、休憩時間に必ず電話を返します。
これだけで「この大家さんはちゃんとしてくれる」という信頼が積み上がっていきますね(⌒▽⌒)
教訓は、戸建て賃貸経営は「短期の入居付けゲーム」ではなく「長期の信頼関係ゲーム」だということでした(｡-_-｡)
まとめ：戸建てとアパートは別ジャンルのビジネスである
15年大家をやってきて、戸建てとアパートはまったく別のビジネスだと改めて感じます。
アパートは回転率と効率のゲーム、戸建ては関係性と長期保有のゲームなんですよね(｡-_-｡)
最初の戸建てで3か月空けた苦い経験から、今では3棟とも安定運営できるようになりました。
ターゲット層を認め、価格を家計上限で決め、ADと仲介関係に投資し、内見で生活シミュレーションを仕掛け、印象に金をかけ、契約で粘り、長期入居を狙う。
この7つを愚直に回すだけです(⌒▽⌒)
これから戸建てを買おうか迷っている方には、「アパートで成功した方法をそのまま持ち込まない」覚悟だけは持ってほしいと思います。
逆に言えば、別ジャンルだと割り切れば、戸建ては本業エンジニアの副業としても十分回せる、安定感のある資産です。
DIY父さん自身、本業の機械設計と並行しながら、家族との時間も削らずに8棟まで増やせたのは、戸建ての長期入居の恩恵が大きかったと思っています(⌒▽⌒)
来週末も、2棟目の戸建ての雨どい点検に行く予定です。
中学生の息子が「ついていく」と言ってくれて、HiKOKIの36Vインパクトを持たせてみようかと思っています。
地味ですが、こういう積み重ねが15年続く副業を支えてくれているのだと、改めて感じる今日この頃ですね(^ ^)
では、今日はこの辺で(^^)／~~~
