🏠 物件選び
DIYリノベ向き中古物件の
購入判断基準15選
「この物件、買うべきか？」内覧後に迷ったときの判断基準を整理しました。DIY父さんが実際に複数の物件を購入・断念してきた経験から導いた15の基準です。これを満たした物件だけ不動産会社に問い合わせます。
SECTION 01
✅ 必須条件（これを満たさない物件はスキップ）
どんなに価格が安くても、以下の基準を満たさない物件には手を出しません。後で取り返しがつかなくなるからです。
基準 01
市街化区域・再建築可能
市街化調整区域はNG。再建築できない物件は出口（売却）で詰まります。接道2m以上・幅員4m以上の道路が必要。
基準 02
昭和57年（1982年）以降の築年数
1981年6月に耐震基準が改正。「新耐震基準」の建物は阪神大震災でも倒壊率が大幅に低かった実績があります。
基準 03
建物面積80㎡以上
70㎡は実際に住んでみると狭苦しい。ファミリー層に貸すなら80㎡以上が現実的な最低ラインです。
基準 04
駐車場1台以上（または作れるスペース）
地方では駐車場なしは致命的な弱点。ない場合は敷地内に1台分のスペースを確保できるか確認します。
基準 05
所有権（借地権はNG）
借地権は地代が発生し、売却・建替えに地主の同意が必要。出口戦略が複雑になるので避けます。
基準 06
家賃と物件価格のバランス
物件価格400万円なら月6万円以上の賃料が見込めること。HOME’Sで周辺相場と比較して判断。
SECTION 02
⚠️ 条件次第でOK（値引き交渉の材料になる項目）
以下の問題点は、適切な値引きを引き出せれば購入してもよいケースがあります。DIYスキルがあるなら特に有利になる部分です。
基準 07
和室が多い
畳の表替え（6畳で約1万円）や襖の張替えはコストがかかる。フローリングならワックスと傷消しペンで安く済む。和室の多い物件は値引き交渉の余地あり。
基準 08
洗面所・室内洗濯機置き場の有無
洗濯機が屋外の物件は賃貸付けが困難。室内に設置スペースを作れるかどうか確認。DIYで増設可能なケースは交渉材料に。
基準 09
軽微な傾き（基礎は健全）
基礎に問題がなく床の傾きのみの場合は、床下補修費用相当分を値引き交渉して購入を検討できます。
基準 10
外壁防水の劣化
外壁塗装はDIYで対応可能。防水塗料を全面塗布することで雨水浸入を防げます。塗装費用分の値引きを交渉する。
基準 11
車庫の高さが低い
昔の家の車庫は乗用車しか入らない高さのことがある。SUVや軽バンが入らないと駐車場付きでも弱点になる。
基準 12
隣家とくっついている
建替え時に隣の了承が必要。ただし、売却前提なら建替えはないので気にしないのも一つの考え方。
SECTION 03
❌ 絶対NG条件（どんなに安くても手を出さない）
以下の問題はDIYでは対処できない、または出口（売却・賃貸）で大きなリスクを抱えます。どんなに価格が魅力的でも、DIY父さんはこれらがある物件はスキップします。
基準 13
シロアリ被害が確認された
駆除＋補修には専門業者が必要。費用が読めず、DIYで構造補修するのは現実的ではない。専門家見積もりなしには手を出さない。
基準 14
傾きがひどい（地盤沈下・構造問題）
電柱や複数の建物が同方向に傾いている場合は地盤沈下の疑い。このレベルの傾きはDIYではどうにもならない。
基準 15
高圧電線が上空または近傍にある
健康被害の懸念があるだけでなく、賃貸付けや売却時に大きな弱点になります。
📊 DIYリフォームの目安コスト：壁紙総替え・洗面台交換・モニターホン・畳表替え・ふすま・ウォシュレット・クッションフロア・蛇口交換・網戸張替などを全部やっても、DIY施工なら50万円程度で相当なリノベができます。この50万円を取得費用に含めて利回りを計算するのが基本です。
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