✏️ 初回公開日：2022-02-03 ／ 🔄 リライト更新日：2026年5月8日
✏️ 2026年版 DIY父さんの補足：AP1号完成・入居者募集・利回り評価
AP1号の全面改修が完了し、いよいよ入居者募集と投資の評価フェーズへ。大家DIYの「成果を確かめる」大事な段階です。^ ^
AP1号 改修完了のBefore/After
改修前後の変化（DIY父さんの主観的評価）：
・2階和室：古い砂壁・ボロボロ畳 → 白いクロス・CF・白い天井
・1階キッチン：古い流し台・汚れた壁 → 清潔な壁・新しい設備
・1階トイレ：古い和式便器 → 洋式便器・きれいな内装
・1階浴室：カビだらけの在来浴室 → 清潔なユニットバス
・1階洗面脱衣室：なし → 独立した洗面脱衣室を新設
「改修前の写真と見比べると、同じ建物とは思えない」というのが率直な感想です。DIYの力を実感しました。m(_ _)m
設備改修のまとめ（VOL2 設備）
AP1号で交換・新設した主要設備：
・ユニットバス：在来→1坪タイプのユニットバスに交換
・洗面化粧台：新規設置（洗面脱衣室新設に伴い）
・トイレ：和式→洋式組合せ便器に交換
・キッチン：古いシステムキッチンを撤去・交換
・給湯器：古い湯沸かし器を交換
設備が新しくなると入居者の生活の質が大きく向上します。設備投資は「入居率」と「家賃水準」の両方に効いてきます。^ ^
入居者募集の方法（客付けのリアル）
DIY父さんがAP1号の入居者を探した方法：
①地元の管理会社・仲介業者に客付けを依頼
②仲介手数料：家賃1ヶ月分が相場
③物件情報を複数のポータルサイトに掲載（SUUMO・HOME’S等）
④部屋のリフォーム写真を多数掲載（内見前の期待値を上げる）
リフォーム後の写真を丁寧に撮ることが客付けの重要なポイントです。「写真映えする部屋」は問い合わせ数が全然違います。m(_ _)m
投資利回りの評価
アパート投資の評価指標として最も基本的なのが「利回り」です：
表面利回り（グロス利回り）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100
実質利回り（ネット利回り）＝ （年間家賃収入 − 年間経費）÷ 物件購入価格 × 100
DIY父さんのように自分でリフォームすることで：
・リフォーム費用を大幅削減 → 投資総額を抑制
・家賃を相場より少し高めに設定可能（きれいな部屋）
・結果として利回りが大きく改善
「DIYは利回りを上げる最強の手段」というのがDIY父さんの結論です。^ ^
次の物件へ（戸建3号 物件検索）
AP1号の改修・入居が完了し、次の物件取得へ動き始めます。DIY父さんは「戸建3号」として新たな物件を探し始めました。
物件検索のポイント：
・DIYできる余地がある物件（=安く買える）
・立地は「駅から徒歩〇分」より「エリアの需要」を重視
・価格交渉の余地がある物件（売主の事情を確認）
・自分でリフォームした場合の投資利回りを計算してから購入判断
大家としての経験を積むほど「良い物件の見極め方」がわかってきます。DIY父さんは次の物件でも「買って・直して・貸す」サイクルを繰り返していきます。^ ^
🏢 アパート投資・リフォームを検討している方へ
アパートのリフォームは「費用対効果」が最重要。DIY父さんは自分で施工することでコストを大幅削減しています。^ ^
✏️ 初回公開日：2022-02-03 ／ 🔄 リライト更新日：2026年5月8日
✏️ 2026年版 DIY父さんの補足：AP1号完成・入居者募集・利回り評価
AP1号の全面改修が完了し、いよいよ入居者募集と投資の評価フェーズへ。大家DIYの「成果を確かめる」大事な段階です。^ ^
AP1号 改修完了のBefore/After
改修前後の変化（DIY父さんの主観的評価）：
・2階和室：古い砂壁・ボロボロ畳 → 白いクロス・CF・白い天井
・1階キッチン：古い流し台・汚れた壁 → 清潔な壁・新しい設備
・1階トイレ：古い和式便器 → 洋式便器・きれいな内装
・1階浴室：カビだらけの在来浴室 → 清潔なユニットバス
・1階洗面脱衣室：なし → 独立した洗面脱衣室を新設
「改修前の写真と見比べると、同じ建物とは思えない」というのが率直な感想です。DIYの力を実感しました。m(_ _)m
設備改修のまとめ（VOL2 設備）
AP1号で交換・新設した主要設備：
・ユニットバス：在来→1坪タイプのユニットバスに交換
・洗面化粧台：新規設置（洗面脱衣室新設に伴い）
・トイレ：和式→洋式組合せ便器に交換
・キッチン：古いシステムキッチンを撤去・交換
・給湯器：古い湯沸かし器を交換
設備が新しくなると入居者の生活の質が大きく向上します。設備投資は「入居率」と「家賃水準」の両方に効いてきます。^ ^
入居者募集の方法（客付けのリアル）
DIY父さんがAP1号の入居者を探した方法：
①地元の管理会社・仲介業者に客付けを依頼
②仲介手数料：家賃1ヶ月分が相場
③物件情報を複数のポータルサイトに掲載（SUUMO・HOME’S等）
④部屋のリフォーム写真を多数掲載（内見前の期待値を上げる）
リフォーム後の写真を丁寧に撮ることが客付けの重要なポイントです。「写真映えする部屋」は問い合わせ数が全然違います。m(_ _)m
投資利回りの評価
アパート投資の評価指標として最も基本的なのが「利回り」です：
表面利回り（グロス利回り）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100
実質利回り（ネット利回り）＝ （年間家賃収入 − 年間経費）÷ 物件購入価格 × 100
DIY父さんのように自分でリフォームすることで：
・リフォーム費用を大幅削減 → 投資総額を抑制
・家賃を相場より少し高めに設定可能（きれいな部屋）
・結果として利回りが大きく改善
「DIYは利回りを上げる最強の手段」というのがDIY父さんの結論です。^ ^
次の物件へ（戸建3号 物件検索）
AP1号の改修・入居が完了し、次の物件取得へ動き始めます。DIY父さんは「戸建3号」として新たな物件を探し始めました。
物件検索のポイント：
・DIYできる余地がある物件（=安く買える）
・立地は「駅から徒歩〇分」より「エリアの需要」を重視
・価格交渉の余地がある物件（売主の事情を確認）
・自分でリフォームした場合の投資利回りを計算してから購入判断
大家としての経験を積むほど「良い物件の見極め方」がわかってきます。DIY父さんは次の物件でも「買って・直して・貸す」サイクルを繰り返していきます。^ ^
🏢 アパート投資・リフォームを検討している方へ
アパートのリフォームは「費用対効果」が最重要。DIY父さんは自分で施工することでコストを大幅削減しています。^ ^
こんにちは。DIY父さんです。^ ^
リフォームが完了したアパートに客付します。
コレが中々（汗）得意のDIYで完結！？ってわけにもいかない。
あまり好きではないけど、ここは餅は餅屋ってことで、
不動産仲介業者へ募集依頼となる。
→客付け業者
大家さんが行う募集方法って？
Google先生によれば、
セオリー？としては、客付仲介業者へマイソク持ってローリングでしょうか。
ただ、マイソク持ってと言っても、
マイソク作るだけでも初めてだと割と大変（汗）
とりあえず手持ちのソフトで作るとなるけど、エクセルだよね。
専用のソフトなんか持ってないし、買うわけいかないし。
間取図は、エクセルの図形で作成。
サイズ感は現物測るか、売買時の資料からいくのか。
でも、売買時の資料って、割と適当^^;
紹介文は表を作って見栄え良くそれなり？に。
う〜ん。。。ってなりながら作って。
嫌になってきても、大丈夫。
コレも勉強！！何やっても今後の自分のためになる！！
って言い聞かせよう。
実は自己暗示が1番強力な武器になる。はず！？
で、仲介ローリングやってみて、感触が湧かず(^^;;
次！？
何ができる？
看板立てよう！チラシ巻こう！近隣物件にラブレター絨毯爆撃だ！？
→ラブレター
Twitterとか、ウチコミも使えるらしいぞ！？
→Twitter
→ウチコミ
とか、、、ね。
いろいろあるけど、場合によっては、地域的に嫌われかねない。
売買仲介にも募集お願いして、様子を見る。
なかなか決まらない。
はじめての賃貸物件でコレは焦る（汗）
仲介業者はホントに紹介してるのか？
当て馬物件扱いされてないか？？
そもそも住みたい人いるのか？？？
とか、不安から猜疑心があふれる。
初期あるある？なのかな（笑）
でも、そのうち埋まる。
埋まったんだけど、
短期退去が続いたり、クレーマーが出たり、
手間掛かるなー。その割に全然儲かんないなー。
って、なるけど、
自己暗示→コレも経験！と言い聞かせて、継続。
当時、DIY父さんにとっては新しい情報を発見。
ジモティー掲示板ってのがあるらしい。
ジモティー調べる。
結構リスキーなパターンが多いらしい。
無料のツールは、そんなもんだろう。と受け入れて、活用する。
意外と反響がある。
コレは！？客付もDIY出来ちゃうかも！？って感触掴む。
でも、ホントにドタキャン、音信不通、あるある。よくある。
継続。
継続。
継続。
継続すると慣れてくる。
慣れってスゴイ！！
ドタキャン、音信不通になりそうな相手を高確率で見分け出来るようになる。
内見案内の前にメールである程度、判断できる。
ジモティー客付は、内見案内もDIY。
内見案内は、最初は緊張したけど、慣れると割と楽しくなってきて。
客付DIY父さんになる（笑）
賃貸借契約書は自作して、火災保険は共済を使う。
ただ、保証会社は仲介業者経由で付ける。
後で知ったけど、個人オーナーが直接契約できる保証会社もある。
この時は使ってないから、使った時に紹介しようかな。(調べたら出てくるけど勿体ぶるスタイル)
ちなみに、
DIY父さん初陣物件は、入退去を繰り返して、記事投稿時現在、DIY客付の店子さんに提供中です^ ^
では、今日はこの辺で(^^)／~~~
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