✏️ 初回公開日：2016年10月7日 🔄 リライト更新日：2026年5月7日
こんにちは。DIY父さんです。^ ^
DIY父さんは、ある不動産屋で聞き慣れない物件に出会いました。
それは、今回のタイトル《任意売却物件》です。
不動産屋の若干輩風の店長が、出てきて言いました。
「任意売却の物件があるけど、どう？権利関係はキレイにしとくよ。他の物件とはいくつか違いがあるけど、気にならないなら、かなり安いよ。」
この時、何を気にしていいか分からないDIY父さん!?(･_･;?
分からない不安に、一瞬後退りしたのですが、直感的に理想物件を見つけた気がしました。☆彡
そして、任意売却の意味は理解していませんでしたが、訳あり物件なんだろうと思いました。
直ぐに、
物件 ➕ 訳あり = 訳ありを安くクリアすれば格安物件♪（ｖ＾＿＾）ｖ
という、方程式が頭に浮かびました。
DIY父さんは、輩風店長に言いました。
「全っ然、気になりません。是非、中を見させて下さい。」
訳ありを安くクリアできる根拠は何処にも有りませんが、もうノリノリです。（≧∇≦）
結局、この日は売主が占有中なので内覧できず、資料だけ貰って帰りました。
しかし、物件が気になって仕方ないDIY父さんは、コソーッと物件の近くまで行って、車の中から、外観をコソコソチェックしました。d(￣ ￣)
その夜、家で焼酎を飲みながら物件概要を眺めていると、予想のつかない内装を思い浮かべてニヤニヤしていました。(((o(*ﾟ▽ﾟ*)o)))
内覧の日が楽しみです（＾Ｏ＾☆♪
【補足】
任意売却物件について、DIY父さんの偏見(？)を交えて記述します。
任意売却物件とは、住宅ローンの返済が困難になった物件所有者が、住宅ローンをまとめて返済する目的で、売却する物件です。
購入方法は、一般の不動産とほとんど同じですが、売主・買主だけではなく、債権者の合意があってはじめて取引が成立します。
任意売却のメリットとデメリットを競売と比較した情報は、よく見ますが、任意売却特有の注意点をまとめてみます。
- ◆売買に時間が掛かる。
- ◆価格交渉が、難しい。
「債権者」「債務者」両者の思いの違いから考えます。
債務者の思い：「少しでも高く売りたい」「借金を返して、あわよくば手元にお金を残したい」本心は、「売りたくない」。でも、「売らなくてはいけない」とも理解しています。
一方、債権者の思い：こちらも「出来るだけ高く売りたい」ですが・・・「一日も早く処理したい」と不良債権を早く処理する事が最優先です。
価格については、債権者が決定権を握っており、損切りできる金額を下回るならば、競売で処理しようとします。しかし、最終的には「債務者」の承諾が必要です。
この様に、任意売却の物件は「債権者」「債務者」両者の思いが異なるため交渉に時間を要します。また、価格交渉の自由度が低いと言えます。
- ◆諸費用に、売主の引越し代を含めて考える場合がある。
- ◆手付金は、決済まで売主に渡さず、不動産屋で保管してもらう。
- ◆物件に異様な痛みがあったり、残置物がたくさんあったりする場合がある。
- ◆売主は、瑕疵担保責任が免責になる。
- ◆権利関係は、確実にクリアにする事。
抵当権や差押えなどの登記が残ったままでは、買主が取り返しのつかない様な不利益を受けます。任意売却物件は、専門知識・経験が豊富で、しっかりしたルートを持っている不動産屋に仲介依頼しなければトラブルの元です。
【2026年5月 追記】任意売却物件について、もう少し詳しく整理します。実際に買ってみた経験をもとに、体験談をプラスします。
任意売却 vs 競売 — 買主目線でどちらがお得？
| 項目 | 任意売却 | 競売 |
|---|---|---|
| 価格 | 市場価格の7〜8割前後 | 市場価格の5〜7割前後 |
| 内覧 | 可能（売主次第） | 原則不可 |
| 住宅ローン | 利用可能 | 原則不可（現金が基本） |
| 瑕疵担保責任 | 免責が多い | なし |
| 引渡し | 売主が退去後（交渉による） | 立退き問題が残る場合あり |
| 手続きの容易さ | 一般売買と同様 | 裁判所入札など手続き複雑 |
DIY父さんのような初心者には、任意売却の方が手続きが分かりやすく、内覧もできる点でおすすめです。競売は安いですが、リスクと知識が必要です。(^_^;)
任意売却物件を買う時の必須チェックリスト
- ✅ 権利関係の確認 — 抵当権・仮差押・仮処分などが確実に抹消される確認を取る
- ✅ 残置物の処理 — 売主が持っていかない荷物の処理費用を交渉で決める
- ✅ 引渡し時期の確認 — 売主・債権者双方の合意が必要なため、時間がかかることが多い
- ✅ 仲介業者の実績確認 — 任意売却の経験豊富な業者か確認する
- ✅ 瑕疵担保免責の内容確認 — どこまで免責か書面で確認する
DIY父さんが「全っ然気になりません」と即答した理由
訳あり物件と聞いて普通は引きますよね。(^^;)
でもDIY父さんが即答できたのは、「訳ありの内容がDIYで解決できるかどうか」という視点があったからです。
- シロアリ → DIYでは難しい。プロに頼むと高い。NG
- 傾き → 構造問題。NG
- 雨漏り → 程度次第。軽微ならDIYで修繕可能
- 汚い・荒れている → DIY父さんの得意分野！むしろウェルカム♪
- 残置物多い → 片付けてDIY！問題なし
「訳あり」の内容が「DIYで解決できる問題」なら、むしろ格安で手に入る千載一遇のチャンスです。(^o^)/
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まとめ
任意売却物件は、正しく理解して買えば格安で良質な物件を手に入れるチャンスです。
大事なのは、①権利関係のクリア確認、②内覧で状態確認、③訳ありの内容がDIYで解決できるかの見極め。
次回は、そのDIY父さんが実際に物件内部を内覧した時の詳細チェック記録をお届けします！
どんな状態だったのか、ドキドキしながら読んでください♪♪♪(≧∇≦)
