✏️ 初回公開日：2016年10月6日 🔄 リライト更新日：2026年5月7日
こんにちは。DIY父さんです。^ ^
DIY父さんは、格安中古物件を探し始めました。
ワクワクします。♪───Ｏ（≧∇≦）Ｏ────♪
しかし、中古物件なんか比較検討したことのないDIY父さん、どれがどう格安なのか分かりません。( ? _ ? )
とりあえず、中古物件をたくさん見てみることにしました。
ネットで調べたり、不動産屋を回ったり、いろいろ見て回ると、段々DIY父さんなりの条件が見えてきました。( ´ ▽ ` )ﾉ
物件条件
◆物件価格800万円。
物件取得費用約100万円とリフォーム・リノベーション費用約100万円を含めて1,000万円以下で仕上げたい。
◆昭和57年以降の築年数である事。できれば、築10年前後がいい。このくらいの築年ならば、間取や設備のリフォーム・リノベーション費用が抑えられます。
耐震基準が56年6月に改正されています。
◆権利区分は、所有権。
借地権はNG。
◆徒歩または自転車で通えそうな保育園、幼稚園、小中学校がある。
子育て世代には必須です。
◆駅徒歩10分以下。
駅を使うかどうかは別にして、駅近は、施設も整い、利便性が良くなります。
◆再建築できる地域であること。
市街化調整区域はNG。
土地と道の接する幅や、道の幅員が2m未満はNG。
接道が、建築基準法上の道路でない場合はNG。
◆違反建築でない事。
違反建築物件は、ローンが付かず、購買対象にならない可能性があります。増築物件は、未登記や建蔽率オーバーに要注意。
◆シロアリ・傾き・雨漏りはNG。
DIYで改善できない問題はNG。
少しづつ固まってきました。（＾Ｏ＾☆♪
でも、こんな条件で引っかかる物件が中々どうして少ない少ない。(´･_･`)
諦めずに根気強く探しますよー。(￣^￣)ゞ
でも・・・心の奥では、さっさと物件決めて、DIYを始めたいDIY父さんでした。
この辺で、DIY父さんは、タダの父さんから、不動産好き父さんに進化した気がします。(⌒▽⌒)
ど素人には、覚えることがたくさんありますが、新鮮で面白いですね♪♪♪
【2026年5月 追記】当時の物件条件、今見ても本質は変わっていません。ただ、もう少し詳しく解説を加えておきます。物件を探している方の参考になれば♪
物件条件を7つに整理して詳しく解説
条件①：物件価格（取得総費用1,000万円以内）
DIY父さんが目指したのは「物件価格800万円＋諸費用100万円＋リフォーム費100万円 = 総額1,000万円以内」という予算感です。
注意点として、物件価格800万円でも、以下の費用が別途かかります：
- 仲介手数料：物件価格×3%＋6万円（消費税別）= 約30万円
- 登記費用（司法書士）：約10〜15万円
- 不動産取得税：数万〜十数万円
- 火災保険・地震保険：数万〜十数万円（一括払いの場合）
これらを合算すると、諸費用だけで50〜80万円程度になります。物件価格の約10%を目安にしておくといいでしょう。
条件②：昭和57年（1982年）以降の築年数
これは新耐震基準の問題です。
1981年（昭和56年）6月に建築基準法が改正され、耐震基準が大幅に強化されました。それ以前の物件（旧耐震基準）は、地震に対する強度が現在の基準を満たさない可能性があります。
DIYで直せないのが「構造上の問題」。耐震補強はコストがかかるため、新耐震基準の物件を選ぶのが無難です。
また、「築10年前後がいい」という基準は、設備の劣化が程よく進んでいるからです。新しすぎると設備交換の必要が少なくDIYのやりがいが薄い。古すぎると修繕箇所が多すぎる。築10〜25年前後が中古DIYにはちょうどいいというのがDIY父さんの感覚です。(^_^)
条件③：所有権（借地権NGの理由）
借地権は「土地は地主のもの、建物だけ所有」という形態です。毎月地代がかかりますし、売却・建替えに地主の承認が必要で自由度が低い。
DIY父さんのように「物件を自由にリフォームしてフル活用したい」なら、迷わず所有権物件を選びましょう。
条件④：教育環境（子育て世代の場合）
DIY父さんは子育て世代なので、保育園・幼稚園・小中学校へのアクセスが重要でした。
賃貸運用目的なら、ターゲットとする入居者層に合わせた条件を設定しましょう。単身向けなら交通アクセス優先、ファミリー向けなら教育環境優先、という具合に。
条件⑤：駅徒歩10分以内
「駅を使うかどうか別として、駅近は施設も整う」という考え方は正しいです。
賃貸運用目的なら特に、駅からの距離は入居付けのしやすさに直結します。徒歩10分以内と15分では、入居率・家賃設定に大きな差が出ます。
条件⑥：再建築可能（接道条件）
これは非常に重要な条件です。再建築不可物件はローンが付かない（銀行融資が難しい）ため、現金一括か、付く場合でも条件が厳しくなります。
具体的なチェックポイント：
- 市街化調整区域でないこと
- 接道する道路の幅員が4m以上（2項道路の場合はセットバック要）
- 土地が道路に2m以上接していること
- 接する道路が建築基準法上の道路であること（位置指定道路・開発道路なども含む）
不動産屋に「再建築可能ですか？」と確認して、書面でも確認しましょう。
条件⑦：シロアリ・傾き・雨漏りNG
この3つは「DIYでは対処困難な欠陥」として外しました。
- シロアリ：駆除＋修繕費が高額（数十〜数百万円）。床下・柱など構造材が食われていると大問題。
- 傾き：地盤沈下・基礎の問題の可能性。修繕費が非常に高く、DIYの範囲外。
- 雨漏り：内覧で天井のシミを確認。進行した雨漏りは屋根・外壁の大規模修繕が必要になることも。
内覧時はこの3点を特に注意して確認しましょう！
物件探しのコツ — DIY父さんの実体験から
複数の不動産屋を回る
1社だけでなく、エリアの複数の不動産屋を回ることが大事です。物件情報はREINS（レインズ）で共有されていますが、担当者によって紹介してくれる物件に差が出ます。
「格安で訳あり物件を探している」と明確に伝えると、任意売却や競売物件など、一般には出回りにくい情報を教えてくれることがあります。(^_^)
ネット検索と現地確認を組み合わせる
SUUMOやHOME'Sなどのサイトでエリア・価格帯を絞って検索 → 気になる物件を現地確認、というサイクルが効率的です。
現地に行くと、ネット情報だけでは分からないことが分かります。周辺環境・日当たり・駐車スペースの広さ・隣家との距離感など。
根気が必要。焦らない
条件に合う格安物件は、すぐには見つかりません。DIY父さんも、物件探しには数ヶ月かかりました。
焦って妥協した物件を買うより、根気強く探して条件に合う物件を待つ方が長期的には正解です。(^_^)
「いい物件は待っていれば出てくる」という不動産業界の言葉は、意外と本当です。
📦 中古物件リノベーションを検討中の方へ
「DIY父さん」のように中古を買ってリフォーム・リノベーションするなら、プロの事例も参考になります。
資料請求は無料なので、気になる方はチェックしてみてください♪
まとめ
DIY父さんが物件探しで設定した7つの条件、いかがでしたか？
大事なのは「自分が直せないものはNG」という明確な線引きです。DIYで対処できる範囲と、プロに任せる範囲を理解した上で物件を選ぶことが、コスパの高い中古DIYリフォームの第一歩です。
次回は、そんな条件で物件を探していたDIY父さんが、運命の任意売却物件に出会う話をします♪(≧∇≦)
