賃貸物件の更新手続きを自分でやる方法｜仲介なしの直接更新

「更新の時期が来たけど、管理会社に頼むと手数料が高い。自分でできないかな？」

そんな疑問を持ったことがある大家さんは多いはずです。

ぼくは現在6棟を自主管理しています。管理会社を使っていた時代もありましたが、3棟目を取得したころから「更新のたびに払う手数料が馬鹿にならない」と気づき、自分で更新手続きをやるようにしました。

最初は「法律的に大丈夫か？」「書類はどうすれば？」と不安でしたが、やってみると意外と難しくない。ちゃんと段取りさえ押さえれば、仲介業者と同じ品質の更新手続きを自分でできます。

この記事では、賃貸物件の更新手続きを自分でやる具体的な方法を、法律の基礎知識から実際の書類・入金管理まで丸ごと解説します。

賃貸契約の「更新」とは何か——基本をおさらい
1. 合意更新（協議更新）
2. 法定更新（自動更新）
借地借家法が定める「更新通知」のルール
1. 更新拒絶には「正当事由」が必要
2. 更新通知は「期間満了の1年前〜6ヶ月前」に送る
更新手続きの全体フロー——通知から入金まで
更新料の相場と、もらえる・もらえないケース
1. 地域別の更新料相場
2. 法定更新になると更新料はもらえない
仲介業者に頼んだ場合のコストと自分でやった場合の節約額
よくある失敗・トラブルと防止策
自分でやる更新書類の作り方——テンプレ活用のポイント
DIY父さん的な更新手続きの効率化術

賃貸契約の「更新」とは何か——基本をおさらい

賃貸借契約には「普通賃貸借契約」と「定期賃貸借契約」の2種類があります。一般的な賃貸住宅のほとんどは普通賃貸借契約で、契約期間（多くは2年）が満了したあとも引き続き住み続ける場合は「更新」という手続きが必要です。

更新には大きく2種類あります。

合意更新（協議更新）

大家と入居者が合意のうえで、新たな契約期間・条件を定めて契約を更新する方法です。このとき「更新契約書」を作成し、双方が署名・押印します。更新料を受け取る場合もこのタイミングで取り決めます。

法定更新（自動更新）

契約期間が満了しても、大家・入居者の双方が「更新しない」という通知をしなかった場合、借地借家法26条によって契約が「自動的に更新」されます。これが法定更新です。

法定更新の場合、契約期間の定めがなくなり（期間の定めのない契約として継続）、更新料の請求根拠も原則として失われます。また、入居者側は1ヶ月前の予告で解約できるようになります。

「通知を忘れて法定更新になってしまった」という大家さんの失敗談はよく聞きます。ぼくも1棟目の2室目で経験しました。入居者との関係が良好だったのでトラブルにはなりませんでしたが、更新料（当時1ヶ月分・52,000円）をもらいそびれました。それ以来、Googleカレンダーで「更新予告期限」を2年前から登録するようにしています。

借地借家法が定める「更新通知」のルール

自分で更新手続きをやるうえで、最低限知っておきたい法律のポイントを整理します。難しく考える必要はありませんが、「通知のタイミング」だけは絶対に押さえてください。

更新拒絶には「正当事由」が必要

借地借家法28条では、大家が更新を拒絶する（入居者に出ていってもらう）場合、「正当事由」が必要とされています。「次の入居者のほうが家賃が高い」「古くなったから建て替えたい」といった大家の都合だけでは正当事由として認められないケースが多く、日本の法律は入居者保護に傾いています。

更新通知は「期間満了の1年前〜6ヶ月前」に送る

借地借家法26条1項では、「期間満了の1年前から6ヶ月前までの間」に、更新しない旨または条件変更の通知をしなければならないと規定されています。

つまり、2年契約の場合、契約終了の6〜12ヶ月前（契約開始から12〜18ヶ月後）が「更新の意思確認と通知」をするべきタイミングです。

タイミング	やること
期間満了の6〜12ヶ月前	更新の意思確認通知を送付
期間満了の2〜3ヶ月前	更新契約書の送付・署名依頼
期間満了の1ヶ月前まで	更新料・保証料の入金確認
期間満了日	新契約期間スタート

更新手続きの全体フロー——通知から入金まで

ステップ1：更新通知書の送付（期間満了の6〜8ヶ月前）

まず「契約更新のご案内」という通知書を作成し、入居者に郵送します。内容は以下の通りです。

現契約の期間満了日
更新後の契約期間（例：2年間）
更新後の家賃・管理費（変更がある場合は変更後の金額）
更新料の有無と金額
返送期限と返送先

ぼくはA4で1枚にまとめたテンプレートを使っています。ワードで作ったシンプルなもので、物件名・部屋番号・入居者氏名・金額を差し替えるだけ。封書で送付し、切手代84円だけのコストです。

このタイミングで家賃の値上げを交渉することもあります。ぼくが管理する築22年のアパートでは、近隣相場が上がってきたため、2024年の更新時に1室だけ月3,000円の値上げを打診しました。入居者と2往復やりとりして、最終的に月2,000円の値上げで合意。書面で記録に残しました。

ステップ2：入居者の意思確認と条件合意（期間満了の3〜4ヶ月前）

通知書を送ったあと、入居者から「引き続き住みます」「退去します」の返答をもらいます。返送用の返信書（ハガキ or 用紙）を同封しておくとスムーズです。

「返事が来ない」という場合は、電話やLINEで確認します。ぼくは全入居者のLINEを持っているので、メッセージで「更新の件、いかがでしょうか？」と確認するのが一番早い。大家と入居者が直接連絡できる自主管理の強みです。

ステップ3：更新契約書の作成と送付（期間満了の2〜3ヶ月前）

「継続して住む」という意思が確認できたら、「賃貸借契約更新合意書」を作成し、2通（大家保管用・入居者保管用）を送ります。

更新契約書に記載する内容は以下です。

物件の所在地・部屋番号
大家の氏名・住所
入居者の氏名・住所
更新後の契約期間（開始日〜終了日）
月額賃料・共益費
更新料の金額と支払期限
連帯保証人の情報（変更がある場合）
その他特約事項

書式は法務局や不動産関連の書籍で公開されているサンプルを参考に、自分でワードで作れます。ぼくが使っているテンプレートはA4で2枚、収入印紙（200円）を貼る欄も設けています。

ステップ4：更新料・火災保険の確認と入金処理（期間満了の1ヶ月前）

更新料がある場合、入居者から振込んでもらいます。振込先の銀行口座は通知書・契約書に明記しておきましょう。

また、火災保険の期間も同時に確認します。多くの賃貸借契約では、入居者自身が火災保険（借家人賠償責任保険込みのもの）に加入することを特約で義務付けています。保険が切れていないか、更新しているかを証券コピーや保険証書で確認する習慣をつけておくと、後々のトラブルを防げます。

ステップ5：署名済み契約書の受領と保管（期間満了日まで）

入居者から署名・押印済みの契約書が返送されたら、大家控えを手元に保管します。ぼくはスキャンしてGoogleドライブにも保存しています。物件ごとにフォルダを分けて、いつでも参照できる状態にしておくのがポイントです。

更新料の相場と、もらえる・もらえないケース

地域別の更新料相場

首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）では、更新料として「家賃1ヶ月分」が一般的です。関西（大阪・京都・兵庫）では更新料が発生しないケースが多く、代わりに「更新事務手数料（数千円〜数万円）」として受け取る場合もあります。

ぼくの物件は埼玉と群馬にまたがっています。埼玉の物件は更新料1ヶ月分（4.5万〜5.5万円程度）、群馬の物件は更新事務費1万円という設定にしています。

法定更新になると更新料はもらえない

法定更新（自動更新）になった場合、更新料の請求が困難になります。最高裁判例でも「法定更新の場合は原契約の更新料条項が適用されるかどうかは契約書の文言次第」とされており、グレーゾーンです。

実務的には「法定更新になっても更新料を請求できる」よう、契約書の特約に「法定更新の場合も更新料を支払う」という文言を入れておくことをおすすめします。

仲介業者に頼んだ場合のコストと自分でやった場合の節約額

自分で更新手続きをやる最大のメリットは、やはりコスト削減です。

項目	管理会社に任せた場合	自分でやった場合
更新事務手数料（大家負担）	25,000〜50,000円	0円
書類郵送費	（込み）	約500円（切手・封筒）
自分の作業時間	ほぼなし	1〜2時間
合計コスト	25,000〜50,000円	約500円