✏️初回公開：2021年3月29日（旧Seesaaブログ）
こんにちは。DIY父さんです。^ ^
では、アパート購入の続編です。
以下、DIY父さんの1棟目収益物件スペック(購入時の売出し情報)紹介です。
【物件スペック】
名称:AP1号
売り出し価格:¥530万
・建物
面積:100m2
構造:木造2階建瓦葺き
築年数（購入時):◯◯年(耐用年数超え)
間取:3DK×2戸
設備:上下水道、電気、プロパンガス
駐車場:なし
・土地
面積:170m2
地目:宅地
都市計画:市街化区域
接道:公道あり、私道あり
権利:所有権
・備考
エリア:福岡県北九州市
最寄駅からの距離:JR鹿児島本線駅から徒歩11分
満室想定年間賃料:¥84万
満室想定表面利回り:15.8%
現況1室¥3.5万賃貸中、
1室空室リフォーム必要(ボロボロのお化け屋敷状態)
空室2階天井に雨漏り跡あり
通行は私道からのみ可能
私道に給・排水配管埋設
一部未登記部分あり
再建築不可(公道からの通行を可能にすれば再建築可能)
こんな感じ。今なら買わない（笑）(2回目)
※特定回避のために、詳細は、ごにょごにょしてます。
次は購入しても良い価格を考えます。
・リフォーム・リノベーションについて
内見も済ませて概要をだいたいですがまとめます。
予算は、『空室の1室のみを貸せる状態にする。』まで見込みます。
当時のDIY父さんでは、全ての工程をDIYする技量がなかったので、
一部、外注する事にします。
予算は、¥150万。
自宅の時と同様に新しい道工具も予算内で賄います。
・家賃について
初心者なりに悩んで考えたDIY父さん。
周辺家賃や駐車場について調べます。
同じような築年数、広さなどスペックの近い物件の家賃情報が取れると、ものさしになりますよね。(Google先生で調査)
それで、空室は、カッコよく仕上げたら、想定家賃¥3.5万を¥4.5万に引き上げて募集できる。
駐車場は物件近傍に月極を発見！¥0.7万/月で契約できる。
・物件価格について
指値を入れて実質利回り15%あれば、買ってもいいと考えました。
15%は漠然と決めた。根拠の無い15%（笑）
と、言うことで、購入しても良い物件価格は、以下の通り。
年間家賃:¥96万((¥3.5万+¥4.5万)×12ヶ月)
リフォーム予算:¥150万
物件取得諸費用:物件価格の1割
年間入居率:90%
年間利回り:15%
(96÷15%×90%-150)÷(100%+10%)=387.3
物件価格:¥387.3万
となります。
この価格を仲介に伝えて、売主と交渉してもらいます。
押し戻される事を想定して、¥350万で指値しました。
その後、仲介と何度かやりとりして、やはり押し戻されて、、、¥450万で決定。
希望価格より¥60万ちょい高いけど、仕方ないと目を瞑りました。
(買いたい病です)
初回から方針ブレブレのDIY父さん（汗）
まぁー、初めての物件は、こんなもんじゃないでしょーか。(買いたい病です。（笑）)
では、今日はこの辺で(^^)／~~~
追記
この記事は、旧Seesaaブログ「DIY父さん」の過去記事を加筆・再構成したものです。2026年5月7日にリライト。
