地震保険は賃貸経営に必要か?木造・RC別の付保率と全損半損認定を大家目線で判断する

結論から書く。私は9棟の収益物件を保有しているが、地震保険は「全棟に一律で付ける」でも「収益物件だから不要」でもなく、木造は原則付保・RCと鉄骨は借入残高と立地で判断、という運用にしている。理由は明快で、地震保険は火災保険金額の30〜50%が上限、建物5,000万円・家財1,000万円の絶対上限があり、しかも損害認定は主要構造部の損傷率で見るため、内装や設備の被害は評価されない。つまり「全損認定=建て替え費用が満額出る」ではなく、フルローンで買った木造アパートが倒壊しても、残債の半分すら回収できないケースが普通に起きる。この記事では、機械設計エンジニアとして数字と判断軸で議論するのが好きな私が、実際に見積り比較した保険料の実額、4区分認定の判定基準、木造と非木造の付保率の差、旧耐震物件の扱い、被災後の実務までを整理する。読み終わったときに「自分の物件で入れるべきか」を金額ベースで決められる状態を目指したい。

地震保険の制度枠 火災保険金額の30〜50%上限と収益物件で足りない構造

まず地震保険の設計思想を押さえる。地震保険は民間の火災保険と違い、政府と保険会社が再保険で分担する半公的な制度で、目的は「被災者の生活再建」であり「建物を全額補償する」ものではない。この目的のズレが、収益物件で使いにくい根本原因になる。

付保できる金額の上限

地震保険で設定できる保険金額は、火災保険の保険金額の30%以上50%以下の範囲、かつ建物5,000万円・家財1,000万円が絶対上限だ。私が持つ木造アパート1棟(建築価額約4,800万円、火災保険6,000万円で契約)の場合、地震保険は最大でも3,000万円までしか付けられない。仮に地震で全損しても、解体費300万円・再建築費4,500万円・仮住まい費・機会損失を考えると、残債4,000万円の物件で3,000万円の保険金では明らかに足りない。ここが最初のギャップだ。

収益物件で不足する現実

収益物件は「建物本体+設備+外構」の総投資額で見る必要がある。私の実例で、築15年RC1棟(建築価額約1億2,000万円)の火災保険は建物1億円で組んだが、地震保険は5,000万円の上限に引っかかり、火災保険金額の50%にすら達しない。1棟あたりの上限が5,000万円で頭打ちになるため、大型RCほど付保率(建築価額に対する地震保険金額の比率)は低くなる。木造ならば火災保険6,000万円×50%=3,000万円で上限内に収まるが、RCは常に上限が制約になる。この構造を知らずに「地震保険入っているから安心」と誤認している大家は少なくない。

私がまず提示する判断軸

私はこの上限の窮屈さを踏まえ、まず4つの軸で付保要否を決めている。第一に借入残高、第二に構造(木造/非木造)、第三に立地(想定震度と液状化リスク)、第四に築年(旧耐震か否か)。この4軸をスコアリングして「地震保険で費用対効果が出る棟」と「自己資金で対応した方が合理的な棟」を仕分ける。単に「全部付けたら安全」ではなく、限られたキャッシュフローの中で保険料が事業利回りを何%削るかまで含めて判断している。もう一つ強調しておきたいのは、地震保険は火災保険とセットでしか契約できないという制度上の縛りだ。単独では入れない、途中付帯は可能だが再度告知が必要、火災保険を解約すると地震保険も自動的に消滅する、という3点は代理店との会話で意外と抜けやすい。私は火災保険の満期日と地震保険の付保額の見直しを同じタイミングで年1回、決算月に必ずやると決めている。カレンダー通知を入れておくだけで、忘却リスクをつぶせる。

損害認定の4区分 主要構造部の損傷率で決まる冷徹な仕組み

地震保険の支払は、実際の修繕費ではなく損害認定4区分で決まる。ここが火災保険の実損払いとの決定的な違いで、事業用建物では「思ったより出ない」不満に直結する。

4区分の概要

2017年以降の契約は、全損=保険金額の100%、大半損=60%、小半損=30%、一部損=5%の4区分だ。判定は建築物の主要構造部(基礎・柱・壁・屋根・階段など)の損傷率、または延べ床面積に対する焼失または流失した部分の面積の割合で行う。木造建物の場合、主要構造部の損害割合が50%以上で全損、40%以上50%未満で大半損、20%以上40%未満で小半損、3%以上20%未満で一部損となる。非木造(RC・鉄骨)は数値基準が別途定められており、実務的には鑑定人がスケルトンで柱と梁を目視して評点をつける。

内装損傷は評価されない

私が経験したのは、震度5強の地震で1棟の内装が広範に被害を受けたケースだった。壁のクロスは剥がれ、玄関ドアが歪んで閉まらなくなり、キッチンのタイルが割れ、修繕見積は棟合計で約380万円。しかし鑑定人が確認したのは基礎のクラック・柱の傾き・軸組の損傷で、主要構造部の損傷率は3%未満と判定され、一部損すら認められなかった。地震保険は「建物の骨格が壊れたか」を見る仕組みで、入居者退去に直結する内装被害には反応しない。これが事業用建物での使い勝手の悪さの中核だ。

4区分の支払イメージ表

この表を見て分かる通り、支払割合がステップ関数で不連続だ。損害割合が19%と20%では受取額が6倍違う。機械設計者の感覚では「連続関数にしろ」と言いたくなる粗い設計だが、鑑定を高速化するための実務判断としては合理的だ。数字が跳ねる境界を知っておくと、鑑定人の判定に対する不服申立ての要否も冷静に判断できる。

2016年以前契約は3区分の旧制度

補足しておくと、2016年12月31日以前始期の契約は「全損100%/半損50%/一部損5%」の3区分だった。半損だった1区分が「大半損60%/小半損30%」に分解されたのが2017年改定のポイントで、実務的には多くの被災者が救われる中間区分が新設された。旧契約を10年契約で保有している大家はまだ残っており、私も1棟だけ2015年始期の10年契約が2025年満期になった。新制度に切り替わった実質メリットとして、震度6弱程度の中規模被災時に「小半損30%」で保険金が動く可能性が広がる。旧契約を継続中の方は、切替時期を逃さない管理が重要だ。

非木造の判定基準の違い

非木造(RC・鉄骨)は木造とは別の基準表がある。柱の破壊率・耐力壁の損傷率・変形角などの複合評価で、鑑定人の判定は木造より難しい。私が保有するRC1棟について、購入時に想定される被災シナリオ別の受取額を試算し、「震度6強で大半損認定=3,000万円」「震度7で全損認定=5,000万円上限」というレンジを事前に把握してある。この試算は代理店に依頼しても出してもらえるが、機械設計者らしく自分で試算できると安心感が違う。

木造と非木造の保険料差 耐震等級・免震・築年による割引を積み上げる

地震保険料は構造区分(イ構造=非木造/ロ構造=木造)と都道府県で基本料率が決まり、そこから割引を乗じる。同じ保険金額でも木造と非木造で2倍以上の差が出るため、私の物件ごとに保険料負担は大きく違う。

私の物件で見た実額比較

2026年時点で私が実際に見積りを取った実額を示す。首都圏近郊、保険金額1,000万円あたり、5年契約年払い換算。木造非耐火(ロ構造)アパート=年約41,000円、木造省令準耐火(イ構造扱い)=年約22,500円、鉄骨造(イ構造)=年約22,500円、RC造(イ構造)=年約22,500円。木造でも省令準耐火に該当すれば非木造と同じ料率になる点は見落としがちで、私は購入時に必ず建築確認申請書で省令準耐火の記載を確認するようにしている。区分が変わるだけで保険料は半分近くになる。

4つの割引と併用不可の原則

地震保険には4種類の割引がある。免震建築物割引=50%、耐震等級割引(等級1で10%、等級2で30%、等級3で50%)、耐震診断割引=10%、建築年割引(1981年6月以降新築)=10%だ。重要なのは重複適用不可で、どれか1つしか使えない。私が新築で買った物件は住宅性能評価書で耐震等級2を取っていたので30%割引を使い、中古で買った物件は建築年割引10%だけ、旧耐震のものは割引ゼロ、というのが実務の風景だ。

割引の証拠書類が命

割引を使うには必ず所定の書類が要る。耐震等級割引なら住宅性能評価書または長期優良住宅認定通知書、建築年割引なら建築確認済証か登記簿謄本。私は購入前デューデリで必ずこれらを揃えるが、売主から出てこなかった1件で30%割引を諦め、5年契約で約22万円多く払った失敗がある。中古物件で耐震等級の書類が紛失している場合、耐震診断(1棟あたり30〜60万円)を新たに実施しない限り耐震等級割引は使えないので、割引額と診断費用の回収年数を計算して判断する。

長期契約の値引き効果

地震保険の契約期間は1〜5年から選べる。長期一括払いには長期係数(2年=1.90、3年=2.75、4年=3.60、5年=4.45)が適用され、単年払いより実質値引きが効く。5年一括なら単年比で約11%安い計算だ。ただし料率改定や地震リスク見直しがあると、契約途中では反映されないので、料率が上がる直前に5年一括を組むと得、下がる直前だと逆に損になる。私は料率改定の情報を年1回チェックし、値上げ改定の直前タイミングに満期を合わせた棟で5年一括を組む運用にしている。実際、直近の料率改定前に更新した1棟で、5年間の総保険料が約9%安く済んだ実績がある。

省令準耐火化リフォームの費用対効果

木造ロ構造をイ構造(省令準耐火相当)に切り替えるのは、実務的に容易ではないが、部分的な準耐火化(外壁の耐火被覆・軒裏の防火処理・界壁の強化)で保険会社が省令準耐火と認定するケースがある。改修費用は6戸アパートで概ね250〜400万円。私はこの改修を1棟で検討したが、地震保険料の年間節減額約20万円+火災保険料の節減約8万円=年28万円で回収12〜15年。保有計画が15年以上ある棟でないと合わないと結論し、この棟では改修を見送った。判断の分岐点は保有計画年数×年間節減額>改修費用、というシンプルな不等式だ。

高レバレッジ物件の残債ギャップ ローンと保険金の差をどう埋めるか

収益不動産投資の実務で最も怖いのは「地震で全損したのにローンが残り、保険金では足りず、再建もできず、担保価値がゼロになった土地の残債だけが残る」シナリオだ。私はこのギャップを常に定量化している。

ギャップの計算式

残債ギャップ=ローン残債−地震保険金−自己資金(現金化可能額)−解体後の土地売却手取り。この式を各棟で計算し、マイナス(残債超過)になる棟をリスク物件として管理している。例えば私の木造アパートAは、残債3,800万円、地震保険上限3,000万円、解体費300万円、土地売却見込み(路線価×0.8×70%)=約1,200万円。全損時の受取金額=3,000+1,200−300=3,900万円、ギャップは+100万円で辛うじてプラスだ。一方、地方RC1棟は、残債8,000万円、地震保険上限5,000万円、解体費900万円、土地売却見込み1,800万円で、ギャップは−2,100万円のマイナス。この棟は「一撃で個人破産のトリガーを引く物件」と私は分類している。

ギャップを埋める4つの現実的な手段

第一は繰上返済で残債を圧縮する。ギャップがマイナスの物件は、キャッシュフローの半分を返済に回す運用に切り替え、ギャップをゼロに近づける。第二は地震保険を上限まで付ける。上限50%まで付けていないなら、まずそこから。第三は地震危険等上乗せ特約で50%を超えて上乗せする(全社ではないが取扱あり)。第四は自己資金の現金比率を上げる。全物件を高レバレッジで回すのではなく、1〜2棟は現金完済して被災時のバッファにする。私はこの4手を組み合わせている。

賃貸特有の付帯オプション 地震火災費用特約と共用部の扱い

地震保険本体だけでは不足する部分を、火災保険の特約でカバーする。事業用契約では選択肢が家庭用より狭いことがあるため、代理店任せにせず約款を読む必要がある。

地震火災費用特約

火災保険の特約として付帯できる地震火災費用特約は、地震・噴火・津波が原因の火災で建物が半焼以上または家財が全焼した場合に、火災保険金額の5%(1事故300〜500万円上限)を支払う。地震保険本体とは別枠で受け取れるため、私は木造の1棟に付帯して年1万円弱を追加している。ただし「火災」限定で、地震そのものによる倒壊には出ない点は誤解しやすい。

共用部の家財

賃貸経営でよく落とすのが共用部の設備・家財だ。エレベーター、ゴミ庫、自転車置場の設備、共用照明、宅配ボックス、防犯カメラ。これらは「建物」に含まれるか「家財」扱いか契約書で明確でないことがある。私は購入時に代理店に「共用部設備は建物側で全て評価しているか」を書面で確認し、抜けがあれば家財保険を追加している。共用部設備の総額は50戸程度の1棟RCで500〜800万円になり、無視できる金額ではない。

賃貸人賠償・家賃補償との組合せ

地震で建物が滅失した場合の家賃逸失は、通常の家賃補償特約ではカバーされない(地震免責)。地震保険金の使途は自由なので、被災時の6か月程度の運転資金と割り切って設計するのが実務的だ。私は建物被害と家賃逸失を分けて、地震保険=物理被害の生活再建資金、自己資金=家賃逸失+繰上返済、と役割を明確にしている。

付帯オプション比較表

旧耐震(1981年以前)物件の付保可否と保険料負担

私は旧耐震の築古アパートも1棟持っている。取得価格が土地値に近い水準で買えたが、地震保険の設計には特殊な悩みがある。

付保自体は可能

まず前提として、旧耐震だから地震保険に入れない、という制限はない。付保は可能だ。ただし建築年割引10%は使えず、耐震等級割引・免震割引も原則対象外、耐震診断で「新耐震基準相当」と判定を受けて初めて耐震診断割引10%が使える。つまり満額の保険料を負担する前提になる。

耐震改修との費用比較

旧耐震の木造アパート(築45年、延床180㎡、6戸)で、私が実際に検討した数字を出す。耐震診断=約30万円、補強工事(壁量増設・基礎補強・接合金物)=約350〜500万円。一方、5年間の地震保険料(保険金額1,500万円で契約)=約31万円/年×5=155万円。耐震改修すれば建築物としての倒壊リスクを大幅に減らせ、以後の地震保険料も割引対象になるが、初期投資は保険5年分の3倍を超える。私はこの棟について、10年保有前提でIRRを計算し、改修せず地震保険を継続し、5年後に売却して更地化する出口戦略を採用した。

ロ構造で保険料が高い問題

木造非耐火のロ構造は基本料率が最も高い。私の旧耐震木造の実額で、保険金額1,500万円契約時に年約31万円は、収益への影響で言えば年間家賃収入の約4%を保険料で失う計算だ。表面利回りが低い物件では、保険料が実質利回りを削って赤字直前まで押し込む。旧耐震物件は「地震保険料も含めた実質利回り」で判定するのが不可欠で、私は取得検討時に必ず地震保険料の見積を先に取り、5年間の総保険料をランニングコストに入れて再計算している。

被災後の実務 罹災証明・鑑定人調査・支払までの流れ

幸い私は今のところ大規模被災を経験していないが、東日本大震災時に知人大家の対応を近くで見て、標準的な流れをまとめてある。備えとして共有しておく。

初動から支払までの標準タイムライン

ステップ1(発災当日〜3日):安全確認と写真撮影。私は各棟の全景・4面外壁・共用部・代表住戸の内部を最低30枚は撮ることを推奨している。ステップ2(発災3〜7日):自治体で罹災証明の申請、代理店・保険会社への事故報告。ステップ3(発災7〜30日):鑑定人による現地調査。損傷率の目視・計測が中心で、鑑定書は概ね2〜4週間で作成される。ステップ4(発災30〜60日):認定通知と保険金支払。全損認定なら申請から30日以内、大半損以下は45〜60日が目安。実務では鑑定人アサインの遅れで大規模災害時には数か月遅延することもある。

複数棟被災時の優先順位

私が9棟を回す立場で最も気にしているのが、複数棟同時被災時の初動優先順位だ。私は次のルールを決めている。第一優先=倒壊危険と入居者安全の確認(全棟同時進行、管理会社と分担)、第二優先=残債ギャップがマイナスの棟の証拠保全(写真と鑑定人早期アサイン依頼)、第三優先=残債ギャップがプラスで被害小の棟(後回し可)。ギャップがマイナスの棟は保険金の受取遅延がキャッシュフロー破綻に直結するため、鑑定人依頼を最速で入れる価値がある。

失敗談

鑑定への不服申立て

鑑定結果に不服がある場合、保険会社の再鑑定を依頼できる。ただし損害割合が区分境界(3%/20%/40%/50%)の直下にあるケースでない限り、再鑑定で結果が動くことは少ない。実務的には、被災前の建物図面・修繕履歴・写真の整備が再鑑定成功率を上げる。私は各棟の主要構造部の状態を毎年点検し、写真台帳をクラウド保存している。これは日常メンテのついでにできる作業で、被災時のリターンが極めて大きい。

付保要否の判断チェックリスト 9棟の運用者としての結論

ここまでの材料を、私が実際に使っているチェックリストに落とし込む。物件購入時と年1回の見直しで機械的に使えるようにしてある。

物件別 付保要否スコアリング

各項目をYES=1点、NO=0点で採点し、4点以上=満額付保推奨、2〜3点=半額付保または上乗せ特約検討、1点以下=自己資金で対応も可、と判定している。項目は次の7つだ。①借入LTVが70%超か。②木造(省令準耐火でない)か。③想定震度6強以上のエリアか。④液状化想定区域か。⑤旧耐震(1981年5月以前)か。⑥同一地区に3棟以上集中しているか。⑦自己資金5年分の現金比率が総資産の10%未満か。この7項目で、私の9棟は満額付保が3棟、半額付保が4棟、上乗せ特約併用が2棟、という配分になった。

年間保険料の家賃収入比で見る

もう1つの実務的な指標は、地震保険料の年間家賃収入比だ。私は3%を上限目安にしている。木造ロ構造で地震保険料が家賃収入の5〜6%を占める棟は、耐震改修や省令準耐火化のリフォームでロ構造→イ構造への切替を検討する。切替により保険料が年間で半減し、5〜10年で改修費を回収できる棟もある。

最終チェック 3つの質問

まとめ 上限と認定の粗さを織り込み、事業ポートフォリオで補う

地震保険は「収益物件で満額補償が出る保険」ではない。火災保険金額の30〜50%上限、建物5,000万円の絶対上限、4区分の粗い認定、内装非評価という制約を持ち、事業用建物では設計上の限界がある。だからといって不要かというと、木造・高レバレッジ・旧耐震・想定震度大の物件では、残債ギャップを埋める唯一の金融的な備えとして機能する。私が9棟の運用で採用しているのは、棟別の付保要否スコアリング(借入LTV・構造・立地・築年・集中度・自己資金・想定震度の7軸)と、年間保険料の家賃収入比3%を上限とする経営判断だ。全棟一律ではなく、棟ごとに「全損時のギャップ」を毎年計算し、繰上返済・上乗せ特約・自己資金比率の3手で補完する。この記事の最後に強調しておきたいのは、地震保険は「制度を理解した大家」が使う道具であって、代理店任せでは目減りするということだ。約款を読み、認定の仕組みを理解し、自分の物件の残債ギャップを数字で持つ。この3つを最低限やってから、付保額を決めたい。なお、法改正や料率改定は2026年時点の情報に基づいて記述したが、具体的な契約設計や税務上の扱いは、契約前に代理店・税理士・建築士など専門家に必ず相談することをお勧めする。

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