入居審査で失敗しないための6つのチェックポイント

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大家業で最も重要な仕事のひとつが入居審査です。良い入居者に入ってもらえれば、その後の管理はとてもスムーズ。逆に審査を甘くすると、家賃滞納・近隣トラブル・退去時の原状回復問題……と次々に問題が発生します。

私は自主管理で15年、のべ80人以上の入居審査を経験してきました。その経験から導き出した「入居審査で外せない6つのチェックポイント」を共有します。差別につながる審査はNG、あくまで「支払い能力」と「マナー」を客観的に判断することが基本です。

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チェック①｜収入と家賃のバランス（家賃比率）

入居審査で最初に確認すべきは「家賃が収入に対して適正か」です。一般的に家賃は月収の1/3以内が目安とされています。

確認方法は源泉徴収票・給与明細・確定申告書のコピーです。自営業の方は確定申告書の「所得金額」で判断します（売上ではなく所得が基準）。収入証明の提出を断る申込者は審査を進めない、というのが私のルールです。

収入証明が整っていても、勤務先が実在しない・連絡がつかないケースがあります。在籍確認は必ず実施しましょう。

「勤務先に連絡が取れない」「会社が見当たらない」場合は即却下ではなく、申込者本人に確認を求めます。在宅ワーク・副業での収入がある場合など事情があることもあるので、コミュニケーションを大切に。

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家賃滞納時のリスクヘッジとして、連帯保証人または家賃保証会社の利用は必須です。近年は保証会社利用が主流になっています。

私は基本的に家賃保証会社との契約を入居条件にしています。初期費用は入居者負担（月額賃料の0.5〜1ヶ月分）が一般的ですが、物件の競争力次第では大家負担にする場合もあります。

申込書に記載された「入居目的」と「居住人数」が実態と一致しているかを確認することも重要です。よくあるトラブルとして:

面接（内見時の会話）や仲介業者を通じた情報収集で、実態を把握するようにしています。疑問点は仲介担当者に確認を依頼するのが効果的です。

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家賃保証会社は独自のデータベースで過去の滞納・トラブル歴を保有しています。保証会社審査を通じて間接的に信用情報を確認できるのが最大のメリットです。

自主管理で保証会社を使わない場合は、仲介業者から前居住地での評判を確認してもらうことも可能です（前の管理会社への問い合わせ）。ただし、個人情報保護の観点から教えてもらえない場合も多いため、参考程度に留めましょう。

項目	確認ポイント
転居理由	「近隣トラブル」「契約解除」などネガティブな理由は要確認
居住期間	短期転居を繰り返している場合はトラブル歴の可能性あり
緊急連絡先	家族でない・連絡先不明の場合は確認が難しくなる
申込書の記入漏れ	重要事項を意図的に空欄にしている可能性も