✏️ 初回公開日：2016年10月9日 🔄 リライト更新日：2026年5月7日
こんにちは。DIY父さんです。^ ^
DIY父さんの任意売却物件の概要をご紹介します。(⌒▽⌒)
先日の記事では、ザクっとし過ぎた概要紹介だったので、どれ程格安なのか分かりやすくしたいので、記載し直しです。
今回は、マジメに書きます。^_−☆
一部、ごにょごにょっとしてますが、ご容赦下さい。m(._.)m
【物件概要】
- ◆物件種目：任意売却の売家
- ◆間取：4LDK
- ◆価格：980万円
- ◆所在地：福岡県ごにょごにょ町
- ◆交通：JR「ごにょごにょ駅」徒歩18分
- ◆土地面積：146.74m2
- ◆建物構造：木造2階建
- ◆建物面積：110.11m2
- ◆土地権利：所有権
- ◆地目：宅地
- ◆都市計画：市街化区域
- ◆用途地域：第1種住宅
- ◆建ぺい率：60%
- ◆容積率：200%
- ◆築年月：築12年
- ◆駐車場：1台有り
- ◆現況：入居中
- ◆引渡日：相談
- ◆設備：上水道・個別浄化槽
- ◆接道状況：南側約6m
【備考】
保育園まで徒歩約9分 / 小学校まで徒歩約7分 / 中学校まで徒歩約18分
スーパーまで徒歩約10分 / コンビニまで徒歩約9分 / 郵便局まで徒歩約8分
建物向きは南側 / 庭（約10m2）付き / 違法建築ナシ / 再建築可
外装は2年前に壁面塗装済みでかなりキレイ / 屋根はスレートで築年相応
内装はかなり汚くホコリが積もってる / 床下は一見キレイだけど詳細不明
エクステリアは放ったらかしで草ぼうぼう藪状態
以上です。^ ^
【2026年5月 追記】物件概要を見慣れていない方向けに、各スペックの意味と注意点を解説します。中古物件を探している方の参考にどうぞ♪
物件スペックの読み方を徹底解説
不動産の物件情報を初めて見る方は、数字や用語の意味が分からず戸惑いますよね。DIY父さんも最初は同じでした。(^^;)
このDIY父さんの物件（4LDK・980万円）を例に、各スペックの意味と注意点を解説します。
価格：980万円の「格安」根拠
まずこの価格の格安度を確認します。
土地面積146.74m2（約44坪）× 当時の福岡の土地相場（エリアによりますが仮に10〜15万円/坪）= 土地だけで440〜660万円程度が相場感。
建物価値（築12年・木造）を別途考えると、合計で1,200〜1,800万円相当の物件が980万円というわけです。
しかも任意売却なので、値下げ交渉の余地もあり（次回記事参照）。これが格安と判断した理由です。d(￣ ￣)
間取：4LDKの内訳
4LDK＝4部屋＋リビング・ダイニング・キッチン。
この物件は1F（玄関・リビング・キッチン・和室・トイレ・洗面脱衣場・風呂・廊下・階段下物置）＋2F（洋室×3・トイレ・廊下・ベランダ×2）という構成です。
4人家族のDIY父さんには十分な広さ。むしろ築12年で110m2は、かなり広めです。(^o^)/
土地面積・建物面積
土地146.74m2（約44坪）、建物110.11m2（約33坪）。
建ぺい率60%なら、144×0.6=約88m2まで建物を建てられる計算。現状110m2は2階建てなので1階部分が約55m2、これは60%以内に収まります。
容積率200%なら、144×2=288m2まで延床面積が可能。110m2は余裕があります。将来の増築余地ありということです。(^_^)
築年月：築12年の意味
1981年（昭和56年）の新耐震基準改正後の物件なので耐震面は安心。
築12年は、設備（キッチン・浴室・給湯器など）がそろそろ更新時期に近づいているタイミング。DIYでリフォームするにはちょうどいい築年数です。
新しすぎると直すところがなくてつまらない（笑）。古すぎると直すところが多すぎて大変。築10〜20年がDIYリフォームの狙い目です。(⌒▽⌒)
用途地域・建ぺい率・容積率
用途地域「第1種住宅地域」は、住居専用に近い閑静なエリアを意味します。騒音・工場・大規模商業施設が建ちにくく、住環境が安定しています。
建ぺい率60%・容積率200%は、住宅地として標準的な数値です。
個別浄化槽について
「上水道・個別浄化槽」とあります。上水道は問題なし。問題は個別浄化槽です。
浄化槽は定期清掃・法定点検が必要（年間費用：1〜3万円程度）。下水道（公共下水）の物件と比べてランニングコストがかかります。
購入前に浄化槽の種類（単独処理 or 合併処理）と法定点検の状況を確認しましょう。
この物件のマイナスポイント
格安にはワケがあります。この物件のデメリットを正直に。
- ❌ 駅から徒歩18分 — 車必須のエリア。賃貸運用には不利になる場合も
- ❌ 内装がかなり汚い — 掃除・クロス張替えなどの手間がかかる（DIY父さんには問題なし！）
- ❌ 個別浄化槽 — ランニングコスト発生
- ❌ エクステリアが藪状態 — 除草・整備が必要
- △ 床下の詳細不明 — シロアリリスクがゼロではない
これらのマイナスポイントが格安価格の理由です。DIYで解決できるものばかりなので、DIY父さんにはむしろチャンス♪(≧∇≦)
中古物件を見る時の「格安度チェック法」
物件の格安度を判断するシンプルな方法を紹介します。
- 土地相場を調べる → 国土交通省の地価公示・都道府県地価調査、or SUUMO・HOME'Sの周辺相場から坪単価を推定
- 土地価格を計算 → 土地面積（坪）× 坪単価 = 土地相場額
- 物件価格と比較 → 物件価格が土地相場額以下 or 近似ならお得感あり
- 建物状態を確認 → 汚い・古い部分はDIYで直せるか判断
「土地値に近い価格で建物が付いてくる」という状態が、DIY父さんのような中古DIY戦略の基本です。
📦 中古物件リノベーションを検討中の方へ
中古を買ってリフォーム・リノベーションを検討中なら、プロの施工事例も参考になります。資料請求は無料なのでぜひどうぞ♪
まとめ
DIY父さんが買った物件は、4LDK・110m2・築12年・980万円の任意売却物件でした。
駅から遠い・内装が汚い・浄化槽というデメリットはありましたが、全部DIYで解決できる（または許容できる）範囲。
次回は、この物件のリフォーム・リノベーション項目の全リストを公開します♪
