大家歴15年、機械設計エンジニアの私は現在、区分マンションと一棟アパートを合わせて複数棟(9棟規模)保有しています。よく相談されるのが「区分を1戸ずつ買い増して規模を伸ばすべきか、それとも一棟に切り替えるべきか」という問いです。結論から言えば、自己資金1,000万円・保有資産6,000万円あたりが分岐点で、そこを超えたら私は一棟へ舵を切ることを勧めます。理由は、区分5戸(別々の建物)は災害・エリアリスクこそ分散できても、管理費・修繕積立金という固定コストが戸数分だけ二重三重に効き、年間で一棟より30万〜50万円多く出ていくからです。本記事では、区分複数戸と一棟の分散度・固定コスト・融資・修繕意思決定・出口までを、私自身の実データと機械設計者らしい定量比較で徹底的に数値化します。区分vs木造アパートの「初回1件」比較ではなく、複数戸を持った後の「拡大フェーズ」に特化した話です。
区分5戸(別々の建物)と一棟5戸のリスク分散度を数値化する
まず、リスク分散という言葉を感覚で語らず、機械設計でいう冗長系(リダンダンシー)の考え方で分解します。分散度を測る軸は「空室リスク」「災害リスク」「エリアリスク」の3つ。区分5戸を別々の建物・別々の駅に散らせば、1棟に集中する一棟5戸より、確率的なダメージの上限が下がります。同じ5戸でも、分散のされ方でリスクの形がまったく変わるという点をまず押さえてください。
空室リスク:同時空室の確率で見る
仮に各戸の空室確率を年間8%とします。一棟5戸が同じ立地・同じ間取りだと、需要要因(近隣の大型社宅撤退、大学移転など)が相関して動くため、実務上は「5戸まとめて弱くなる」局面が起きます。私が2018年に経験したのは、駅前の一棟8戸で近隣工場が閉鎖し、半年で3戸が同時退去したケースです。家賃6.2万円×3戸=月18.6万円の逸失、半年で111万円の減収でした。一方、区分を5つの別建物・別エリアに散らしていれば、1エリアの需要悪化は5戸中1戸にしか波及しません。統計的独立に近づくほど、同時多発の裾リスク(テールリスク)は小さくなります。これは投資信託の分散投資とまったく同じ理屈です。私は空室リスクを定量化するとき、各戸の年間空室損失を家賃の1か月分と見積もり、5戸で最大どれだけ同時に発生しうるかを試算しています。一棟5戸なら相関を考えて最大3戸同時=年間約22万円の同時損失を織り込みますが、分散した区分5戸なら現実的に同時2戸=約15万円で収まる想定です。この年7万円の差は小さく見えますが、10年で70万円、しかも「一度に大きく凹むか、ならして小さく凹むか」というキャッシュフローの安定性の差として効いてきます。金融機関への返済は毎月固定なので、この安定性こそが拡大局面で命綱になります。
災害リスク:建物単位で全損しうるか
地震・火災・水害はいずれも「建物単位」で発生します。一棟5戸は1つの建物なので、その建物が被災すると保有戸数の100%が同時に影響を受けます。区分5戸を別建物に分ければ、1棟被災でも影響は20%に留まります。これは冗長設計そのもので、単一障害点(シングル・ポイント・オブ・フェイラー)を避ける発想です。ハザードマップ上で浸水想定区域・活断層帯を建物ごとにずらすだけで、全損同時発生の確率は劇的に下がります。私は物件取得時に、既存保有物件との距離が5km以上あるか、同一河川の氾濫想定域に入っていないかを必ずチェックリストで確認しています。
| リスク種別 | 区分5戸(別建物) | 一棟5戸(1建物) |
|---|---|---|
| 同時空室の相関 | 低い(独立に近い) | 高い(相関して動く) |
| 被災時の影響戸数 | 最大20%(1棟のみ) | 最大100%(全戸) |
| エリア需要悪化 | 分散され軽微 | 全戸に直撃 |
ここまでは区分複数戸の圧勝に見えます。しかし分散にはコストが伴い、次章の集中リスクと固定費でその優位は削られていきます。分散度だけを見て区分を選ぶと、あとで固定費の重さに苦しむのが典型的な失敗パターンです。
同一マンション買い増しの落とし穴:分散したつもりの集中リスク
区分で複数戸持つ人が最も陥りやすい失敗が、管理が楽だからと「同一マンション内で2戸3戸買い増す」ことです。私も初期にやりました。管理会社が同じ、管理組合の議案も把握済み、内見の段取りも慣れている——効率は確かに良い。しかしこれは前章で数値化した分散メリットを自ら捨てる行為です。区分という器を使いながら、中身は一棟並みの集中リスクを抱え込むことになります。
建物の資産価値悪化が全戸に効く
同一マンションで3戸持つと、その建物固有の悪材料が3戸すべてに一括で効きます。私が実際に踏んだのが、築25年の中規模マンションで同じ建物に2戸保有していたケースです。大規模修繕の遅れで外壁のクラックが目立ち始め、建物全体の評価が下がった結果、2戸とも同時に家賃を月3,000円下げざるを得ませんでした。年間で3,000円×12×2戸=7.2万円の減収。さらに売却査定も2戸連動で下がり、含み益が同時に目減りしました。別建物に分けていれば、片方の悪材料はもう片方に波及しなかったはずです。
⚠️ 失敗談
「管理が楽」に釣られて同一マンションで2戸持ったところ、建物の管理不全で家賃・査定・修繕負担が3点同時に悪化。1つの建物に賭けた集中リスクを、区分の名を借りて背負っていました。区分の分散メリットは”別建物に散らして”初めて成立します。買い増しの誘惑が来たら、まず「同じ建物ではないか」を疑ってください。
管理組合という共通の運命
同一マンションの複数戸は、管理組合という単一の意思決定機関に運命を握られます。管理組合が積立不足に陥れば、私の保有戸数すべてに一時金徴収が及びます。実際、私が見送った物件では、修繕積立金が国交省ガイドラインの目安(専有面積あたり月200〜250円/㎡)の半分以下しか積まれておらず、将来の一時金リスクが全戸に均等にのしかかる構造でした。分散のつもりが、共通のボトルネックに全資産を接続していたわけです。機械設計で言えば、複数の系統を同じ電源に繋いでしまい、冗長化の意味を失った状態と同じです。私はこの教訓から、区分を買う際は「管理組合の総会議事録を過去3年分」と「修繕積立金の総額と長期修繕計画の乖離」を必ず確認するようになりました。積立金の総額が長期修繕計画の必要額に対して70%を下回る物件は、たとえ利回りが良くても見送ります。同じ建物に複数戸を持つなら、その1つの管理組合の健全性に自分の資産の何割を賭けているのかを、金額で意識すべきです。私の場合、同一建物への集中は保有資産全体の20%までという上限を自分ルールにしています。
管理費・修繕積立金:区分と一棟の固定コスト差を年額試算
機械設計でいうランニングコスト評価を、賃貸経営でもやるべきです。区分の最大の弱点は、管理費と修繕積立金という「毎月確実に出ていく固定費」が戸数分だけ積み上がる点にあります。空室でも家賃が下がっても、この固定費は容赦なく引かれ続けます。
区分5戸のランニングを積む
私の保有区分の実績値でいうと、1戸あたり管理費が月12,000円、修繕積立金が月10,000円、合計22,000円。5戸なら月110,000円、年間132万円が家賃収入から無条件に引かれます。しかもこの積立金は築年数とともに段階的に値上げされる設計が一般的で、私の1戸は10年で月7,000円→月13,000円へ約1.9倍になりました。固定費が経年で右肩上がりに増える構造は、キャッシュフローの逓減を招きます。新築時の月々シミュレーションだけを見て買うと、この経年上昇に足元をすくわれます。
| 固定コスト項目 | 区分5戸(合計) | 一棟5戸(合計) |
|---|---|---|
| 管理費(年) | 約72万円 | 0円(自主管理可) |
| 修繕積立金(年) | 約60万円(強制) | 任意で自己積立 |
| 計(年) | 約132万円 | 約80万〜100万円(裁量) |
一棟は固定費を自分で最適化できる
一棟の場合、管理を自主管理やDIYに切り替えれば管理費はゼロにできます。私は一棟の共用部清掃・電球交換・簡易補修を自分で回しており、業者委託した場合の年間見積り約48万円に対し、実費は材料代の年8万円程度。修繕も自分の判断で積み立てるため、区分のように「使途を管理組合に握られたまま強制徴収される」ことがありません。年額で見た固定コスト差は30万〜50万円、10年で300万〜500万円に達します。この差は、区分の分散メリットを金額換算で相殺していく力を持っています。私の場合、この固定費差だけで区分1戸分の年間キャッシュフローに匹敵しました。もう一点見落とされがちなのが、区分の固定費は「空室でも満室でも一定額かかる」という点です。表面利回り8%の区分でも、管理費・積立金・固定資産税・賃貸管理料を引いた実質利回りは4〜5%まで落ちるのが実態で、私の保有区分の平均実質利回りは4.3%でした。対して自主管理する一棟の実質利回りは、同じ表面利回りでも6〜7%を確保できています。この2ポイントの差が、5戸規模で年間120万円前後のキャッシュフロー差を生みます。拡大フェーズで再投資の原資をどれだけ厚くできるかは、この実質利回りの差にほぼ集約されると言ってよいでしょう。
判断のポイントとして押さえたいのは、区分の管理費・積立金が「サンクコスト化した固定費」であり、空室でも家賃が下がっても一切減らないという性質です。対して一棟の固定費は自分の裁量で動かせる変数であり、DIYスキルがある大家ほど一棟の固定費最適化余地が大きく、区分の割高さが際立ちます。固定費を固定のまま受け入れるか、変数として自分で握るか——この一点が、拡大フェーズにおける再投資原資の厚みを決定づけます。私は物件を検討するとき、必ず「この固定費は自分の努力で下げられるか」を最初に問うようにしています。下げられない固定費が家賃収入の15%を超える物件は、規模を伸ばすほど利益率を圧迫する構造物件だと判断します。
融資戦略:区分は小口で属性を使い切る、一棟は1本で規模を伸ばす
拡大フェーズで効いてくるのが融資の設計です。区分と一棟では、金融機関から見た与信の使い方がまったく異なります。ここを誤ると、規模を伸ばしたい時期に融資が止まって身動きが取れなくなります。
区分は属性を小口で消費する
区分は1戸あたり1,000万〜2,000万円の小口融資を、複数の金融機関に分けて引きやすいのが利点です。私も最初の3戸は別々の地銀・信金で組みました。しかし裏を返せば、サラリーマン属性という有限の与信枠を、1戸ごとに少しずつ削っていく構造です。年収700万円・自己資金500万円クラスだと、区分を4〜5戸積んだあたりで返済比率(年間返済額÷年収)が35%の目安を超え、次の融資が止まりやすくなります。属性を”使い切る”前に規模の天井が来るのが区分の弱点です。私も4戸目のあとで一時的に融資が伸びず、半年ほど足踏みしました。
一棟は1本で規模を跳ばせる
一棟は5,000万〜1.5億円クラスの融資を1本で引けるため、同じ与信でより大きな資産を動かせます。土地の担保評価が乗るぶん、金融機関の評価も出やすい。私が区分3戸(合計融資4,500万円)から一棟8戸(融資8,000万円)へ切り替えたとき、月々のキャッシュフローは4.2万円から11.8万円へ約2.8倍に伸びました。同じ返済比率でも、レバレッジの効かせ方が段違いです。ただし1本が大きいぶん、金利上昇や空室のインパクトも一棟に集中する。融資の規模メリットと、章冒頭の分散リスクはトレードオフの関係にあります。金利が1%上がると8,000万円融資では年80万円の負担増になる点は、機械設計で言う安全率のように余裕を持って見ておくべきです。実務的な順番として私が勧めるのは、属性に余力があるうちにまず区分で「金融機関との取引実績」を作り、その実績を担保に一棟の大口融資へステップアップする道です。私は区分3戸を2年間きちんと返済した実績を信金に評価してもらい、一棟の融資で0.4%の金利優遇を引き出せました。区分は単なる資産であると同時に、金融機関に対する信用の履歴書でもあるのです。逆に、最初から一棟だけを狙うと、取引実績のない状態で大口を申し込むことになり、金利や自己資金の条件が厳しくなりがちです。区分で信用を積み、一棟で規模を伸ばす——この順序設計が拡大フェーズの融資戦略の肝だと考えています。
大規模修繕の意思決定:自分で時期を選べるか、組合に委ねるか
機械設計者として私が最も重視するのが「保全のタイミングを自分でコントロールできるか」です。設備は予防保全と事後保全でコストが桁違いに変わります。修繕の意思決定権の所在は、区分と一棟で決定的に異なります。
区分は管理組合次第で自分では決められない
区分の大規模修繕は管理組合の総会決議で決まります。つまり自分1戸の意向では時期も内容も動かせません。私が経験した最悪パターンは、外壁塗装が必要な時期に組合内の合意が取れず、決議が2年先送りされ、その間に雨漏りが進行して専有部にまで被害が及んだケースです。修繕は組合任せ、被害は自分持ち、という理不尽な構造でした。逆に不要な豪華仕様の修繕が多数決で通り、割高な一時金を払わされることもあります。区分は「他人の合意速度」に自分の資産保全が縛られるのです。
一棟は予防保全を自分の判断で回せる
一棟なら修繕の時期・仕様・業者選定をすべて自分で決められます。私は屋根・外壁を「劣化が閾値を超える前」に前倒しで手当てする予防保全型で運用しています。具体的には、外壁のシーリング打ち替えを10年周期の定期点検で判断し、クラック幅が0.3mmを超えたら着手というチェックリストを設けています。DIYと相見積りを組み合わせれば、業者一括発注の1/5以下で収まることも珍しくありません。ある一棟の外壁補修は、業者見積り280万円に対し、足場だけ外注し塗装を自分で行って58万円で完了しました。意思決定権を持つことが、そのままコスト最適化権になります。予防保全の考え方をもう少し具体的に言えば、私は各一棟について「屋根・外壁・給湯器・防水・共用部設備」の5項目を点検表にし、それぞれ更新周期と前回施工年を記録しています。給湯器は10〜12年、屋根の再塗装は12〜15年、といった周期を機械設計の保全計画と同じ発想で管理し、故障してから慌てて業者を呼ぶ事後保全を避けています。事後保全は緊急対応ゆえ費用が2〜3倍に跳ね上がるうえ、入居者の満足度も下げます。区分ではこの保全計画を自分で回せないため、いつ何がいくらで直されるかを他人任せにするしかありません。長期で見れば、この保全主導権の有無が数百万円単位のコスト差になって表れます。
ここでの判断のポイントは、修繕の主導権がそのまま保全戦略の主導権になるという事実です。DIYで費用を1/5に圧縮できる大家にとって、区分の「組合任せ」は最大の機会損失にほかなりません。自己裁量で予防保全を回せる一棟は、DIY大家の強みを最大化する器です。私は区分と一棟の両方を持って初めて、この主導権の価値を金額で実感しました。同じ外壁補修でも、自分の裁量で時期と工法を選べる一棟は、組合決議を待つ区分より3〜5年早く着手でき、劣化の進行によるコスト増を未然に防げます。
出口戦略:1戸ずつ売れる流動性か、一括売却の規模メリットか
拡大だけでなく、どう売り抜けるかまで設計して初めて投資は完結します。出口の性質も区分と一棟で正反対で、これが拡大フェーズの選択に大きく効いてきます。
区分は流動性が高く、部分的な利確ができる
区分の強みは、1戸ずつ切り売りできる流動性です。まとまった資金が必要なとき、含み益の乗った1戸だけを売って現金化し、残りは保有し続けるという柔軟な出口が取れます。私は教育費の山が来た年に、区分1戸を購入価格1,180万円→売却1,540万円で処分し、他の戸は保有したまま360万円の利益を確保しました。買い手も実需(自宅用)まで広がるため、母数が多く売りやすい。ポートフォリオの微調整弁として区分は優秀です。売却まで平均2〜3か月で買い手が付くのも、投資家しか相手にしない一棟との大きな違いです。私は区分の出口を「相続・教育費・次の物件の頭金」という3つの資金需要に対応させて設計しており、必要額に応じて売る戸数を1戸単位で調整できる点を最大限に活用しています。この細かく現金化できる性質は、まとまった額が突然必要になったときのリスクヘッジとして侮れません。
一棟は一括売却で規模メリットが出る
一棟は投資家向けの一括売却となり、買い手は限られますが、収益還元評価(利回りベース)で価格が付くため、運用中に稼働率とNOIを高めておけば、まとめて大きな売却益を狙えます。私が売却した一棟8戸は、購入時利回り9.2%から満室運用で実質10.5%まで引き上げ、購入6,800万円→売却8,600万円で1,800万円の益を得ました。ただし1戸だけ売る、という部分利確はできません。全体を1回で手放すオール・オア・ナッシングの出口です。売り時を逃すと次の買い手が現れるまで数か月かかることもあり、流動性の低さは覚悟が要ります。一棟の出口で私が重視しているのは、売却の1〜2年前から満室稼働と原状回復の質を計画的に高め、収益還元評価が最大化する状態を作ってから市場に出すことです。売却直前に空室が2戸あるだけで、利回りベースの査定は数百万円下がります。私は売却を決めた一棟で、退去が出た2戸をDIYでリフォームし満室化してから売りに出し、査定を約400万円押し上げました。一棟の出口は「運用の集大成」であり、日々の管理とDIYの積み重ねがそのまま売却益に直結します。
出口の性質を整理すると、流動性は区分が高く(1戸ずつ売れる)、一棟は低い(一括のみ)。買い手層は区分が実需と投資家の両方に広がるのに対し、一棟は投資家中心に限られます。部分利確は区分では可能ですが、一棟は全体を一度に手放すしかありません。この違いは、拡大フェーズで「攻めの規模」を取るか「守りの流動性」を残すかの選択に直結します。私は両方の性質を活かすため、規模拡大は一棟で進めつつ、いざというときに現金化できる流動性クッションとして区分を数戸残す設計にしています。売却のしやすさという観点では、区分は不動産の中でも株式に次ぐ換金性を持つ資産だと考えており、この点は一棟にはない明確な強みです。
拡大の切り替えタイミング:区分から一棟へ移る資産規模の判断軸
では、区分の買い増しをどこで止めて一棟に切り替えるべきか。私は3つの定量指標で判断しています。感覚ではなく、閾値を決めておくのが機械設計流です。曖昧な「そろそろ」で動くと、融資余力を使い切ってから一棟を検討するという最悪の順番になりがちです。
切り替えの3つの閾値
第一に自己資金1,000万円。一棟の頭金と諸費用(物件価格の1〜1.5割)を賄える水準です。第二に保有資産6,000万円。ここを超えると区分の固定費累積(年132万円級)が無視できなくなり、一棟の固定費最適化メリットが上回ります。第三に返済比率30%未満。属性に余力があるうちに一棟の大口融資を引くべきで、区分で属性を使い切ってからでは一棟に手が届きません。私はこの3条件が揃った時点(区分4戸保有時)で一棟へ舵を切りました。逆に言えば、どれか1つでも欠けるうちは区分の買い増しで基礎体力を蓄える段階だと考えています。
移行期のポートフォリオ設計
切り替えは全区分を売って一棟に乗り換える、という極端な話ではありません。私が実践したのは、区分を2〜3戸残して流動性の弁として使いつつ、拡大の主軸を一棟に置くハイブリッドです。区分は部分利確とキャッシュ調整に、一棟は規模とキャッシュフローの牽引役に、と役割を分ける。分散(区分)と規模(一棟)の両取りを狙う配置です。私の現在の構成は、流動性弁としての区分が数戸、キャッシュフローの主軸である一棟が複数棟、という配分で、区分は「売って現金を作りやすい枠」、一棟は「規模で稼ぐ枠」と明確に役割を分けています。移行のスピードも重要で、一気に一棟へ全振りすると分散が失われ、逆にいつまでも区分を積み続けると固定費と融資の天井に阻まれます。私は「一棟を1本取得したら、区分は無理に増やさず現状維持」という緩やかなシフトを取りました。拡大は焦らず、資産規模・自己資金・融資余力の3指標が次の一棟の条件を満たすまで待つ。この待つ規律が、拡大フェーズで無理な借入や割高な買い増しを防ぐ最大の防波堤になります。以下のチェックリストで自分のフェーズを診断してください。
💡 切り替え診断チェックリスト
□ 自己資金1,000万円を確保できているか / □ 保有資産が6,000万円を超えたか / □ 返済比率が30%未満で融資余力があるか / □ 修繕・管理を自分で回せるDIYスキルがあるか / □ 区分の年間固定費が家賃収入の15%を超えていないか。3つ以上該当したら一棟への切り替え検討フェーズです。
まとめ:分散の区分、規模の一棟を数字で選び分ける
区分複数戸と一棟の選択は、好みではなく数値で決めるべきテーマです。区分5戸を別建物・別エリアに散らせば、災害時の影響を最大20%に抑え、空室相関も下げられる分散の器になります。一方で、同一マンション買い増しはその分散を自ら捨て、建物の資産価値悪化・管理組合リスクを全戸に集中させる失敗を招きます。固定費では区分が年132万円級の管理費・積立金を強制徴収されるのに対し、一棟はDIYと自主管理で年30万〜50万円圧縮できる。融資は区分が小口で属性を削り、一棟は1本で規模を跳ばす。修繕の意思決定は区分が組合任せ、一棟が自己裁量で予防保全を回せる。出口は区分が1戸ずつの高流動性、一棟が一括売却の規模メリット。これらを踏まえ、自己資金1,000万円・保有資産6,000万円・返済比率30%未満の3閾値で、私は区分から一棟へ切り替えました。分散の区分を流動性の弁として残しつつ、規模の一棟を主軸に据えるハイブリッドが、拡大フェーズの現実解だと考えています。なお融資審査基準・税制・修繕積立金ガイドラインは2026年時点の一般的傾向であり、個別の判断は税理士や金融機関に確認してください。数字で比べ、数字で決める。それが業者費用の1/5でDIY経営を続けてきた私の一貫した流儀です。
📚 大家のリアル シリーズ
