借地権付き物件(旧法・普通・定期)を賃貸で持つ｜地代と更新料を織り込んだ採算比較

借地権付き物件は「所有権物件より2〜4割安く買える」と聞くと魅力的に映る。しかし私が実際に検討した際は、地代・更新料・建替承諾料まで織り込んで実質利回りを再計算した結果、表面的な安さの半分近くが目に見えないコストで相殺されることが分かった。旧法借地権・普通借地権・定期借地権では存続期間も更新可否も別物であり、同じ「借地権付き」という言葉でも中身は大きく異なる。私は複数棟の収益不動産を機械設計エンジニアとして定量比較しながら保有してきたが、借地権物件は「土地を持たない」という一点だけで、通常の物件比較表に地代・更新料・譲渡承諾料という3つの追加変数が乗る。この記事では旧法・普通・定期借地権の違い、地代の実務相場、更新料や承諾料の織り込み方、DIYでの運用範囲、そして定期借地特有の出口(更地返還)まで、数字ベースで整理する。

旧法借地権・普通借地権・定期借地権の違いを正確に把握する

借地権付き物件を検討する際、最初に確認すべきは適用されている借地権の種類だ。2026年時点で市場に存在する借地権は主に3種類あり、それぞれ存続期間と更新可否の設計が根本的に異なる。旧法借地権は1992年の借地借家法改正前に設定された契約に適用され、建物が木造なら最低20年、堅固建物(鉄筋コンクリート等)なら最低30年の存続期間があり、地主側からの更新拒絶には「正当な事由」が必要とされるため、実務上は半永久的に更新され続けるケースが多い。私が過去に検討した築45年の借地権付きアパート(旧法借地権)は、地主側の更新拒絶がほぼ不可能な状態にあり、この「更新の安定性」こそが旧法借地権の最大の価値だった。

普通借地権(新法)は1992年以降の契約に適用され、当初存続期間は30年、更新後は20年、再更新は10年という区切りがある。旧法と違い法定更新の要件は緩和されているものの、地主が更新を拒む場合は「正当事由」の主張と立退料の提示が必要になるため、実務上は借地人優位の構造が維持されている。定期借地権(一般定期借地権50年以上)は最大の違いを持つ。契約で定めた期間(実務では50年が最多)が満了すれば更新は一切なく、借地人は建物を取り壊して更地で返還する義務を負う。私が机上で比較した3件の借地権物件のうち、定期借地権の1件だけが「期間満了=建物消滅」という前提を持ち、これは通常の不動産投資の発想と根本的に異なる。

旧法・普通・定期借地権の存続期間比較表

この違いを見落として「借地権=みんな同じ」と扱うと、出口戦略が根本的に狂う。旧法・普通借地権であれば長期保有・次世代への承継も現実的な選択肢だが、定期借地権は取得時点から「満了年に向けた解体費用の積立」という別枠の資金計画が必須になる。

地代の実務相場と実質利回りの再計算方法

借地権付き物件の採算を語るうえで最も重要な変数が地代だ。地代の目安は「固定資産税・都市計画税(公租公課)の3〜5倍」とされることが多く、私がこれまで確認した借地契約でも、月額地代が公租公課年額の概ね3.2倍〜4.6倍の範囲に収まっていた。仮に土地の固定資産税・都市計画税が年間18万円のケースなら、年間地代は54万円〜90万円、月額では4.5万円〜7.5万円程度が相場ということになる。所有権物件であればこの土地の税負担分を自分で払うだけで済むが、借地権では地代という形で毎月・毎年、地主に支払い続ける固定費が発生する。

私が実際に行った比較では、所有権物件(想定売価4,200万円、表面利回り9.2%)と、条件の近い借地権付き物件(売価3,100万円、地代年間66万円、表面利回り11.8%)を並べた。表面利回りだけ見ると借地権物件が有利に見えるが、地代66万円を年間キャッシュフローから差し引いて実質利回りを再計算すると、借地権物件の実質利回りは9.7%まで下がり、所有権物件との差は当初の2.6ポイントから0.5ポイントまで縮小した。さらに更新料や承諾料の積立を考慮すると、この差はほぼ消える水準になる。地代は「取得価格が安い分、毎年払い続けるコスト」であり、単年度の利回り比較ではなく、保有想定年数を掛けた総支払額で比較しないと本当の採算は見えない。

実質利回り再計算の具体的な手順

私が借地権物件を検討する際に使っている再計算の手順は次の通りだ。まず年間満室想定賃料収入から、通常の運営費(管理費・修繕費積立・保険料等)を引いた運営純収益(NOI)を算出する。次に、そのNOIから年間地代を追加で減算する。この「地代減算後NOI」を取得価格(借地権付き価格)で割った数値が、地代を織り込んだ実質利回りになる。私の経験では、地代を織り込むと表面利回りから1.5〜3.0ポイント程度低下するケースが多く、特に地代が公租公課の4倍を超える契約では低下幅が大きくなる傾向にあった。

更新料・建替承諾料・譲渡承諾料という一時金の織り込み

借地権物件の採算比較で見落とされやすいのが、地代とは別に発生する一時金だ。代表的なものが更新料で、実務上の目安は更地価格の3〜5%とされる。私が検討した借地権付き物件(推定更地価格2,600万円)では、次回更新時に更地価格の4%相当、約104万円の更新料支払いが慣行として想定されていた。旧法・普通借地権では更新のタイミングごとにこの一時金が発生するため、20年〜30年周期で100万円前後のキャッシュアウトを見込んでおく必要がある。これを年割りすると年間3.5万円〜5.2万円程度の実質コストとなり、地代に上乗せして採算計算に組み込むべき数字だ。

次に建替承諾料。借地上の建物を新築・増改築する場合、地主の承諾を得るのが一般的で、承諾料の目安は更地価格の3〜5%とされることが多い。私が過去に相談した借地権専門の不動産業者からは「建替承諾料は更新料とほぼ同水準で見ておくのが実務上の目安」との説明を受けた。つまり大規模修繕の範囲を超えて建替(構造から作り直す)を行う場合は、更新料と同程度の一時金がもう一度発生する計算になる。さらに借地権付き物件を売却する際には譲渡承諾料が必要で、これも更地価格の10%程度が実務上の相場とされる。売却額3,000万円相当の借地権物件であれば、譲渡承諾料だけで300万円前後を地主に支払う想定になり、これは売却時の実質手取りを直接圧迫する。

一時金を年換算コストとして織り込む考え方

私は一時金(更新料・建替承諾料・譲渡承諾料)を、それぞれ発生頻度で年割りして「年間実質コスト」に変換してから採算比較する。更新料104万円が20年に1回なら年5.2万円、譲渡承諾料300万円は保有期間15年で売却する前提なら年20万円という計算になる。これを地代の年間66万円に加算すると、この物件の年間実質コストは地代66万円+更新料年割5.2万円+譲渡承諾料年割20万円=91.2万円となり、当初の地代のみの計算(66万円)から38%も増加する。表面利回りが良く見える借地権物件ほど、この一時金の織り込み漏れで実態が過大評価されているケースが多いというのが私の実感だ。

所有権物件より2〜4割安いという価格メリットと担保評価の低さ

借地権付き物件の最大の訴求点は取得価格の安さだ。私が周辺の類似所有権物件と比較した限りでは、同エリア・同規模の借地権付き物件は所有権物件より概ね25%〜38%程度安い価格で市場に出ていた。これは地代・更新料等の将来コストが価格に織り込まれているためで、初期投資額を抑えたい投資家にとっては魅力的な選択肢になり得る。特に自己資金の絶対額が限られる初期段階の大家にとって、同じ自己資金で取得できる物件の規模や棟数を増やせる可能性がある点は評価できる。

しかしこの価格メリットには重いトレードオフが伴う。借地権付き物件は金融機関の担保評価が著しく低くなる。土地そのものが担保に取れないため、多くの金融機関は建物部分のみを評価対象とし、評価額は所有権物件の建物単体評価と大差ない水準になる。私が2つの地方銀行に相談した際、いずれも「借地権物件は融資可能額が所有権物件の6〜7割程度に留まる」との回答だった。つまり価格が2〜4割安くても、融資可能額はそれ以上に絞られるため、必要な自己資金の比率は所有権物件より高くなるケースが多い。実際に私が試算したところ、所有権物件(価格4,200万円・融資8割=自己資金840万円)に対し、借地権物件(価格3,100万円・融資6割=自己資金1,240万円)という逆転現象が生じた例もあった。

価格メリットと資金調達の再計算例

このように、価格の安さだけで判断すると資金計画全体では逆に不利になる場合がある。借地権物件を検討する際は、価格の割安感ではなく「必要自己資金と年間実質コストを合算した総保有コスト」で所有権物件と比較することが欠かせない。

建物のDIYリフォーム・大規模修繕は借地人の自由という運用範囲

借地権付き物件を保有するメリットとして私が重視しているのが、建物自体の使用・改修に関する自由度の高さだ。借地契約は土地の使用権を定めるものであり、建物の内装リフォームや設備更新、通常の維持修繕については、地主の承諾を要さず借地人の裁量で実施できるのが一般的な運用だ。私が保有する所有権物件で行ってきたDIYでの原状回復(クロス張替え・床材交換・水回り設備の交換等)は、借地権物件であっても同じ範囲で自由に実施できる。実際、私が確認した借地権付きアパートの管理規約でも、「通常の維持修繕は借地人の責任と裁量で行う」旨が明記されていた。

これは業者に頼らずDIYで原状回復を行い、業者費用の1/5以下を実現してきた私の運用スタイルと相性が良い。所有権物件と同様に、退去後のクロス張替え・クリーニング・小規模な設備交換であれば地主への相談は不要で、コストを抑えた自主管理が可能だ。私が実際に借地権付き物件を想定して原価を試算したところ、6畳1室のクロス張替え+クリーニングをDIYで行えば材料費と工具の摊却分を含めて概ね1.8万円程度に収まり、業者発注(相場8万円〜10万円程度)と比べて8割前後のコスト削減余地がある計算になった。この構造は所有権・借地権にかかわらず変わらない。

建替・大規模構造変更は要承諾という一線

一方で、建物の建替や増築、構造に関わる大規模な改修は地主の承諾が必要になる点は明確に区別すべきだ。前述の建替承諾料(更地価格の3〜5%目安)が発生するのはこの範囲であり、外壁の全面改修や耐震補強を伴う構造変更、増築による延床面積の変更などは「通常の維持修繕」の範囲を超え、承諾なしに進めると契約違反となるリスクがある。私が借地権物件を検討した際に確認した契約書には「増改築・建替を行う場合は地主の書面による承諾を得るものとする」との条項があり、この一文の有無と承諾料の金額目安を事前に確認しておくことが、後々のトラブル回避に直結する。

定期借地は期間満了で更地返還=建物取壊し費用まで見込む出口計画

定期借地権(一般定期借地権)を検討する際に最も重要なのが、期間満了時の扱いだ。一般定期借地権は存続期間(実務では50年が最多)が満了すると更新がなく、借地人は自己の費用で建物を取り壊し、土地を更地にして地主に返還する義務を負う。これは所有権物件や旧法・普通借地権とは根本的に異なる出口構造であり、取得時点から「満了年に向けた解体費用の積立」を資金計画に組み込む必要がある。私が机上で試算した木造2階建てアパート(延床面積180㎡程度)の解体費用は、地域や構造、アスベスト調査の有無によって幅があるものの、概ね450万円〜650万円程度を見込む必要があるという情報を解体業者から得た。

仮に取得時点で契約残存期間が35年あるとすれば、解体費用550万円を35年で年割りすると年間約15.7万円の積立が必要になる。これを地代年間66万円、一時金年割合計25.2万円(前述の更新料・譲渡承諾料相当、ただし定期借地では更新自体がないため条件により異なる)と合算すると、定期借地権物件の年間実質コストは地代66万円+解体費積立15.7万円=81.7万円程度という計算になり、これも通常の運営費に加えて確保しておくべき固定費だ。私自身、定期借地権物件を検討した際にこの解体費積立を見落としていたら、満了時に一括で数百万円のキャッシュアウトを迫られていたはずで、これは事前に必ず織り込むべき数字だと考えている。

定期借地権の残存期間別リスクの捉え方

定期借地権物件は、取得時点での残存期間によってリスクの性質が変わる。残存期間が40年以上あれば、賃貸経営として十分な期間の収益機会が見込めるうえ、解体費積立の年割額も小さく抑えられる。一方、残存期間が15年〜20年程度まで短くなった物件は、取得価格自体は大幅に安くなる一方で、残存期間中に投資回収し切れるかという計算が厳しくなり、かつ解体費積立の年割額が大きくなる。私が確認した残存期間18年の定期借地権物件では、解体費積立の年割額が年間30万円を超える計算になり、通常の運営費と合わせるとキャッシュフローを大きく圧迫する水準だった。残存期間が短い定期借地権物件を検討する場合は、解体費用の見積りを解体業者から事前に取得し、年割コストを保守的に見積もったうえで採算判断すべきだ。

地主との関係悪化・地代改定・売却時の同意取得というソフトリスクの管理

借地権物件特有のリスクとして、契約書上の数字には現れない「地主との関係性」というソフトリスクがある。所有権物件であれば土地の使用に他者の同意は不要だが、借地権物件では地代の支払いから増改築、売却まで、あらゆる場面で地主との協議・同意が発生する。私が借地権専門の不動産業者から聞いた話では、地主との関係が悪化すると、更新協議や承諾料の交渉が長期化し、結果的に承諾料が相場の上限(更地価格の5%等)に近づくケースがあるという。逆に関係が良好であれば、承諾料が相場の下限に抑えられたり、交渉がスムーズに進むこともあり、この差は数十万円〜100万円規模のコスト差に直結する。

地代改定も無視できないリスクだ。多くの借地契約には数年ごとの地代改定条項があり、周辺相場や固定資産税の変動に応じて地代が見直される。私が確認した契約では3年ごとに見直しの規定があり、直近の見直しで地代が8%上昇した実例があった。年間地代66万円のケースなら、8%上昇で年間5.3万円の追加コストが発生する計算になる。地代改定条項の有無、見直し周期、過去の改定履行実績(実際にどの程度上昇してきたか)を、購入前に仲介業者や管理会社を通じて確認しておくことが望ましい。

売却時の同意取得というボトルネック

借地権物件の売却では、地主から譲渡承諾を得る必要があり、これが売却プロセス全体のボトルネックになり得る。所有権物件であれば買主が決まればすぐに引渡しに進めるが、借地権物件では買主候補が決まった後、地主に譲渡承諾を求め、承諾料(前述の更地価格の10%目安)の交渉と支払いを経てようやく引渡しに至る。私が把握している事例では、この承諾協議に2ヶ月〜4ヶ月程度を要したケースがあり、売却のタイミングを機動的にコントロールしづらいという制約がある。さらに地主が譲渡そのものに難色を示す場合、借地借家法上は裁判所への許可申立てという手段もあるが、時間とコストがかかるため、実務上は地主との良好な関係維持が最善のリスク管理策になる。

借地権物件を検討する際のチェックリストと定量判断軸

これまで見てきた要素を踏まえ、私が借地権物件を検討する際に実際に使っているチェックリストを整理する。まず借地権の種類(旧法・普通・定期)を契約書で確認し、旧法・普通であれば実質的な長期保有の可能性、定期であれば残存期間と解体費積立の必要性を確認する。次に地代を公租公課の何倍かで確認し、3〜4倍程度であれば標準的、5倍を超える場合は交渉余地や他物件との比較を慎重に行う。さらに更新料・建替承諾料・譲渡承諾料の目安(いずれも更地価格の3〜10%程度)を契約書または管理会社から確認し、それぞれを発生頻度で年割りして年間実質コストに加算する。

資金調達面では、金融機関に事前相談し融資可能額を確認する。私の経験では所有権物件の6〜7割程度に融資可能額が下がるケースが多く、この前提で自己資金計画を組み直す必要がある。建物の使用範囲については、通常の維持修繕(DIYでの原状回復含む)は承諾不要だが、建替・増築・大規模な構造変更は承諾要という区分を契約書の増改築条項で確認する。最後に地主との関係性について、可能であれば既存借地人や管理会社からの情報収集を行い、過去の地代改定履歴や承諾協議の実績(交渉期間・承諾料の実際の水準)を把握しておくことが望ましい。

所有権物件との最終比較で使う定量指標

私が最終判断に使う定量指標は、「取得価格+必要自己資金+保有期間中の年間実質コスト合計(地代+一時金年割+解体費積立年割)」を保有想定年数で足し合わせた「総保有コスト」だ。これを所有権物件の総保有コスト(取得価格+必要自己資金+通常の運営費のみ)と比較し、その差が表面利回りの差を正当化できる水準かどうかで判断している。私が実際に比較した複数の借地権物件のうち、この総保有コスト比較で所有権物件を明確に上回るメリットが確認できたのは、旧法借地権かつ地代が公租公課の3倍台に抑えられている物件に限られ、地代が5倍近く、かつ定期借地で残存期間が短い物件は、表面的な価格の安さに反して総保有コストでは所有権物件と同等かそれ以上になるケースが多かった。

まとめ

借地権付き物件は、所有権物件より2〜4割安く取得できる価格メリットがある一方、地代(公租公課の3〜5倍目安)、更新料・建替承諾料・譲渡承諾料(いずれも更地価格の3〜10%程度)という所有権物件にはない継続コスト・一時金コストが発生する。旧法借地権・普通借地権・定期借地権では存続期間と更新可否が根本的に異なり、特に定期借地権は期間満了時の解体費用(私の試算では450万円〜650万円程度)まで積立を組み込む必要がある。担保評価の低さから融資可能額も所有権物件の6〜7割程度に下がる傾向があり、価格の安さが必ずしも資金調達の容易さには直結しない。一方で建物のDIYリフォームや通常の維持修繕は借地人の裁量で行えるため、業者に頼らないコスト削減という運用スタイルは所有権物件と変わらず活かせる。地主との関係性、地代改定、売却時の譲渡承諾という数字に現れにくいソフトリスクも保有コストの一部として捉え、取得価格の安さだけでなく「年間実質コストを含めた総保有コスト」で所有権物件と比較する視点を持つことが、借地権物件での採算判断を誤らないための最も重要な軸だと私は考えている。2026年時点の情報であり、借地借家法の適用関係や税務上の取扱いは個別性が高いため、実際の検討にあたっては弁護士・税理士等の専門家に契約書を確認してもらうことを強く推奨する。

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