「積算は出るのに利回りが低い」「利回りは高いのに積算が出ず融資が付かない」——この2つの物件を、私はまったく別の判断軸で扱っています。積算評価は銀行が融資枠を決めるための物差し、収益還元法は私自身が投資として買うかどうかを決めるための物差しで、役割がそもそも違うからです。私は大家歴15年で複数棟（9棟）を運営してきましたが、この2つの評価が3割以上乖離する物件はざらにあります。本記事では、両者を電卓レベルの計算式から再現し、乖離したときにどちらを優先して指値・撤退を決めるか、機械設計の実務で使う「判断軸を数値で切り分ける」やり方で整理します。結論を先に言えば、乖離は「危険」ではなく「値付けの歪み＝交渉余地」です。乖離の中身を分解できれば、指値の根拠にも、融資戦略にも変えられます。逆に、この2つを混ぜて一つの「良し悪し」で見てしまう人ほど、割安を見逃したり、融資が付かない物件に突っ込んだりします。以下、計算式から実務フローまで順に落としていきます。
積算評価の計算式を電卓レベルで再現する
積算評価は「土地の価格＋建物の価格」を足し上げる、いわゆる原価法です。銀行の担保評価はほぼこの積算をベースにするので、まず自分の手で叩けるようになっておく必要があります。私は物件を見つけたら、その場でスマホの電卓に路線価を打ち込みます。
土地の積算
土地の積算は「路線価 ÷ 0.8 × 面積 × 補正率」で出します。路線価は公示地価のおよそ8割の水準なので、0.8で割り戻して実勢に近づけるわけです。たとえば路線価が1平米12万円、土地面積が150平米の角地でないごく普通の中間画地なら、12万 ÷ 0.8 × 150 × 1.0 ＝ 2,250万円。これが土地の積算です。間口が狭い、奥行きが極端、無道路地といった減価要因があれば補正率を0.8〜0.95程度で掛けて落とします。逆に角地は加算されますが、銀行の担保評価では加算を見ないことも多いので、私は保守的に補正1.0で置くようにしています。
建物の積算
建物は「再調達単価 × 延床面積 × 残存年数 ÷ 法定耐用年数」です。再調達単価は構造で決まり、私が使っている目安は木造15万円/平米前後、軽量鉄骨14〜16万円、RC18〜20万円です。法定耐用年数は木造22年、軽量鉄骨19〜27年、RC47年。たとえば延床200平米・築15年の木造なら、15万 × 200 × (22−15) ÷ 22 ＝ 3,000万 × 7/22 ＝ 約954万円。これに土地2,250万を足して積算3,204万円、という具合です。ここで効いてくるのが残存年数で、築古になるほど建物価格はゼロに近づき、積算はほぼ土地値に収束します。私の失敗は後述しますが、この「建物ゼロ」を軽く見て痛い目を見たことがあります。まずは自分の電卓でこの3,204万を出せるようになることが出発点です。
構造別の効き方の違い
同じ延床でも構造で積算はまるで変わります。木造は再調達単価が安く耐用も22年と短いので、築15年も経つと建物評価が半分以下に落ちる。一方RCは再調達単価が高く耐用も47年と長いので、築20年でも建物評価が大きく残ります。試しに延床300平米・築20年で比べると、木造なら15万×300×2/22＝約41万円とほぼゼロですが、RCなら19万×300×27/47＝約3,273万円と桁違いに残る。つまり「築古でも積算が出るのはRC、築古なら土地値勝負になるのは木造」という傾向がここから読み取れます。私が地方でRCを好んで買ってきたのは、この建物評価の残り方が融資枠に直結するからです。逆に木造の築古を積算目的で買うのは基本的に筋が悪く、木造は利回りと土地値で勝負する、と割り切っています。構造ごとにこの数字の癖を体に入れておくと、物件広告を見た瞬間に「これは積算型か収益型か」の当たりがつくようになります。
収益還元法——直接還元法とDCFの違い
収益還元法は、物件が生む収益から逆算して価格を出す考え方で、私が「自分の投資判断」に使うのはこちらです。積算がいくら高くても、家賃が取れなければ私にとっての価値は低い。この割り切りが乖離物件を扱う軸になります。
直接還元法（NOI ÷ 還元利回り）
もっとも使うのが直接還元法です。式は「収益価格 ＝ NOI ÷ 還元利回り」。NOI（純収益）は満室想定の年間家賃から、固定資産税・管理費・修繕費・空室損などの運営コストを引いた実質の手残りです。たとえば年間家賃収入480万円、運営コストが家賃の20％で96万、NOIは384万円。これを還元利回り8％で割ると、384万 ÷ 0.08 ＝ 4,800万円が収益価格になります。同じ物件を還元利回り10％で割れば3,840万円まで下がる。還元利回りをどう設定するかで価格が数百万単位で動くので、ここが一番のキモです。ここで押さえておきたいのは、還元利回りが1ポイント動くと価格が約1割動くという感度です。NOI 384万なら、8％で4,800万、9％で4,267万、10％で3,840万——1ポイントごとにおよそ480〜530万円の開きが出ます。だからこそ後述するように、還元利回りを何％に置くかを実勢から丁寧に引く作業が、そのまま指値の説得力に直結します。
DCF法との違い
DCF法（割引現在価値法）は、保有期間中の各年のキャッシュフローと、売却時の想定価格を、それぞれ割引率で現在価値に割り戻して合算します。直接還元法が「今の1年」を代表値として使う静的な手法なのに対し、DCFは家賃下落や大規模修繕、出口価格まで織り込む動的な手法です。私は5年超の長期保有や、途中で大規模修繕が確定している物件ではDCFを回しますが、初動の買付判断では直接還元法で十分だと考えています。理由は単純で、精緻に見えるDCFも将来家賃と出口利回りという「当てにならない前提」を2つ抱えており、機械設計でいえば入力誤差が出力を支配する構造だからです。まず直接還元でざっくり掴み、買付が近づいたらDCFで検証する二段構えにしています。
具体例で差を見てみます。NOI 384万・価格4,800万の木造築25年を10年保有する前提でDCFを回すと、家賃を年1％逓減、10年後に還元利回り10％で売却（想定売価は下落後NOI約348万÷10％＝3,480万）、割引率6％で割り戻すと、私の試算では総現在価値はおよそ4,300万円まで下がりました。直接還元の4,800万より500万低い。この差が「時間の経過による家賃下落と出口の劣化」を織り込んだ分です。築古を長く持つほどこの差が広がるので、私は築20年超の木造では直接還元の価格から1割前後を割り引いて上限を置く、という経験則を持っています。数式を全部回さなくても、この「築古は直接還元マイナス1割」という当たりを持っておくだけで、初動のスクリーニングはかなり速くなります。
還元利回りを取引事例からどう引くか
直接還元法の精度は、還元利回りをどれだけ実勢に合わせられるかで決まります。ここを業者の言い値や広告の表面利回りで済ませると判断を誤ります。私は3つの経路で還元利回りを推定します。
成約事例からの逆算
第一に、同一エリア・同構造・同築年帯の成約物件から逆算します。近隣で「木造・築25年・成約6,000万・満室NOI 480万」という事例があれば、480 ÷ 6,000 ＝ 8.0％がそのエリアの実勢還元利回りです。これを複数集めて中央値を取ります。レインズが見られない個人大家でも、ポータルサイトの成約済み表示や、地場の管理会社へのヒアリングでかなり拾えます。私は気になるエリアごとにこの実勢利回りを一覧化しており、ざっくり「都心近郊RC 5〜6％、郊外木造 8〜10％、地方築古 12％〜」といった帯で頭に入れています。
リスクに応じた上乗せ
第二に、対象物件固有のリスクを上乗せします。基準となるエリア利回りに対して、駅遠なら+1％、単身向けで空室リスクが高いなら+0.5〜1％、大規模修繕が近いなら+1％、といった具合に足していく。機械設計でいう安全率の考え方で、不確実性が高いほど利回りを高く（＝価格を安く）見るわけです。この上乗せを言語化しておくと、指値の根拠として売主にも説明できます。「近隣実勢8％に、修繕リスク1％を上乗せして9％で評価した」と数字で言えれば、単なる値切りではなく評価に基づく提案になります。
表面利回りとの混同に注意
ここで初心者が最も混同しやすいのが、広告の「表面利回り」と、私が使う「還元利回り」の違いです。表面利回りは満室想定家賃を価格で割っただけで、運営コストも空室も引いていません。表面10％の物件でも、運営コスト20％・空室10％を引けばNOIベースでは実質7％を切ることが珍しくない。私は広告の表面利回りは信用せず、必ず自分でNOIを組み直します。具体的には、満室家賃から固定資産税（私の物件平均で家賃の5〜7％）、管理委託費5％、日常修繕引当5％、空室損5〜10％、原状回復引当を差し引く。この積み上げでNOIを出し直すと、広告表面との差が2〜3ポイント開くのが普通です。この「広告表面と実質NOIの差」を毎回埋めておかないと、還元利回りの計算ごと狂います。私は物件シートに必ずこの引き直しの内訳を残し、後から売却検討する買い手にもそのまま渡せるようにしています。
積算と成約価格の関係で有利不利が逆転する
ここからが本題です。積算が成約価格より高い「割安物件」と、積算が成約価格より低い「割高物件」では、融資と出口で有利さがまったく逆になります。この違いを表で整理します。
| 観点 | 積算＞成約価格（積算超過） | 積算＜成約価格（積算不足） |
|---|---|---|
| 融資の付きやすさ | 担保評価が価格を上回り付きやすい。フルローンも狙える | 担保割れで自己資金の上乗せを求められやすい |
| 次の買い手の融資 | 出口でも積算が残れば買い手に融資が付き売りやすい | 出口で買い手に融資が付きにくく現金客に絞られる |
| 典型例 | 地方RC・郊外の土地広め物件 | 都心の区分・土地が狭い駅近木造 |
| 利回りの傾向 | 高利回りだが賃貸需要リスクを含みやすい | 低利回りだが立地の安定性が高い |
私の運営実感では、初心者〜中級で規模を伸ばしたい段階なら積算超過型が有利です。融資が付きやすく、担保余力を次の物件に使えるからです。実際、私が地方で買った積算3,200万・成約2,600万のRCは、担保評価が価格を上回った分がそのまま与信の余力になり、2年後の次棟取得の頭金圧縮につながりました。一方で積算不足型は、キャッシュで戦える属性の人が立地の安定を買う戦略で、規模拡大よりも資産の質を重視するフェーズ向けです。同じ「良い物件」でも、自分がどのフェーズにいるかで正解が反転します。
ただし積算超過型にも落とし穴があります。地方RCは積算が出て融資は付きやすい反面、賃貸需要が細く、空室が長期化すると収益がついてこない。積算という含み資産は、売れて初めて現金になるものであって、保有中の家賃を保証してくれるわけではありません。私はここを取り違えて、積算は潤沢だが人口減の進む地方RCを一棟持て余した経験があります。結局、入居付けに苦しみ、想定利回りを2ポイント下回る運営が続きました。教訓は「積算は融資と出口のための数字、収益は保有中を食わせる数字であり、どちらか一方だけで買ってはいけない」ということ。積算超過型を買うときも、必ず収益還元で保有期間を食えるかを別途検算する——これが両にらみの実務です。逆に積算不足の都心物件では、出口で買い手の融資が細る点を織り込み、保有中の値上がりやインカムで回収しきれるかを先に見ておく必要があります。
積算は出るのに実質利回りが4%台——買ってよい属性と戦略
もっとも判断が割れるのが「積算はしっかり出るのに実質利回りが4％台」という物件です。数字だけ見ると収益性は物足りない。しかし、これを買って正解になるケースは確かに存在します。誰が買うか（属性）と、何を狙うか（戦略）で切り分けます。
💡 判断のポイント
実質利回り4％台の積算物件は「キャッシュフローを取りに行く物件」ではなく「与信と資産を積む物件」。返済比率を50％以下に抑えられる自己資金の厚さが前提条件になる。
買ってよい属性
第一に、自己資金を厚く入れられる人です。物件価格の3〜4割を自己資金で入れれば、金利1〜2％台の融資でも返済後キャッシュフローは十分プラスに持っていけます。私の試算では、5,000万・実質4.5％（NOI 225万）の物件を自己資金2,000万・借入3,000万・金利2％・期間25年で組むと、年間返済は約153万、NOIから引いても72万円が手元に残る計算です。表面利回りは低くても、レバレッジを抑えれば破綻しません。第二に、相続対策で資産評価の圧縮を狙う層です。現金より不動産の相続税評価額が下がる効果を目的にするなら、利回りは主目的ではありません（税務の詳細は2026年時点の制度に基づき、必ず税理士に確認してください）。
狙う戦略
戦略面では、「積算という含み資産を担保余力に変えて次に進む」買い方が中心になります。4％台でもキャッシュフローがマイナスにならなければ、保有しながら与信を積み、より高利回りの物件を後から重ねる。私はこれを「土台物件」と呼んでいます。逆に、フルローン前提でキャッシュフローだけを狙う人がこの物件に手を出すと、返済比率が上がりすぎて破綻に近づきます。同じ物件が、属性次第で優良にも地雷にもなるということです。
買う前に通すチェックリスト
私が実質4％台の積算物件を検討するとき、機械設計の設計審査と同じく、次の5項目をすべて満たすかを必ず紙でチェックします。①返済比率が返済後で50％以下に収まるか（家賃100に対し返済50以下）。②自己資金を入れても、その資金が5年以内に別物件で回収できる見込みがあるか。③積算が価格を上回り、次の物件の担保余力に転用できるか。④空室率を実勢より5ポイント悪化させてもキャッシュフローがプラスで残るか（ストレステスト）。⑤金利が2ポイント上昇しても返済後がプラスか。この5つのうち1つでも×が付いたら、私はどれだけ立地が良くても見送ります。とくに④と⑤のストレステストは、低利回り物件では致命傷になりやすい。利回りが低いほど余裕代が小さく、ちょっとした空室や金利上昇でマイナスに沈むからです。この5項目を数字で埋められない物件は、そもそも判断材料が足りていないというサインでもあります。
銀行が積算重視か収益重視かを窓口で聞き出す
乖離物件で融資を組むなら、その銀行が積算評価と収益評価のどちらを主に見るかを、申し込む前に把握しておくべきです。ここを外すと、せっかく良い物件でも門前払いになります。私は初回面談で必ず次のような聞き方をします。角の立たない実務的な質問文として使えます。
⚠️ 失敗談
私は駆け出しの頃、収益還元を重視する銀行に、積算はほぼ土地値・利回り12％の地方築古を持ち込みました。利回りは申し分ないのに「建物の耐用年数が残っておらず、収益の継続性を評価できない」と融資期間を10年しか引けず、返済比率が跳ね上がって断念。相手の評価軸を確かめずに持ち込んだ、完全な準備不足でした。
窓口で使う質問文の例
私が実際に使っている質問はこうです。「御行では、収益物件の担保評価は積算をベースにされますか、それとも収益還元を重視されますか」。続けて「築古で耐用年数を超えた木造の場合、融資期間は法定耐用年数の残存に合わせられますか、それとも独自の経済的残存年数で見ていただけますか」。ここで「経済的残存年数で見る」と答える銀行は築古に強く、「法定耐用年数の残存に合わせる」と答える銀行は築古の融資期間が極端に短くなる、と読み分けられます。私は面談で得たこの回答を銀行ごとにメモ化し、「築古土地値ならA信金、RC長期ならB銀行」といった具合に持ち込み先を先に決めてから物件を探しています。この2問で、その銀行が積算型か収益型か、そして築古にどれだけ融資期間を出せるかがほぼ分かります。さらに「自己資金はどの程度入れれば、この価格帯で前向きにご検討いただけますか」と踏み込むと、必要な頭金の水準まで引き出せます。銀行によって答えは驚くほど違い、同じ物件でも融資期間が10年と20年で分かれることは珍しくありません。物件を探す前に、この質問で「自分の使える銀行の色」を先に地図化しておくことを勧めます。
残存耐用年数オーバー物件の指値ロジックと資料作り
残存耐用年数を超えた築古は、積算がほぼ土地値になります。建物価格がゼロ計算になるからです。ここは弱点にも武器にもなります。私は「建物ゼロ＝解体費相当を売主に負担してもらう」という論法で指値を組み立てます。
土地値ベースの指値ロジック
まず積算上の土地値を出します。仮に土地の積算が2,250万、建物はゼロ。売出しが2,800万なら、私は「積算は土地値2,250万。かつ古家付きなので、次に建て替える人にとっては解体費が発生する」と組み立てます。木造アパートの解体費は規模にもよりますが私の実績で坪あたり4〜6万円、延床60坪なら240〜360万円。そこで「土地値2,250万から解体費相当300万を引いた1,950万」を起点に、端数を戻して2,050万で指す、といった具合です。売出し2,800万に対して約27％の指値ですが、根拠が数字なので売主側も検討のテーブルには乗ります。
成約に持ち込むための事例作り
指値を通すには「なぜその値段なのか」を売主・仲介が上に説明できる材料を渡すのが早道です。私は近隣の土地成約事例（更地の平米単価）を2〜3件添え、「更地評価ではこの水準、そこに解体費と当方のリスクを織り込んだ」と示します。仲介にとっても、売主を説得する根拠が手元にあると話が進みます。値切りではなく評価の擦り合わせに持ち込むのが、築古の指値を通すコツです。
私の実例を一つ挙げます。地方の木造アパート、売出し2,600万・満室想定利回り13％の物件で、建物は耐用超過・積算は土地値1,900万でした。私は土地成約事例で平米単価を裏取りしたうえで、解体費280万と、外壁・屋根の修繕見積り約200万を減価要因として提示し、1,850万で買付を入れました。売主は当初渋りましたが、数字の内訳を示した1枚を仲介経由で渡したところ、2週間後に1,980万で折り合いました。売出しから約24％の指値です。ここで効いたのは金額の大小ではなく「解体費と修繕費という反論しにくい実費」を根拠にしたことです。感情ではなく実費で詰めると、売主も「言われてみれば妥当だ」と受け入れやすくなります。逆に、根拠なく「2,000万にして」とだけ言っていたら、まず一蹴されていたはずです。
乖離を根拠にした指値説明資料（1枚）の作り方
最後に、積算と収益の乖離を根拠に売主へ出す「1枚の説明資料」の構成を示します。私は物件ごとにA4一枚にまとめ、買付証明に添付しています。口頭より、数字が並んだ紙のほうが圧倒的に通りやすい。
| 構成要素 | 記載内容 |
|---|---|
| ①物件概要 | 所在・構造・築年・土地建物面積・売出し価格を1行で |
| ②積算評価 | 土地・建物の積算をそれぞれ計算式付きで（例：土地2,250万＋建物0＝2,250万） |
| ③収益評価 | 満室NOIと採用還元利回り、収益価格（例：NOI 360万÷9％＝4,000万） |
| ④乖離の説明 | 積算と収益の差、当方がどちらをどう評価したか |
| ⑤指値と根拠 | 提示額と、そこに至る減価要因（解体費・修繕・リスク上乗せ） |
ポイントは、④の乖離の説明で「積算は融資の担保、収益は投資判断という別々の物差しである」と一言添えることです。売主や仲介は積算と収益を混同していることが多く、「この物件は積算は出るが収益で見ると9％評価が妥当」と分けて示すだけで、指値の説得力が上がります。私はこの1枚を出すようになってから、指値の通過率が体感で倍近くに上がりました。手間はかかりますが、機械設計で図面一枚が口頭説明の百倍伝わるのと同じで、数字を紙に落とす価値は大きいです。
まとめ——二段構えで銀行と自分の両にらみ
積算評価と収益還元法が食い違う物件は、危険物ではなく「値付けの歪み」です。積算は銀行が融資枠を決める物差し、収益還元は自分が投資として買うかを決める物差し——この役割の違いを分けて理解すれば、乖離はむしろ交渉の余地になります。本記事の要点を振り返ると、①積算は土地（路線価÷0.8×面積×補正）＋建物（再調達単価×延床×残存÷耐用）で電卓再現できる、②収益は直接還元（NOI÷還元利回り）で掴みDCFで検証する、③還元利回りは成約事例から逆算しリスクを上乗せする、④積算超過型は融資と規模拡大に有利、積算不足型は現金と立地の安定に向く、⑤実質4％台でも自己資金が厚ければ土台物件として成立する、⑥銀行の評価軸は面談の質問で先に把握する、⑦耐用年数オーバー物件は土地値マイナス解体費で指し、乖離を1枚の資料に落として交渉する、の7点です。私が15年で複数棟を積み上げてこられたのは、派手な高利回りを追ったからではなく、この二段構えで「融資が付くか」と「投資として妥当か」を毎回別々に検算してきたからだと考えています。次に気になる物件が出てきたら、まず自分の電卓で積算と収益の両方を出し、その差がどこから来るのかを言葉にしてみてください。差の正体が分かれば、指値も撤退も、迷いなく決められるようになります。なお融資条件・税務・相続の扱いは2026年時点の一般論であり、実行前には金融機関と税理士など専門家に必ず確認してください。
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