普通借家の賃料増額・減額請求(借地借家法32条)を大家側から適法に進める

私は大家歴15年で収益不動産を複数棟(9棟)保有していますが、賃料の増額ほど「言った言わない」で揉めやすいテーマはありません。管理会社任せにしていた頃、口頭で「そろそろ上げたい」と伝えただけで放置し、10年間据え置きのまま月8,000円の機会損失を垂れ流していた部屋がありました。年9.6万円、10年で96万円です。賃料改定は感情論ではなく、借地借家法32条という法律の要件と手続きに沿って進めれば、大家側からでも適法に、かつ確実に実現できます。本記事では、機械設計エンジニアらしく判断軸を数値化しながら、増額請求の根拠、増額特約と減額特約の非対称性、意思表示到達後の受領と差額精算、調停前置主義の手順、根拠資料の準備、通知書面の実例、そして定期借家で32条を排除する契約設計までを、実務手順として整理します。結論から言えば、正しい手順を踏めば増額は「お願い」ではなく「請求」として通せます。

賃料増額請求の3つの根拠(借地借家法32条1項)を正しく理解する

借地借家法32条1項は、建物の賃料が「不相当」となったとき、契約の条件にかかわらず将来に向かって増額または減額を請求できると定めています。ここで重要なのは、単に「税金が上がったから」「相場が上がったから」という漠然とした理由では足りず、条文が挙げる3つの事由のいずれか(または複合)に該当することを示す必要がある点です。私は増額を検討するとき、必ずこの3点を1枚のチェックシートに落とし込んでから動きます。

3つの事由と、それぞれの立証の勘所

第一が「土地建物に対する租税その他の負担の増減」です。典型例は固定資産税・都市計画税の上昇です。私が所有する築古アパートでは、周辺開発で路線価が見直され、固定資産税評価額が3年で約12%上がり、年間の固定資産税・都市計画税が合計で約4.8万円増えました。納税通知書という公的な証拠が残るため、最も立証しやすい事由です。第二が「土地建物価格の上昇その他の経済事情の変動」です。地価公示や近隣の取引事例、物価・金利の動向がこれにあたります。第三が「近傍同種の建物の賃料に比較して不相当」となったことです。これは最も強力ですが、同じエリア・同じ広さ・同じ築年帯の募集賃料を集めて比較する手間がかかります。

機械設計で言う「公差」と同じ発想で、私は現行賃料が近傍相場からどれだけ乖離しているかを乖離率で管理します。近傍の平均募集賃料に対して現行が10%以上安ければ増額請求の合理性が高く、5%未満なら見送る、という自分なりのしきい値を持っています。感覚ではなく数字で線を引くと、入居者との交渉でも説明が一貫します。

もう一つ強調したいのは、増額請求は「契約更新のタイミングでなければできない」わけではないという点です。32条は契約の条件にかかわらず将来に向かって増額を請求できると定めており、契約期間の途中でも要件を満たせば行使できます。ただし実務上は、直近の改定・契約締結から一定の期間が経過し、その間に租税や相場に変動があったことを示せると説得力が増します。私は「前回改定から3年以上経過」を一つの目安にしています。締結直後に増額を持ち出しても、経済事情の変動を主張しづらく、入居者の心証も悪化するためです。要件は法律論、タイミングは交渉論として切り分けて考えると、動くべき時期を冷静に判断できます。

増額特約は有効・減額特約は原則無効という非対称を味方につける

ここが賃貸経営で最も見落とされがちな論点です。借地借家法32条1項には但書があり、「一定の期間賃料を増額しない旨の特約」がある場合は、その期間は増額請求ができません。つまり「向こう3年は上げません」という増額しない特約は有効で、大家を拘束します。一方で、「減額しない」という特約は、普通借家では原則として無効と解されています。判例上、賃料減額請求権は強行法規的に保護されており、当事者の合意でこれを奪うことはできないためです。

大家にとっての意味を数字で捉える

この非対称は、大家にとっては一見不利に見えます。上げない約束は守らされるのに、下げない約束は守ってもらえないからです。しかし裏を返せば、契約書に安易に「賃料は据え置く」「○年間改定しない」といった文言を入れてはいけない、という強い教訓になります。私は過去に、入居を急ぐあまり「5年間賃料改定なし」という一文を入れた1棟がありました。その後の相場上昇局面でも増額請求ができず、5年間で試算上約42万円の増額機会を失いました。これが冒頭で触れた失敗の一つです。

減額特約が原則無効になる例外が、後述する定期借家です。定期借家で賃料改定に関する特約を置いた場合には32条の適用が排除され、減額請求も封じられます。つまり「減額されたくない」なら定期借家、「柔軟に上げたい」なら普通借家で余計な据え置き特約を入れない、という設計判断になります。据え置き特約の有無を全棟の契約書で棚卸しすることを、私は年1回の恒例作業にしています。9棟分の契約を1日かけて点検し、危険な文言がないかを潰します。

逆に、この非対称は使いようによっては大家の武器にもなります。相場が上昇局面にあると読むなら、増額しない特約を入れずに普通借家で契約し、相場が上がったところで32条に基づいて増額請求を仕掛けられます。一方で入居者側から「長く住みたいから当面は賃料を据え置いてほしい」と求められたときは、据え置き期間を1年程度に短く区切って合意すれば、拘束を最小化できます。私は据え置きを求められた際、必ず「据え置く期間の上限」を明記し、無期限の据え置きには絶対に応じないルールを徹底しています。期間の定めのない据え置きは、実質的に永久に増額できない足枷になりかねないからです。特約の一文字一句が、10年単位の収益に効いてくると考えて設計しています。

増額の効力発生時点と、争いがあるときの受領・差額精算

増額請求は形成権であり、請求の意思表示が入居者に到達した時点で、将来に向かって効力が生じます。つまり内容証明が届いた日から新賃料の効力が観念上は発生します。ただし、入居者が増額に納得しない「争いがある」状態では、実際にいくら払うかが確定するまで宙に浮きます。

争いがある間の実務ルール

借地借家法32条2項は、増額について当事者間に協議が調わないときは、入居者は増額を正当とする裁判が確定するまでは、自分が「相当と認める額」の賃料を支払えばよいと定めています。つまり争っている間、入居者は従前額(あるいは自分が妥当と考える額)を払い続けられます。そして裁判で増額が正当と確定した場合、大家は既に受け取った額と正当な額の差額に、年1割の割合による支払期後の利息を付けて受け取ることができます。逆に、私が減額請求を受ける立場になったときは、32条3項により、確定までは相当と認める額を受領でき、減額が確定すれば受け取り過ぎた分に年1割の利息を付けて返す扱いになります。

ここで数値例を挙げます。現行7万円の部屋を8万円へ増額請求し、入居者が争って従前の7万円を払い続けたとします。1年後に月8万円が正当と確定すれば、差額1万円×12か月＝12万円に、支払期後の年1割利息が加算されます。争いが長引くほど利息が積み上がるため、入居者にとっても徒に引き延ばすメリットは薄い。私はこの点を通知書に明記し、「争えば争うほど後で利息付きで払うことになる」という経済合理性を静かに伝えるようにしています。なお、この年1割は約定利率ではなく法が定める割合である点、確定額はあくまで裁判・調停で決まる点を、入居者に誤解なく説明する配慮も必要です。

いきなり訴訟はできない — 調停前置主義という順序

賃料増減額請求で決定的に重要なのが、調停前置主義です。民事調停法により、賃料の増減額を求める訴えは、まず調停を申し立てなければならず、いきなり訴訟を提起できません。手順を誤って先に訴訟を起こしても、原則として調停に付されます。したがって大家が踏むべき順序は明確です。

協議 → 簡易裁判所の調停 → 訴訟という3段ロケット

第一段階が当事者間の協議です。まず書面で増額を申し入れ、根拠資料を示して話し合います。私の経験では、増額案件の体感で7割前後はこの協議段階で決着します。人は「なぜ上がるのか」が数字で腑に落ちれば、案外応じてくれるものです。第二段階が、協議がまとまらないときの簡易裁判所への民事調停申立てです。調停は調停委員が間に入り、非公開で話し合う手続きで、費用も訴訟より安く、申立手数料は請求額に応じて数千円程度から始まります。第三段階が、調停不成立の場合の訴訟です。訴訟では最終的に不動産鑑定に基づく適正賃料が争点になり、鑑定費用が数十万円かかることもあります。

費用対効果を機械設計者の視点で言えば、月3,000円の増額を鑑定費30万円かけて訴訟で取りに行くのは投資回収に約8年かかり非合理です。私は「増額幅×残存見込み入居年数」が想定コストの3倍を超えるかどうかを、訴訟に進むか否かの判断ラインにしています。多くの居室案件は協議か調停で折り合う設計にするのが賢明です。手続きの詳細や個別事案の見立ては、弁護士等の専門家に確認することを前提としてください。

調停を軽視する大家は少なくありませんが、私はむしろ調停こそ大家に有利な場だと捉えています。調停委員という第三者が入ることで、感情的な対立が緩和され、私が用意した客観資料(相場データ・納税通知書)が冷静に評価されるからです。入居者にとっても、訴訟に発展すれば自分も弁護士費用や時間的負担を負う可能性があるため、調停段階での歩み寄りには一定の合理性があります。私が経験した調停では、申立てから成立まで約4か月、期日は3回ほどでした。1回目で双方の主張整理、2回目で調停委員から歩み寄り案の打診、3回目で合意という流れが典型です。最初から満額を狙わず、「調停で7〜8割取れれば成功」という落としどころを設計しておくと、精神的にも余裕を持って臨めます。

増額の根拠資料を揃える — 立証は準備で決まる

賃料増額は、突き詰めれば「不相当であること」の立証です。設計で言う根拠計算書と同じで、後から誰が見ても納得できる資料を揃えられるかで勝負が決まります。私が増額に着手するときに必ず作るのが、次の3種の資料束です。

近傍賃料相場のエビデンス

最重要が近傍同種の賃料データです。同一エリア・同間取り・同築年帯の募集事例を、私は最低でも5件以上集めます。ポータルの募集賃料は「募集中(=まだ決まっていない)」ものも混ざるため、可能なら成約事例に近いデータを重視します。私の築古アパート(2K)のケースでは、周辺の同条件の平均募集賃料が6.9万円だったのに対し、現行賃料が6.0万円で、乖離率は約13%でした。この13%という数字が、増額請求の合理性を裏づける中核証拠になりました。

租税公課と修繕費増加の裏づけ

次が固定資産税・都市計画税の納税通知書です。数年分を並べて増加を可視化します。加えて、近年の修繕費・維持管理費の増加も補強材料になります。私の管理棟では、外壁塗装や給湯器交換などの原状回復・維持コストが、資材と人件費の高騰で5年前比で体感2〜3割上がっています。これらは領収書と発注記録で裏づけられます。これらを1枚のサマリー表にまとめ、「租税が年4.8万円増、維持費が増加、相場乖離13%」と定量的に示すと、協議でも調停でも一貫した主張になります。私はこのサマリーを、設計の根拠計算書と同じフォーマットで作り、①事由、②数値、③出典、④増額幅への寄与、の4列で整理します。誰が読んでも追跡できる構造にしておくと、後日調停委員に説明するときも、資料の該当ページを指し示すだけで済みます。

近傍事例の集め方と落とし穴

近傍事例を集めるとき、私が注意しているのは「条件を無理に自分に有利な物件に寄せない」ことです。相場より高い募集事例だけを恣意的に並べても、調停や訴訟では見透かされます。私は同条件の事例を、高い順・安い順の両端を含めて5〜8件並べ、中央値と平均値の両方を出します。中央値を重視するのは、極端に高い1件に平均が引きずられるのを避けるためです。設計データの外れ値処理と同じ発想です。また、駅距離・築年・専有面積・設備(独立洗面、追い焚き、宅配ボックス等)の差は賃料に効くため、比較表には必ずこれらの属性列を設け、条件差を補正したうえで乖離率を語るようにしています。この一手間が、増額主張の信頼性を大きく左右します。

増額通知の書面例と、応じない入居者への対応

協議のスタートは書面です。口頭は必ず「言った言わない」になるため、私は増額申入れを内容証明郵便(配達証明付き)で送ります。到達時点が効力発生の起点になる以上、到達を証明できる形にしておくことは必須です。

通知書に必ず入れる5要素

私が使う通知書の骨子は次の5点です。第一に、対象物件と部屋番号、現行賃料。第二に、増額後の賃料額と、増額の効力を主張する日(通常は到達日以降の直近の支払日など)。第三に、増額の根拠(借地借家法32条1項に基づくこと、租税増・近傍相場乖離という具体事由)。第四に、まず協議を希望する旨と回答期限(私は2週間を目安にします)。第五に、協議が調わない場合は民事調停を申し立てる予定であること。文面はあくまで事務的・冷静にし、感情的な表現や威圧的な言い回しは避けます。実際の文例としては「貴殿が賃借中の○○号室につき、現行月額60,000円を、令和○年○月分より月額68,000円に増額いたしたく、借地借家法第32条第1項に基づき請求いたします。近傍同種建物の賃料水準および固定資産税等の負担増を根拠とするものです。つきましては本書到達後2週間以内にご協議のご連絡をいただきたく存じます」といった、要件を過不足なく満たす簡潔な構成にします。

供託されたときの受領と留保

入居者が増額に納得せず、しかし従前額の受領も大家が拒むだろうと考えて、賃料を法務局に供託してくることがあります。ここで大家が絶対にやってはいけないのが、供託金を「増額後の賃料の一部」として無条件に受け取ってしまうことです。無留保で受領すると、従前額を賃料として認めたと評価されかねません。私が徹底しているのは、供託金を受領する際に「増額請求額の内金として、留保のうえ受領する」という異議・留保の意思を明確に残すことです。書面や供託金還付請求の手続きにおいて留保の意思を示しておけば、後日の差額請求の余地を守れます。この供託対応は失敗すると増額主張の基礎を自ら崩しかねない繊細な論点なので、実際の対応は弁護士等に確認しながら進めるべきです。

実例として、私は月6.0万円を6.8万円に増額請求した部屋で、入居者が6.0万円を供託してきたケースを経験しました。私は還付を受ける際に留保の意思を明示し、その後の調停で最終的に月6.5万円で合意しました。増額幅は満額の8,000円ではなく5,000円に落ち着きましたが、年6万円の増収で、以後の保有期間を通じて着実に効いています。満額に固執せず、調停での着地点を最初から想定しておくことも、実務では大切な設計だと実感しました。

もう一点、応じない入居者への対応で大切なのが「トーンの管理」です。増額はどうしても入居者に負担を強いる話なので、私は通知や面談で決して高圧的にならないよう心がけています。具体的には、増額幅を一度に大きくしすぎない、可能なら段階的な増額(初年度＋4,000円、翌年さらに＋4,000円など)を提案する、更新料や礼金の扱いとセットで柔軟に調整する、といった選択肢を用意します。入居者の退去は、私の経験では原状回復と客付けで家賃3〜5か月分のコストになります。月5,000円の増額を強行して退去を招けば、回収に3〜4年かかる計算になり本末転倒です。増額はあくまで「長く住んでもらいながら、適正水準に戻す」ための手続きだと位置づけ、退去リスクと天秤にかけて着地点を決めています。

定期借家で32条を排除する — 契約設計という最強の予防策

ここまで増額請求の手続きを述べてきましたが、そもそも揉めないように契約段階で設計しておくのが最も効率的です。その切り札が定期借家契約です。

賃料改定特約で32条の適用を外せる

普通借家では、賃料改定に関する特約を置いても、32条の増減額請求権(特に減額請求権)を完全には排除できません。ところが定期借家(定期建物賃貸借)では、借地借家法38条により、賃料の改定に関する特約がある場合には32条の規定は適用しないと定められています。つまり定期借家で「賃料は毎年○%改定する」「更新時に協議のうえ改定する」といった賃料改定特約を明記しておけば、その特約が優先し、32条に基づく増額・減額請求の枠組みから外れます。これは大家にとって、相場下落局面で入居者からの減額請求に晒されないという大きな防御になります。

定期借家の設計上の注意点

ただし定期借家は万能ではありません。契約締結時に、書面(または電磁的記録)で「更新がなく期間満了で終了する」旨を事前説明する手続きが必要で、これを怠ると普通借家とみなされるリスクがあります。また、入居者にとっては更新の保証がない分、募集時にやや敬遠され、空室リスクや賃料水準に影響することもあります。私は9棟の中でも、賃料下落リスクが読みにくいエリアや、将来の建替え・売却を見据えた物件で定期借家を選び、安定稼働を優先したいファミリー向け優良物件では普通借家を使う、というように物件特性で使い分けています。契約設計は一律解ではなく、物件ごとの最適化問題です。定期借家の要件充足や特約文言は無効化リスクが伴うため、契約書のひな形は司法書士・弁護士等の専門家に確認して整えることを強く勧めます。私は新規契約や再契約の機会に、その部屋を普通借家のままにするか定期借家へ切り替えるかを、相場動向と保有方針から毎回判断しています。

まとめ — 賃料改定は感情ではなく手続きと設計で決める

賃料増額を「言った言わない」で終わらせないために、本記事で整理した要点を最後にチェックリスト化します。第一に、増額の根拠は借地借家法32条1項の3事由(租税等の増減・経済事情の変動・近傍同種賃料との比較)で、複数を組み合わせて「不相当」を立証すること。第二に、増額しない特約は有効だが減額しない特約は普通借家では原則無効という非対称を理解し、契約書に安易な据え置き文言を入れないこと。第三に、増額請求は到達時から将来に向け効力が生じ、争いがある間は入居者は相当と認める額を払えば足り、確定後に差額へ年1割の利息が付くこと。第四に、いきなり訴訟はできず、協議→簡易裁判所の調停→訴訟という調停前置の順序を守ること。第五に、近傍賃料相場・納税通知書・修繕費増加という客観資料を揃えること。第六に、通知は内容証明で行い、供託されたら必ず留保のうえ受領すること。第七に、そもそも揉めたくない、あるいは減額を封じたいなら、定期借家＋賃料改定特約で32条を排除する契約設計を検討すること。

私自身、10年据え置きで96万円を取り逃した反省から、いまは全棟の契約を年1回棚卸しし、相場乖離率が10%を超えた部屋から順に、数字を根拠に淡々と増額請求を進めています。大切なのは、大家が「上げてほしい」と願うのではなく、法律の要件と手続きに沿って「上げられる状態」を設計しておくことです。感情ではなく手続きと設計。これが、業者任せにせず自分の手で賃貸経営を回してきた私が、賃料改定で最終的に行き着いた結論です。なお本記事は2026年時点の一般的な整理であり、個別の増減額請求や契約設計、税務の取り扱いについては、弁護士・司法書士・税理士等の専門家に必ず確認したうえで進めてください。

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