賃貸の水道・ガス工事とDIYの限界：給水装置工事主任・液石法の壁

大家歴15年、複数棟(9棟)の収益不動産を保有し、原状回復やリフォームを自らのDIYで回してきた私が、水回り・ガス設備の工事について最初に伝えたい結論は次の一点です。「蛇口交換や既設器具の付け替えはDIYで十分やれる。しかし、水道本管から敷地・宅内へ至る給水管の分岐や新設、給湯器・コンロなどガス機器の接続は、法律で有資格者・指定事業者に限られている」ということ。私自身、水回りDIYで累計およそ180万円の外注費を圧縮してきましたが、そのうちの1件でも配管の分岐工事に手を出していたら、水道法違反として給水停止のリスクを負い、最悪の場合は無給水物件として入居継続が不可能になっていました。本稿では、水道法・給水装置工事事業者制度、下水・排水管、液化石油ガス法・ガス事業法の観点から、大家が触ってよい範囲と踏み込んではいけない一線を、機械設計者らしく数字と手順で切り分けます。「蛇口交換は◯、配管接続は×」——この基準線を、根拠と失敗談と共に持ち帰っていただければ、DIYコスト圧縮と法令遵守は十分両立します。

給水装置工事は「指定給水装置工事事業者+主任技術者」の独占領域

まず押さえるべきは、水道法第16条の2に基づく「指定給水装置工事事業者制度」です。水道本管から分岐して敷地内・建物内へ引き込む給水管・給水用具は法律上「給水装置」と定義され、その新設・改造・修繕・撤去工事は、市町村水道事業者から指定を受けた事業者(指定給水装置工事事業者)しか施工できません。さらに、実際の工事は「給水装置工事主任技術者」という国家資格保有者が管理・監督する必要があります。私が住むエリアの水道事業者では、指定事業者の申請費用は1件あたり15,000〜30,000円、主任技術者試験は年1回・受験手数料16,800円で、実務経験3年以上が受験要件になっています。つまり、片手間で取得できる資格ではありません。私は所有物件のうち築38年の木造アパートで、給水本管の凍結破裂を経験しましたが、この修理は迷わず指定事業者へ直行させました。掛かった費用は9万円、DIYで済ませたい気持ちはありましたが、無資格施工が発覚した瞬間に給水停止処分が下り、8世帯の入居者に断水を強いる結果になっていたはずです。

「給水装置」の範囲を機械設計者的に定義する

給水装置の定義を工学的にざっくり言うと「配水管から取水し、末端の給水栓に至るまでの、水道事業者の水質責任下にある一連の閉水路系」です。境界は次の3点で規定されます。すなわち①上流端=配水管との分水栓、②下流端=末端の給水栓(蛇口)本体まで、③加圧・貯水機器(受水槽・加圧ポンプ)は原則含まない、という区分です。ここで機械設計者らしくポイントを整理すると、法律が管理したい主眼は「水質保持のための一体性」であり、配管をカットして接続し直す=水質バリアに手を入れる、という行為が指定業者独占の中核になります。逆に言えば、末端の給水栓ユニットを「交換する」だけなら、水質バリアの内側は開放しないので、DIYの余地が残る、という理屈です。

無資格施工に対する行政処分・罰則の重さ

無資格・無届の給水装置工事が判明した場合、水道事業者は当該給水装置への給水停止を命じることができます。指定事業者に対しても、指定の取消・6か月以内の指定停止など重い処分が用意されています。個人大家が「軽い違反」と誤解しがちですが、給水停止=物件からの水供給遮断ですから、賃貸経営そのものが即座に停止します。私が知る同業の大家は、実兄が水道業を営んでいるからと非指定業者の実兄に配管工事を頼み、後日、事業者調査で発覚。給水停止処分は免れたものの、指定事業者による全区間の再工事(約22万円)と過料相当の指導を受けました。DIYの延長で「知り合いに頼めば安い」は最も危ない選択肢です。

DIYで触れてよい水回り、触れてはいけない水回り

それでは、大家がDIYでどこまで触ってよいのか。私が15年で作った「線引き表」を掲げます。基本ルールは「既設の給水栓や器具を、同一の接続方式・同一系統内で交換するのはOK、配管を切って新規分岐や新規延伸をするのはNG」です。仮に既設の壁付き混合栓を、同じ規格の壁付き混合栓へ載せ替える程度なら、給水装置工事主任技術者の管理下でなくても、実質的にDIY領域として扱われるのが実務慣行です(水道事業者の解釈により差はあり、詳細は所管の水道事業者へ確認)。ただし、その混合栓に加えて分岐を増やす、たとえば「食洗機分岐水栓を新設し、その先で配管を延ばす」ような施工は、給水装置工事事業者制度の対象になり得ます。数字で言うと、私はこの5年で28箇所の水栓を交換していますが、そのうち0箇所は分岐配管を触っていません。触りたくなる場面は多々ありましたが、「配管に触れそうになったら業者呼び」を鉄則にしています。

止水栓の位置を体で覚える

DIY可の範囲を安全にこなすうえで、私が最初に若い大家仲間に教えるのは「止水栓を体で覚える」ことです。物件ごとに、①メーターボックス内の第一止水栓、②屋内の各系統止水栓、③水栓直下の個別止水栓、の3階層を把握し、閉栓に何秒掛かるかを実測しておきます。私の場合、9棟すべてで止水栓の写真と閉栓所要時間(平均12秒)をExcelで管理しています。パッキン交換1件で12秒×2箇所=24秒の止水行為を怠ると、床下浸水で数十万円の階下損害に直結します。DIYの上限は「止水と復旧を自力で完結できる範囲」と捉えると、判断がぶれません。

排水管・トラップまわりのDIYと漏水リスクの計算

次に排水側の話です。給水と違い、排水は「水質バリア」よりも「臭気・害虫・下流閉塞」の管理が主眼で、法規制の建付けが異なります。宅内排水管の交換・清掃は基本的にDIYが可能で、私は自主管理物件の排水P/Sトラップ交換を年間およそ11件、平均1件あたり6,400円の材料費でこなしています。同じ作業を業者に頼むと1件2〜3.5万円ですから、単純計算で年間約27万円のコスト圧縮です。とはいえ、排水は「漏れたときの下流損害」が想像以上に重い領域でもあります。特に共同住宅の2階以上での漏水は、階下の家財・内装・営業損害まで請求され、私が過去にやらかした事例では、床材22平米+壁紙18平米+テレビ台1式で合計38万円の賠償になりました。DIYで排水に触るなら、「漏水時に階下賠償+入居者退去+空室損害まで全部食らう」前提で腹をくくる必要があります。

排水管・トラップDIYの許容範囲と手順

排水系でDIY可能な典型作業は次の通りです。①Sトラップ・Pトラップの分解清掃と交換、②洗濯機防水パンのホース交換、③台所シンク下の蛇腹管交換、④洗面台の排水ユニット交換、⑤床排水目皿・封水筒の交換。これらはねじ接合や差し込み接合が主体で、専用工具はほぼモンキーレンチ1本で足ります。一方で、床下・壁内の塩ビ排水管本体を切断して差し替える工事や、汚水桝への接続変更は、下水道法・排水設備工事責任技術者の管理下に入るため、DIYは避けるべきです。私の運用ルールは「点検口から見える範囲・目視で漏水位置を確認できる範囲」に限定し、それを超える施工は排水設備工事責任技術者が在籍する業者に依頼、というものです。

漏水事故の期待値計算——DIYの経済性を数字で見る

排水DIYの是非は「期待損失」の計算で見えます。仮に排水DIY1件あたりの漏水確率をp=1%と置き、漏水発生時の平均賠償額を35万円と仮定すると、期待損失は3,500円/件。一方、業者に頼めば1件あたり2〜3.5万円のコストです。数式上はDIYが優位に見えますが、実際には「1件でも大規模漏水を起こすと入居者退去で年間家賃60万円が飛ぶ」テールリスクがあり、この分布は正規分布ではありません。私は「同一物件で年3件以下」「点検口内で完結」「作業後48時間の再点検」を運用ルールにし、期待損失を抑え込んでいます。機械設計の世界で言うところの「FMEA(故障モード影響解析)」の発想で、故障モードと影響度を事前に列挙しておけば、DIYの判断は感情論ではなく数字で下せます。

ガス機器の接続はDIY禁止領域——液化石油ガス法・ガス事業法の壁

ガスは、水道以上にDIY禁止領域が明確です。都市ガス(13A・12A等)はガス事業法、プロパンガスは液化石油ガスの保安の確保及び取引の適正化に関する法律(液石法)により、消費設備の設置・変更・撤去工事は有資格者しか行えないと定められています。特にガス機器と配管の接続工事は、「ガス消費機器設置工事監督者」「ガス可とう管接続工事監督者」「液化石油ガス設備士」といった資格保有者が施工・監督することが法定要件です。私は9棟のうち都市ガス6棟、プロパン3棟という構成ですが、給湯器・ビルトインコンロ・ガスファンヒーターの接続は例外なく専門業者に発注しており、DIYで手を出したことは一度もありません。理由は単純で、ガス漏れは即人命リスクだからです。国内で毎年発生するCO中毒事故・爆発事故の少なからぬ割合が、無資格者による設置ミス・ホース接続ミスが原因と報告されています(数字の詳細は所管省庁の統計をご確認ください)。

資格体系の全体像

ガス工事に関係する主な資格を、大家目線で整理します。①液化石油ガス設備士(国家資格・国家試験)——プロパンガスの配管工事・容器接続・供給管接続の中核。②ガス消費機器設置工事監督者(講習・修了考査)——都市ガス機器の設置監督。③ガス可とう管接続工事監督者(講習・修了考査)——都市ガスのフレキ管による機器接続の監督。④簡易内管施工士——都市ガス内管の一部工事に必要。私は業者選定時、必ずこの4つのいずれか(および事業所自体のガス小売事業者との協定)を確認しています。名刺で監督者資格を確認できない業者には、給湯器交換1件たりとも発注しないというルールです。

賃貸給湯器交換で業者一択の理由

賃貸物件で最も頻度が高いガス工事は給湯器の交換です。私の物件でも、平均寿命10〜13年で交換タイミングが来ます。給湯器交換の作業内容は、①ガス配管との接続(ネジ・可とう管)、②給水・給湯配管の接続、③電源接続、④排気筒(FF・FE式)の接続、⑤試運転・ガス漏れ検査——の5工程で、このうちガス関連の①・⑤は有資格者独占、②は給水装置工事に該当し得るため指定事業者、③は電気工事士、⑤は簡易ガス漏れ試験でも所定の圧力保持試験(気密試験)が必要です。要するに、DIYで完結できる工程がひとつもないのです。私は給湯器交換を24号壁掛エコジョーズで平均税込25.8万円(本体・工事一式)で発注しており、この価格の中には「万が一のガス漏れ事故に対する業者の施工賠責保険」も含まれていると考えると、DIYで削るべきコストではありません。

ガス漏れ・水漏れが起きた場合の大家責任と保険設計

ここまでの話は「DIYで手を出すな」という予防論ですが、事故は無資格施工が原因でなくとも起こります。老朽化・地震・入居者過失など、原因はさまざま。大家として最低限、①民法上の工作物責任(民法717条)、②失火責任法(重過失時)、③消費者契約法・借家契約上の修繕義務、の3点セットを念頭に保険を設計する必要があります。私は9棟の物件それぞれに、①建物火災保険(施設賠責特約付き・限度額1億円)、②家主費用特約(修理費・家賃補償・遺品整理)、③個人賠責特約——を組み合わせています。年間保険料は9棟合計で約42万円、支払限度額はトータルで9億円規模を確保。過去15年で漏水・軽微な火災を含めて4件の保険金請求があり、平均支払額は37万円、最大は172万円(給湯器爆発事故)でした。

DIY起因の事故で保険は下りるのか

ここが最も誤解の多いポイントです。火災保険や施設賠責は「所有・管理する建物・工作物」の欠陥・過失に対して支払われるため、大家自身のDIYによる施工不良で発生した事故でも、原則として給付対象になり得ます。ただし、①法令違反の無資格工事(給水装置工事・ガス工事など)が原因である場合、②重過失と判断される場合、は免責になる可能性があります。加えて、多くの保険契約には「約款上の告知義務違反による解除」条項があり、無資格工事の常態化は契約更新時のリスクにもなります。実務的には、DIYを行った工程・日時・材料をログとして残し、保険会社の事故受付時に開示できる状態にしておくことが、給付を引き出す最短ルートです。私は各物件のDIY履歴をGoogleスプレッドシートで台帳化(現在3,782行)しており、事故受付時に開示することでスムーズな査定を得ています。

汚水・雑排水・雨水の系統誤接続——最頻出の配管ミス

次に、水回りリフォームで意外に多い落とし穴が「排水系統の誤接続」です。宅内排水は原則として、①汚水(トイレ)、②雑排水(台所・洗面・浴室・洗濯)、③雨水、の3系統に分けて設計されます。分流式下水道の地域では、①②は下水道本管へ、③は雨水管や側溝へ流します。合流式の地域では①②③すべて合流させることもありますが、それは地域の下水道事業者が公共下水道側で管理する話であり、宅内配管を勝手に合流させてよい理由にはなりません。私が失敗したのは、築古戸建てのリフォームで「洗面所の雑排水」を、既設で見えていた汚水配管に誤ってつないだ事案でした。汚水配管は勾配・口径・臭気トラップの前提が違うため、洗面の封水切れによる下水臭が居室に上がり、入居後2週間でクレーム発生。是正工事に9.6万円を要しました。

系統区分チェックリスト

この種の誤接続を防ぐため、私はリフォーム着工前に必ず次のチェックリストを回します。①既設配管の管種と口径を全数記録(VU75・VU50・VU40等)、②各汚水桝・雑排水桝の設置位置と流入方向を図面化、③宅内点検口・床下カメラで系統の色分けを確認(古い物件は塗色で系統識別されていることがある)、④分流式か合流式かを地元下水道事業者に確認、⑤トイレ系と生活排水系の合流点を必ず桝で分ける、⑥雨水配管との接続は絶対にしない、⑦施工後に封水試験(トラップに水を張って24時間、水位低下を測定)。⑦の封水試験は、私の場合平均で3.5mmの水位低下(基準は10mm以下)を確認できるまで、入居者引き渡しをしません。

桝と勾配の設計を軽視しない

汚水・雑排水では、桝の位置と管勾配(1/100〜1/50)が命です。DIYで排水配管を延長すると、この勾配が甘くなり、詰まり・臭気・逆流の原因になります。機械設計の目線で言うと、水は重力流れで運ぶため、流速を秒速0.6m以上に保つ必要があり、これを満たさないと固形物が沈殿します。VU75の勾配1/100は、10m敷設で高低差100mm。この100mmを目分量で確保しようとするのは無謀で、私はレーザーレベルを使い、10mスパンで±5mm以内に収まっているかを1mごとに実測します。この勾配管理をDIYで担保できない場合は、迷わず排水設備工事業者へ発注してください。

大家DIYの安全な運用ルール——15年で作った10箇条

ここまでの内容を実務に落とし込むため、私が15年間の運用でまとめた「水回り・ガスDIY10箇条」を紹介します。これは複数棟の運営で、大きな法令違反や重大事故を出さずに済んだ、いわば骨組みです。①水道本管〜メーター〜宅内給水管の「切断・接続」を伴う工事はDIYしない、②水栓・給水器具は同一規格の「載せ替え」に限る、③止水栓の位置と閉栓時間を全物件で把握する、④排水DIYは点検口から目視できる範囲に留める、⑤排水施工後は封水試験を必ず行う、⑥ガス機器の接続工事は絶対にDIYしない(液石法・ガス事業法)、⑦ガス給湯器交換は監督者資格を確認した業者に発注、⑧DIY履歴は日時・材料・工程を台帳化する、⑨火災保険は施設賠責・家主費用を必ず付ける、⑩配管系統(汚水・雑排水・雨水)は着工前に必ず図面化する。

コスト圧縮効果の実測値

この10箇条を運用したことで、私が15年で圧縮できたコストは概ね次の通りです。水栓・パッキン交換で年間およそ22万円、排水トラップ・目皿交換で年間およそ27万円、床下点検・簡易補修で年間およそ18万円、合計で年間およそ67万円のDIY節約効果。逆に、指定事業者・有資格者に頼んだガス工事・給水装置工事の年間発注額はおよそ48万円で、これは「削らない領域」と割り切っています。合計するとDIY節約67万円+法令必須費用48万円=115万円/年が、私の水回り・ガスに関する「攻めと守り」の予算配分です。9棟の年間家賃収入の中でこの数字を分母に置けば、DIYの効き幅と限界がはっきり見えます。

DIY記録の可視化——台帳運用の実際

私の運用でもう一つ重要なのが「作業記録の可視化」です。単に領収書を残すのではなく、①作業日時、②物件・部屋番号、③作業内容、④使用部材と型番、⑤締付トルクや水圧試験値、⑥施工前後の写真、⑦作業所要時間、⑧24時間後・7日後の再点検結果——の8項目をExcelとGoogleフォトで台帳化しています。これは万一の事故時に「重過失ではない」ことを保険会社に説明する材料であり、同時に自分自身の技術ノウハウの蓄積でもあります。例えば「特定メーカーの混合栓は5年で漏れ始める」「特定のパッキンは湯側で3年しか持たない」といった経験則が、この台帳から導けます。導入初期は面倒に感じますが、5年もすると、この台帳が「9棟を1人で回すための神経系」になります。年間のDIY件数はおよそ68件、1件あたりの記録所要時間は平均4分、年間トータルでも4.5時間ほど。この投資を惜しむと、いざというときの説明責任が果たせなくなります。

業者との関係構築——DIYと外注の境界を運用する

もう一点、DIYを続けるうえで欠かせないのが「良い業者との関係」です。私は各エリアで、指定給水装置工事事業者2社、ガス設備工事店2社、排水設備工事責任技術者在籍の下水工事業者1社、この計5社と長期の付き合いを持っています。DIYでは絶対に触らないと決めている領域を、この5社に集中発注することで、①緊急時の優先対応、②工事単価の据え置き、③自分のDIYに対するアドバイス——の3つのメリットを得ています。とくに③は貴重で、「その混合栓なら次はKVKの何番が良い」「その物件の給水管はサヤ管に更新した方がいい時期」といった実務知が、業者との雑談から手に入ります。DIYは孤独になりがちですが、外注先との定期的なコミュニケーションを組み込むことで、自分の技量の限界を客観視できます。私は年に1回、5社を集めて年末の懇親会(1人あたり4,800円)を開いており、この投資は情報の質という点で圧倒的に元が取れています。

今日から始める3つのアクション

最後に、この記事を読んだ方が今日から始められる3アクションを提示します。①所有物件ごとに「止水栓の位置」「閉栓時間」を写真・秒数で記録し、A4サイズにまとめて配電盤脇に貼る(所要30分/物件)、②現在の火災保険証券を出し、施設賠責・家主費用・個人賠責の3特約が付いているかを確認、なければ次回更新時に付帯(所要60分)、③直近3件の水回り・ガス工事の発注先について、監督者資格と指定事業者番号を確認、記録の残っていない業者は次回から発注しない(所要2時間)。この3つを回すだけで、DIY起因の重大事故リスクと、業者選定ミスによる違法施工リスクの両方が、体感で7割は下がります。

まとめ——「蛇口交換はよい、配管接続はダメ」の一線を守る

大家DIYは、収益不動産経営における「経費のコントロール弁」です。しかし、水道法・給水装置工事事業者制度、液化石油ガス法・ガス事業法という4つの法域は、大家個人の判断でまたぐことができない壁として立ちはだかります。私が15年で得た結論はシンプルで、「蛇口・器具の載せ替えはDIYでこなす、配管の切断・接続と、ガス機器の接続は指定事業者・有資格者に依頼する」というものです。この線引きを守るだけで、年間67万円規模のDIY節約効果を維持しつつ、給水停止処分や重大事故のリスクを実務レベルでゼロに近づけられます。数字と手順で判断する——機械設計の世界でも、賃貸経営の世界でも、この原則は共通です。ぜひ本稿のチェックリストを、明日からの物件回りにお持ちください。詳細な法令解釈や個別事案の判断は、水道事業者・ガス小売事業者・専門家(税理士・弁護士・保険代理店)にご確認いただくことを、あわせて申し添えます(2026年時点の一般論)。

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