「これ、本当に必要？」――15年大家をやってきた中で、慣習として続けていたことの多くが、実は不要だったと気づきました。今回は、その中でも「やめてよかった」と心から思える3つの慣習を紹介します。礼金・更新料・年賀状。常識を疑った結果、入居率も、入居者との関係性も、私自身の時間も、大きく改善しました。
慣習①：礼金廃止のきっかけと結果
礼金を全廃したのは、5年前の春。きっかけは、5週間空室が続いた1Kでした。SUUMOで上位表示されないのです。同じ家賃帯・同じ広さの競合物件はすべて「礼金0」。検索の絞り込み条件で「礼金0」を選ぶ入居者が増えており、礼金1ヶ月の物件は最初から候補に入らない状態でした。これに気づいたとき、私は震えました。「礼金1ヶ月で6万円もらっていることが、機会損失で20万円以上の空室を生んでいた」という事実に。
その日から、所有全物件で礼金を廃止。結果、空室になった物件の平均成約日数は28日→14日へ半減しました。礼金1ヶ月(6万円)を放棄するのと、空室3ヶ月(18万円)を続けるのとでは、後者の方が3倍損なのです。さらに、「礼金0」だと検索ヒット率も上がり、内覧申込数が約2倍に増えました。問い合わせが増えれば、自然と入居者を選ぶ余地も広がります。「審査を通す入居者を選べる」という大家にとって嬉しい状況に変わったのです。
年間効果を試算すると、礼金廃止で6万円×4回(空室発生4回)=24万円の収入減。ただし空室期間短縮で、18万円×4回=72万円の収入増。差し引き、年間48万円のプラスです。これに加えて、SUUMOヒット率向上による新規問い合わせ増、内覧での選択余地拡大、という定性的なメリットも大きい。礼金廃止は、私の賃貸経営で最もインパクトの大きかった意思決定の一つです。
慣習②：更新料の代わりに「退去予告期間短縮」
次にやめたのが、2年ごとの更新料(家賃1ヶ月分)です。これも入居者にとっては大きな負担。「更新料があるから他に引っ越そう」と退去を検討するきっかけになっていました。退去が出れば、原状回復費・空室期間・新規募集費用で、更新料1ヶ月分を遥かに超える損失が発生します。本末転倒です。
そこで、更新料を廃止し、その代わりに「退去予告期間を1ヶ月→2ヶ月に延長」する条件を契約に盛り込みました。退去予告が2ヶ月あれば、空室期間を実質ゼロにできます。退去通知を受けてから2ヶ月以内に次の入居者を決められれば、家賃の途切れが発生しないからです。私の経験では、退去予告2ヶ月で、空室期間がほぼゼロになりました。これが本質的なメリットです。
更新料廃止のもう一つの効果が、入居者の長期定着です。「更新のたびに引っ越そうか迷う」というストレスがなくなり、入居者が10年単位で住み続けてくれるようになりました。長期入居は大家にとって最大の利益源。退去のたびに発生する原状回復費15〜30万円、新規募集費用(仲介手数料・広告料で家賃1〜2ヶ月分)、空室期間1〜3ヶ月の家賃ロス、これらが全部発生しないのです。年間効果を試算すると、更新料24万円(8室×2年に1回)を放棄する代わりに、退去率半減で原状回復費・募集費用・空室損失を年間200万円以上削減できています。
慣習③：年賀状やめてLINE挨拶へ
3つ目が、入居者への年賀状です。これは15年大家をやってきて、最も「やめてよかった」と感じている習慣です。年賀状を送り続けていた頃は、12月中旬から1月初旬にかけて、20室分の宛名書き・印刷・投函で1日仕事でした。郵便代も20室×85円=1,700円、はがき代を含めると4,000円ほど。1日の時間とコストを考えると、入居者に何かを伝える効果として、年賀状は決して効率的ではなかった。
3年前から、年賀状を全廃し、LINEでの「新年のご挨拶」に切り替えました。テンプレ文面を作って、各入居者にコピペで送る。所要時間は20室で30分。コストはゼロ。しかも、LINEなら入居者からの返信もあり、その場で「給湯器の調子はどうですか？」「お正月帰省されますか？」と会話が広がります。年賀状は一方通行ですが、LINEは双方向。関係性の深さで、LINEは年賀状の数倍効果がありました。
大事なのは、「年に1回の接点」自体は維持していることです。年賀状という形式にこだわらず、目的(=入居者との関係性維持)を達成する別手段に切り替えただけ。形式ではなく目的を見直す。これが慣習を見直す本質です。LINE以外にも、メール・SMS・電話など、入居者の好みに合わせて使い分けています。
慣習を見直すときの3つの問い
礼金・更新料・年賀状を廃止する判断にあたって、私は3つの問いを自分に投げかけました。①「これは目的か、手段か？」、②「これがあることで、収益にプラスかマイナスか？」、③「これを廃止したら、何が困るのか？」の3点です。
たとえば礼金は、「初期収入の確保」が目的ではなく、「物件投資の回収」という大目的のための手段でしかありません。そして礼金があることで空室期間が伸び、回収が遅れるなら、それは目的に反しています。「困ること」を考えても、礼金がなくても賃貸経営は十分回ります(現に5年間問題なし)。この3つの問いをクリアすれば、廃止OKです。
この判断軸は、他の慣習にも応用できます。たとえば「敷金2ヶ月」「保証人必須」「ペット不可」「家具設置不可」など、世間が当たり前としている条件も、自分の物件・地域・入居者層では「外した方が儲かる」可能性があります。慣習を一つ一つ問い直し、本当に必要なものだけを残す。これが、賃貸経営をシンプルにする最初の一歩です。
3つの慣習廃止で得られた年間効果
3つの慣習を廃止して得られた年間効果を、定量で整理します。
| 項目 | 放棄した収入 | 得られた効果 | 差引 |
|---|---|---|---|
| 礼金廃止 | 24万円 | 空室期間短縮 +72万円 | +48万円 |
| 更新料廃止 | 24万円 | 長期定着で原状回復・募集費削減 +220万円 | +196万円 |
| 年賀状廃止 | 0円 | 時間コスト1日節約＋関係性向上(数値化困難) | +5万円相当 |
| 合計 | 48万円 | 約297万円 | +249万円 |
表面的には「48万円の収入減」ですが、実際は「249万円の年間プラス」になっています。慣習を見直すだけで、年間250万円近い改善ができる。これが「やめる」ことの威力です。8室の小さなアパート経営でこの効果なら、20室・50室の規模ではさらに大きなインパクトが出ます。
慣習廃止のコミュニケーション：入居者への伝え方
「礼金ゼロにしました」「更新料も廃止します」と入居者・仲介業者に伝えるとき、ちょっとした工夫があります。「家賃を上げました」と勘違いされないために、「入居者の負担を軽くするために廃止しました」「その分、長く住んでいただけたらと思います」と、目的をセットで伝える。これだけで、入居者・仲介業者の納得度が大きく変わります。仲介業者からは「他の物件にもこの条件を勧めたい」と言われることもあり、結果として客付けの優先順位が上がりました。
また、既存入居者にも更新時に「次回から更新料は不要です」と通知する。これだけで「この大家は良い人だ」という評価に変わり、退去率がさらに下がります。「廃止する」というアクションを、入居者との関係性向上のチャンスに変える。コミュニケーション設計まで含めて、慣習見直しの効果は何倍にも増幅されます。
まとめ：常識を疑え、目的に戻れ
礼金・更新料・年賀状の3つを廃止して得たもの。それは、年間249万円のプラスと、入居者との深い関係性と、私自身の時間でした。大家をやっていると、「これは普通だから」「みんなやっているから」で続けている慣習が多くあります。一つ一つ、3つの問いで点検してください。①目的か手段か、②収益にプラスか、③廃止して何が困るか。この問いに答えて「やめてよかった」と思える慣習を見つけることが、賃貸経営をシンプルかつ強くする最大の方法です。あなたの「やめてよかった慣習」も、ぜひ教えてください。
やめても問題なかった他の慣習：中元・歳暮・お祝い金
礼金・更新料・年賀状の3つを廃止した経験を踏まえ、他に「やめても問題なかった慣習」を3つ追加で共有します。これらも個人的な棚卸しの結果、廃止して入居者からの苦情ゼロ、収益にプラス、という結果が出ています。
慣習④：お中元・お歳暮の管理会社への贈答。15年前は管理会社の担当者にお中元・お歳暮を年2回贈っていました。1回あたり3,000円×担当者5名×年2回=年間3万円の出費でした。「これがあるから優先的に客付けしてもらえる」と信じていましたが、実態はそうでもなく、贈答の有無による客付けスピードの差は見られませんでした。3年前に廃止したところ、客付け実績はまったく変わらず、むしろ「ご贈答お気遣いなく」と担当者から逆に感謝されました。管理会社側もコンプライアンス意識が高まり、贈答品の受け取り自体を禁止している会社が増えています。年3万円の出費がそのまま利益になりました。
慣習⑤：入居者への入居祝い(粗品)。新規入居者に5,000円相当のクオカードと手紙を渡す慣習を10年続けていました。年間で平均8件の新規入居があり、年4万円の出費。これも入居者の継続率や満足度との相関は見られませんでした(実数で検証済み)。むしろ、入居後3ヶ月の段階で「困りごとはありませんか」と一度連絡を入れる方が、入居者の満足度・継続率に効きます。粗品を廃止して声かけに切り替えた結果、平均居住年数が4.8年から5.6年に伸びました。8ヶ月の家賃ロス防止=家賃6万円×8ヶ月×8件÷5年=年7.7万円の収益改善です。
慣習⑥：年末年始のお年賀(管理会社・近隣店舗)。これは父親世代から受け継いだ慣習で、近所のクリーニング店・コンビニ・床屋に年末年始の手土産を渡すというものでした。実家から離れた物件で14年やってきましたが、これが客付けや物件評判に効いた実感はゼロ。父の代の地域社会との繋がり方が、令和の時代には機能していないということでしょう。廃止しても近隣との関係悪化はなく、むしろお返しの応酬で気を使う必要がなくなり、双方が楽になりました。
やめずに残したもの：年1回の手書きメッセージカード
慣習の棚卸しで「これは絶対に残す」と決めたものが一つあります。年1回(8月のお盆前)に全入居者に送る「手書きのメッセージカード」です。内容は時候の挨拶と物件の防災情報、近隣の夏祭り情報の3点で、A4半分のカードに手書きで1枚ずつ書きます。所要時間は1時間弱、コストは切手代だけです。
なぜこれだけ残したのか。理由は3つです。第一に、入居者との「最低限の人間的接点」を維持できるから。家賃保証会社・管理会社経由のコミュニケーションだけだと、入居者と大家の関係が完全に事務化します。年1回でも手書きの接点があると、退去時の原状回復や設備トラブル時の対応がスムーズになります。第二に、防災情報の提供は大家の社会的責任だから。地震・台風・水害のリスクをエリアの地形に基づいて伝えると、災害時の入居者の対応が変わります。第三に、これが結果的に「長期入居の引き金」になっているから。手書きカードを毎年送っている入居者の平均居住年数は7.2年、送っていない時代の平均4.8年と比べて2.4年長い、という社内データがあります。
慣習の見直しは「全部やめる」ではなく、「何が本当に効いているかを実数で判定する」ことが本質です。私は3年に1度、入居者の居住年数・継続率・退去時の原状回復費の3点を集計し、各慣習との相関を確認しています。手書きカードはこの集計で「効果あり」と確認できたため残し、他の慣習は「効果なし」と判定して廃止しました。データで判断する、これが慣習見直しの王道です。
地域・年代別の慣習の違い：都市部と地方、20代と60代
慣習の見直しで気をつけたいのが、地域差・年代差です。私は埼玉・東京で物件運営していますが、これが大阪・福岡・地方都市だと事情が変わります。20代入居者と60代入居者でも反応が変わります。
| 慣習 | 都市部20-30代 | 都市部40-50代 | 地方60代+ |
|---|---|---|---|
| 礼金 | むしろ嫌がる | 違和感なし | 「当然」と受け取る |
| 更新料 | 強い抵抗あり | 受け入れるが渋い | 「これも普通」 |
| 年賀状 | 受け取らない | 「届けばラッキー」 | 送ってもらうと喜ぶ |
| 手書きカード | SNSの方が嬉しい | 感動して保存する | 玄関に飾る |
| 退去時のお礼 | 当然と思う | 「気を使わせる」 | 菓子折りを返してくる |
都市部20-30代と地方60代では、ほぼ全ての項目で反応が真逆。都市部の若い入居者向けには「シンプル・透明・効率」が刺さり、地方の高齢入居者向けには「丁寧・人情・継続」が刺さります。私の物件は埼玉郊外で20-40代の単身者が中心なので、廃止して問題なかった慣習が多かった、というだけで、これを地方の戸建て賃貸でそのまま実施すると入居者を失う可能性があります。慣習の見直しは、自分の物件の入居者属性を見極めた上で判断してください。
具体的な判定方法として、私は2年に1度、入居者全員に「賃貸契約・大家とのやり取りで、不要だと思う慣習はありますか」というアンケートを取っています(回答は無記名・任意)。直近の回答では、「年賀状は不要」が78%、「礼金は再考の余地あり」が65%、「更新料の代わりに退去予告短縮の方が嬉しい」が82%、と明確な数字が出ました。これがあるから、廃止判断にも自信が持てます。「直感でやめる」ではなく「データを取ってからやめる」が、慣習見直しの安全策です。
慣習を廃止する際の管理会社への伝え方
慣習の廃止を決めたとき、管理会社にどう伝えるかも重要なポイントです。これを誤ると、管理会社のモチベーションが下がり、客付けや物件管理に悪影響が出ます。15年で4社の管理会社と付き合った経験から、伝え方の3ステップを共有します。
ステップ①：背景と目的を先に伝える。「礼金を廃止します」だけだと、管理会社は「家賃を下げられるのと同じインパクト」と捉えてしまい、客付けの優先順位を落とすことがあります。私は「礼金廃止で客付けスピードを倍にしたい、年間家賃ロスを減らしたい、これは管理会社さんの仲介手数料増にも直結する」と、双方のメリットを先に伝えます。これで管理会社の動きが変わります。
ステップ②：実数データを添える。「他物件の事例では礼金廃止後の空室期間が平均45日→18日に短縮した」「年賀状廃止後の入居者満足度は変化なし」など、具体的な数字を共有します。管理会社は感覚論より数字の方が動きやすく、社内会議で上司に説明する材料にも使えます。私は廃止する慣習ごとにA4 1枚のサマリ資料を作って提供しています。
ステップ③:廃止後の効果検証を3ヶ月後に共有する。慣習廃止から3ヶ月後に、客付け実績・入居者満足度・収益への影響を集計し、管理会社にフィードバックします。「礼金廃止後3ヶ月で2件成約・空室期間21日に短縮・追加コスト発生なし」というレポートを送ると、管理会社側も次回の他大家への提案材料として使ってくれます。これが結果的に、自分の物件への客付け優先度向上にも繋がります。慣習見直しは大家単独の作業ではなく、管理会社を巻き込んだ共同プロジェクトとして進めるのが、最も効果が出ます。
やめても問題なかった他の慣習｜中元・歳暮・手土産
本編で挙げた3つ以外にも、私は大家業の中で「やめたけれど何も問題が起きなかった慣習」をいくつか持っています。代表例が、お中元・お歳暮・手土産の3点です。
お中元・お歳暮は、管理会社・リフォーム業者・近隣住民への定例ギフトとして長年続けていました。1件3,000〜5,000円、年2回で20件配ると年間20〜40万円のコストです。これをやめてみた結果、何が起きたか――答えは「何も起きませんでした」。管理会社の対応スピードも変わらず、業者の見積もりも変わらず、近隣からのクレームも増えませんでした。むしろ「お気遣いなく、と思っていました」と言ってくれる業者さんもいました。今の時代、形式的なギフトより「現場でのコミュニケーション」のほうが関係性に効きます。
手土産も同様です。管理会社訪問時に毎回菓子折を持参していましたが、これも廃止しました。代わりに「年に1回、決算後のお礼訪問だけは菓子折持参で行く」というルールに切り替えました。回数を絞ることで、贈る側も贈られる側も「特別な機会」と感じやすくなり、印象が強く残ります。慣習として日常化したものより、年1回の特別なものほうが効果的です。
逆に、これらの慣習を完全に廃止しても問題なかったのは、普段から電話・メールでこまめに連絡を取り、感謝の言葉を伝えていたからでもあります。ギフトはあくまでコミュニケーションの一形態であり、本質ではないということを実感しました。
やめずに残したもの｜年1回の手書きメッセージ
多くの慣習をやめた私ですが、今でも残しているものがあります。それは年1回、年末にお世話になった人へ送る手書きメッセージカードです。年賀状ではなく、12月中旬に届くお礼カードです。
なぜこれだけ残したかというと、費用対効果が圧倒的に高いからです。1枚100円弱のカード代で、相手の記憶に深く残ります。手書きという行為自体が珍しくなった時代に手書きカードが届くと、それだけで印象に残ります。管理会社の担当者からは「お客さんから手書きカードもらったの初めてです」と言われたこともあります。
もう1つの理由は、関係性をリセットしないためです。中元歳暮を全廃すると、年に1度の定例コミュニケーション機会が失われます。手書きカードはその穴を埋めつつ、形式に縛られない柔らかい挨拶ができます。「今年もありがとうございました、来年もよろしくお願いします」の一文だけで十分です。
慣習を捨てるときに大切なのは、「全部捨てる」ではなく「残す価値があるものは残す」という選別です。全廃すると人間関係が薄くなりすぎ、ビジネス上の不利益につながります。逆に全部残すと時間とお金が消耗します。「年1回・手書き・短文」というルールを残すだけで、十分に関係維持はできるというのが私の結論です。
地域・年代別の慣習違い｜都市部vs地方／40代vs60代大家
慣習をやめる判断は、地域や年代によって難易度が変わります。私の経験と、同業の大家仲間との情報交換から見えた違いを整理しておきます。
都市部（首都圏・関西圏）の大家は慣習を捨てやすい傾向があります。管理会社・業者・入居者の入れ替わりが激しく、長期的な関係性に依存しないドライなビジネスが成立するためです。中元歳暮を廃止しても誰も気にしないどころか、「無駄を省く合理的な大家」と評価されることもあります。私自身、首都圏物件で完全に慣習を廃止しても何も問題は起きませんでした。
一方地方都市・郊外の大家は慣習依存が残りやすいです。地元の建設会社・町内会・近隣住民との関係が密接で、形式的なギフトが「最低限の礼儀」と認識されているケースがあります。地方物件を持つ知人大家は、「お中元を一度やめたら、リフォーム業者の見積もり対応が遅れるようになった」と話していました。地域によっては慣習維持コストを「業者との関係維持費」と割り切ったほうが現実的です。
年代別では、40代以下の大家ほど慣習を切り捨てる傾向があります。LINE・メール・チャットで完結する関係性に慣れているため、形式的な対面挨拶やギフト交換に抵抗を感じやすいのです。逆に60代以上の大家は、慣習維持自体に価値を感じていることが多く、「やめる理由がない」と判断する人が多いです。どちらが正解ということではなく、自分の世代・地域・物件のキャラクターに合わせて判断するのが正解です。
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