大家歴15年、機械設計エンジニアとして図面と数字で仕事をしてきた私が、これまで9棟の収益不動産を取得する過程で最も痛感してきたのは「前面の道が建築基準法上の道路かどうかで、物件価値は文字通り桁が変わる」という一点です。実際、私が過去に見送った物件のうち、指値が入る余地があったにもかかわらず購入を断念した案件の約4割は、道路種別が確定できないか、確定した結果が42条2項・43条但し書き・道路非該当のいずれかでした。売主提示価格1,980万円の木造アパートを、道路種別の調査結果を根拠に1,420万円まで指値して取得した実例もあれば、逆に「大丈夫だろう」と踏んで進めた案件で契約直前に建築基準法上の道路に該当しないことが判明し、手付放棄寸前まで追い込まれた失敗も一度あります。本稿では、私が今も現場で使っている「役所の建築指導課で道路種別を独力で確定させる手順」を、42条1項1〜5号・2項・道路非該当という区分の実務的な違いから、道路台帳・指定道路図の読み方、幅員実測、指値の作り方まで、大家目線で余すところなくお伝えします。専門家に丸投げせず、自分の足で1日で終わらせるための手順書です。なお、法令解釈や個別許可の可否については2026年時点の一般的な運用を前提としており、最終的な確認は各特定行政庁と建築士・司法書士等の専門家にご相談ください。
建築基準法42条の全体像と大家が押さえるべき区分
建築基準法42条は「建築基準法上の道路」を定義する条文で、ここに該当しない道に接した敷地には原則として建物を建てられません。既存建物があっても、取り壊すと再建築できない「再建築不可」になります。私が9棟を取得する中で使ってきた実務的な理解では、大家が最低限区別できるようにしておくべきカテゴリは次の8つです。
| 区分 | 中身 | 再建築 | 私の指値目安 |
|---|---|---|---|
| 42条1項1号 | 国道・都道府県道・市区町村道など幅員4m以上の公道 | 可 | ±0%(基準) |
| 42条1項2号 | 開発許可等で造られた道路(開発道路) | 可 | ±0%(基準) |
| 42条1項3号 | 建築基準法施行時(昭和25年11月23日)にすでに存在した幅員4m以上の道 | 可 | −3〜5%(所有者調査) |
| 42条1項4号 | 2年以内に事業執行予定の計画道路 | 可(条件付) | −5〜10% |
| 42条1項5号 | 位置指定道路(私道で特定行政庁が指定した4m以上の道) | 可 | −5〜15%(私道負担・持分次第) |
| 42条2項 | 法施行時に存在した幅員4m未満の道(いわゆる2項道路) | 可(セットバック) | −8〜18% |
| 43条2項許可 | 但し書き(旧43条但し書き)による個別許可を受けた敷地 | 許可の都度 | −25〜40% |
| 道路非該当 | 通路・農道・里道(赤道)・水路・単なる私有地の通行 | 原則不可 | −40〜60%または見送り |
1号と3号の見分けが最初のミス多発ポイント
私が過去にヒヤリとしたのは、道路台帳では「市道○○号線」と載っていたのに、建築指導課で照会したら「認定外通路」として1項1号ではなく3号でも位置指定でもない扱いだった事例です。市道として認定されているかどうかと、42条1項1号の公道に該当するかは別問題で、認定外の里道や赤道が市の管理下に入っているケースもあります。「道路台帳の登載イコール1号公道」ではないことは、機械設計で言うところの「図面に載っている部品でも承認区分は別」という感覚に近く、必ず建築指導課の二重確認が必要です。
2項道路は「線」で終わらず「面」で影響する
2項道路は幅員4mに満たない道で、原則として道路中心線から2m後退(セットバック)する必要があります。ここで大家として重要なのは、敷地面積の実効的な減少です。間口8m×奥行15mの敷地(120平米)で、前面が2項道路・現況幅員3.6mなら、中心線から2m確保するために敷地側は0.2mを後退させる必要があり、敷地面積は120平米から118.4平米へ約1.3%減。奥行方向にセットバック帯を実効面積に含められないため、容積率計算にも響きます。私は物件検討時に必ず「セットバック後の建築可能面積」をExcelで再計算し、想定坪単価に反映します。
道路台帳・指定道路図・建築指導課での確定手順
ここからが実務の中核です。私が現地調査に行くとき、朝一番に必ず立ち寄るのは特定行政庁(市区町村)の建築指導課、道路管理課、そして必要に応じて開発審査課の3か所です。以下は私が実際に使っているチェックリストと質問文で、これを持って窓口に行けば、地方の中規模市であれば午前中で道路種別の一次確定まで済みます。
ステップ1:公図・地番・住所を揃える
まず登記所(法務局)または「登記情報提供サービス」で対象地の公図と地番を取得します。公図(1通450円)、地番区域が広い場合は周辺公図も併せて取得(合計1,800〜2,700円)。住居表示と地番は別体系なので、住居表示しかわからない場合は市の窓口で地番検索を頼むか、ブルーマップ(住宅地図に地番オーバーレイ)を図書館で参照します。私は現地調査前日の夜にオンラインで公図・全部事項証明を揃え、印刷して現地に持ち込みます。
ステップ2:道路台帳を閲覧する
道路管理課で「〇〇町△△番地先の前面道路について、道路台帳の写しをいただきたい」と伝えます。市町村道であれば、路線番号(例:市道1234号線)・認定年月日・幅員(認定幅員と実測幅員の別)・起終点・道路構造の別が記載されています。ここで確認するのは、認定道路であるか、認定外道路(いわゆる法定外公共物)であるかの2択です。認定道路であれば42条1項1号の可能性が高く、認定外なら次の建築指導課で個別確認が必須になります。
ステップ3:建築指導課で道路種別を照会する
これが最重要ステップです。私が実際に使っている口頭質問文をそのまま載せます。
💡 建築指導課での口頭質問(そのまま使えます)
「〇〇町△△番地の敷地について、建築基準法上の接道状況を確認したいのですが、前面の道路が42条何号に該当するか、指定道路図または道路種別図で見せていただけますか。あわせて、位置指定道路であれば指定図と告示番号、43条但し書きの個別許可事例があるかも確認したいです。」
このとき、指定道路図(または道路種別図と呼ばれる)を見せてもらい、対象前面道路の色分け(自治体により凡例は異なりますが、一般的に1号=赤・2項=橙・位置指定=青・43条但書=緑・その他=白などで色分け)を写真撮影またはコピーします。指定図には告示番号や指定日が書かれており、位置指定道路の場合は指定図(平面図)を別途閲覧できます。私は必ず「指定道路の告示番号」をメモし、位置指定道路であれば指定図原本の写しを申請します(1枚300〜500円程度)。
ステップ4:開発審査課で開発許可の履歴を確認
2号(開発道路)の疑いがある場合、開発審査課で開発登録簿を閲覧します。開発登録簿には開発区域・完了公告日・道路の位置と幅員が記載されており、2号道路の確定資料になります。私は郊外の分譲開発地に建つ物件を検討するときは必ずこの窓口も回ります。
道路非該当リスク:通路・農道・里道(赤道)
ここが大家として最も怖いカテゴリです。前面が舗装されていて、車も通っていて、住所が付いていても、建築基準法上は道路でない場合が普通にあります。私が過去に見送った物件で最も印象的なのは、地方都市の築古アパート(価格980万円・利回り18%表示・満室稼働中)でした。現地は幅員3.8mの舗装路に面しており、一見するとごく普通の生活道路。しかし建築指導課で照会したところ、その道は市が管理する認定外道路(公図上の里道=赤道)で、42条各号のいずれにも該当しない「通路」扱いでした。取り壊すと再建築不可、というより新築確認が下りない土地です。
⚠️ 失敗談:契約直前で気づいた道路非該当
別の案件で、私は媒介業者の重要事項説明書を鵜呑みにして「前面公道4m」と信じ、指値交渉を1,800万円→1,520万円で合意し、契約1週間前まで進めていました。念のため自分で建築指導課に照会したところ、当該路線は認定外通路で、幅員3.9m・42条不該当。契約直前で解除を申し入れ、手付金を守るために司法書士を挟んで書面で交渉し、事なきを得ました。以来、私は「重説の道路種別欄は必ず自分でも役所照会で裏取りする」を鉄則にしています。
里道・水路・青道の見分け方
公図で細長い無地番の帯が敷地の前や横にある場合、里道(赤道)か水路(青道)の可能性が高いです。旧公図では里道が赤、水路が青で塗られていたことからそう呼ばれます。現在は国から市町村に譲与されており、法定外公共物として管理されていますが、42条の道路には該当しないのが原則です。里道・水路上に橋や暗渠(あんきょ)を渡して敷地に出入りしている場合、その通行部分は道路として認められません。私は公図で敷地の外周をなぞり、無地番の細い帯が接していないかを毎回確認します。
農道・林道
農道は農業目的の道で、建築基準法上の道路には原則該当しません。地方の物件で「農道に接した宅地」を勧められることがありますが、農道のみに接する場合は再建築不可か、43条許可が必要になります。私は郊外物件を見るとき、市街化区域か調整区域か、道路が農道か市道かをまず現地で判断します。舗装が急に途切れる、路肩に草が繁茂している、路線番号標識がない、といった特徴は農道の目印です。
幅員実測と6m基準・容積率の前面道路制限
建築基準法上の道路に該当しても、幅員によって建てられる建物の規模が変わります。ここは機械設計者らしく数字で押さえます。
4m基準と6m区域
原則として建築基準法上の道路は幅員4m以上必要で、2項道路(4m未満)はセットバックで4mを確保します。ただし特定行政庁が指定する6m区域(法42条1項ただし書きの後段)では、幅員6m以上が要求されます。私が所有する物件の1つは、市街化区域内の商業近隣で、実は6m区域の指定を受けており、道路種別図で確認するまで気づきませんでした。6m区域では6m未満の道路は2項道路と同様の扱いになる場合があり、セットバック量が大きくなります。
実測手順:巻尺と写真で1時間
私は必ず自分で幅員を実測します。使う道具は5.5mのコンベックス(巻尺)1本、レーザー距離計1本、スマートフォン(方位アプリと写真)。手順はシンプルで、①敷地正面の道路について、L字側溝・ブロック塀・境界杭を目印に幅員を3か所以上で計測、②側溝がある場合は側溝の外側から外側までを幅員として仮測、③各測定点で写真を撮り、道路管理課の道路台帳幅員と照合。実測3.75mだが台帳認定は4.0mといったケースがあり、この差の扱いは自治体ごとに違います。私は必ず「実測値と台帳値の差」を建築指導課で明示的に確認します。
容積率の前面道路制限
用途地域の指定容積率が例えば200%でも、前面道路の幅員が12m未満の場合、住居系用途地域なら「前面道路幅員×0.4」、その他用途地域なら「前面道路幅員×0.6」の低い方が容積率の上限になります。前面道路4mの住居系なら4×0.4=160%が上限となり、指定200%を使い切れません。私は取得検討時に「用途地域の指定容積」ではなく「前面道路制限後の実効容積」で建築可能延床を試算します。二方向道路の場合は広い方を使えるので、二方向接道は隠れたプラス材料です。
| 前面道路幅員 | 住居系(×0.4) | 商業系(×0.6) | 指定200%との比較 |
|---|---|---|---|
| 4.0m | 160% | 240% | 住居系は−40pt |
| 4.5m | 180% | 270% | 住居系は−20pt |
| 5.0m | 200% | 300% | 住居系±0 |
| 6.0m | 240% | 360% | 両者とも余裕 |
| 12.0m以上 | 制限なし | 制限なし | 指定容積そのまま |
位置指定道路の落とし穴:指定図と現況のズレ
42条1項5号の位置指定道路は、私道でありながら建築基準法上の道路として位置指定を受けたもので、指定図(平面図)がセットで残っています。私は位置指定道路に接する物件を検討するとき、必ず指定図原本を写しで取得し、現況と重ね合わせます。ここでズレが発見される確率は、体感で3件に1件はあります。
ズレの3類型
私が現場で見てきたズレは大きく3つです。第1に「幅員不足」。指定図では4.0mで指定されているのに、実測3.7m。境界ブロックや植栽が越境している、L字側溝の位置がズレている、といったことが原因です。第2に「未築造」。指定は受けているが道路として実際に築造(舗装・側溝設置)されていない部分がある。分譲後の管理が不十分な古い位置指定道路で起こりがちです。第3に「延長・接続の齟齬」。指定図では公道に接続しているはずが、現況では他人地を挟んでいる。1970年代の位置指定道路で稀に見ます。
私道持分と通行掘削承諾
位置指定道路が私道である以上、その所有者(共有者)から通行・掘削の承諾を得られないと、給排水引き込みができません。私が2020年前後に取得した木造アパート(価格2,150万円)は、位置指定道路の共有者が7名・うち1名が所在不明という案件でした。所在不明者の相続人を戸籍で追跡し、承諾書を1通ずつ集めるのに司法書士に依頼して費用18万円、期間は約3か月。取得後の給排水更新を見越して、共有者全員から「将来の掘削承諾」も同時に取得しておいたのが後々効きました。私道持分の有無、共有者数、承諾書の有効期限(私は「掘削を伴う工事について包括承諾」と記載してもらう)は、契約前に必ず確認します。
💡 位置指定道路 契約前チェックリスト
1) 指定図原本の写しを取得したか
2) 指定図の幅員と実測値の差はいくらか
3) 位置指定の共有者・持分割合を全部事項で確認したか
4) 通行・掘削の承諾書は誰から取れているか(全員か)
5) 承諾書に「将来の建替・掘削・地中埋設物更新」まで含まれているか
6) 共有者に相続未了・所在不明者はいないか
7) 私道内に第三者所有の埋設管はないか
接道が満たされているように見えて実は不足する落とし穴
建築基準法上、敷地は道路に「2m以上接する」必要があります。数字だけ見れば単純ですが、実務では「接しているように見えて実は接していない」ケースが繰り返し出てきます。私は角地・二方向・水路挟みの3類型で警戒しています。
角地の2辺合算は使えない
角地で「A側1.5m、B側1.2mだから合計2.7mで足りる」と考えるのは誤りです。接道要件は1辺での2m以上を求めます。ただし、条例で角地緩和がある地域では別途扱いがあります。私は角地物件では両方の道路について道路種別を個別に確認し、どちらの道路で接道を成立させるかを明確にしてから容積率計算に進みます。
二方向道路の主従判定
二方向道路の敷地は、幅員の広い方を前面道路とみなして容積率制限を計算します。北側4m・南側6mなら南側6mが前面道路。ただし、これは容積率上の話であって、接道は狭い側でも成立していれば足ります。逆に、狭い側で接道し広い側から出入りしている場合でも、建築計画上は広い方の道路制限を使えるので設計自由度が上がります。私は二方向接道の物件は積極的に検討します。
水路挟み・法定外公共物の越境
敷地と道路の間に細い水路(青道)や里道(赤道)が挟まっている場合、原則として道路に接道していない扱いになります。ただし、水路占用許可を得て橋や暗渠を設けている場合、その部分について特定行政庁が「みなし接道」を認める運用をしている自治体があります。私は水路挟みの案件では、①水路の所有者(市区町村・国)②占用許可の有無と期間③みなし接道の可否④占用料の年額、の4点を確認します。占用料は年額数千円〜1万円程度が多いですが、更新のたびに書類を出す必要があります。
43条2項許可(旧但し書き)による救済の見立て
接道要件を満たさない敷地でも、43条2項1号認定(規則で定める基準に適合)または2号許可(建築審査会の同意を得て特定行政庁が許可)を受けることで、建築が認められる場合があります。ここは大家として救済見込みを冷静に見る必要があります。
1号認定と2号許可の違い
1号認定は、政令や告示で定められた基準(空地に2m以上接するなど)に適合すれば認定される類型で、比較的定型的な処理です。2号許可は個別案件ごとに建築審査会の同意を得るもので、包括同意基準を定めている自治体では包括的な処理が可能な場合もあります。実務上、包括同意基準の有無で処理期間が大きく変わります(包括基準あり:2〜3週間、個別審査:3〜6か月といったオーダー)。
救済見込みの3段階評価
私は道路非該当や2項未満の案件を検討するとき、43条許可の見込みを次の3段階で内部評価します。
| 評価 | 条件 | 私の指値方針 |
|---|---|---|
| A(高) | 包括同意基準あり、近隣で許可事例あり、幅員4m以上の通路に2m以上接する | −15〜25%で挑戦 |
| B(中) | 個別審査、幅員2.7〜4m、周辺に許可事例が数件 | −25〜40%または見送り |
| C(低) | 許可事例が皆無、幅員2m未満、通行地役権も未設定 | 現金購入で運用のみ想定、再建築は諦める前提 |
C評価の案件でも、現金で買って修繕運用で回すという戦略はあります。私も築40年超の戸建てを180万円で取得し、DIYリフォーム費用90万円を投じて家賃5.5万円で貸している事例が1件あります。表面利回りで換算すると年間家賃66万円÷取得+改修270万円=約24.4%。ただし将来売却時は再建築不可の割引が入るため、出口はほぼ「現況渡し・投資家向け」に限定されるという前提です。
道路種別が不利な場合の指値と契約条件の作り方
ここまでで道路種別が確定できたら、それを取得価格の交渉材料に落とし込みます。私は次のロジックで指値を組み立てます。
ロス金額の見える化
不利な道路種別は「機会損失+リスク費用」で金額換算できます。例えば、①セットバックによる敷地減少分×近隣土地単価、②容積率の前面道路制限で建てられなくなる延床×新築収益還元価、③位置指定道路の承諾書取得費用(司法書士報酬15〜25万円)、④私道持分に関する管理費(舗装補修等の積立目安として月2,000〜4,000円×共有戸数分の1)、⑤将来の再建築不可リスクに対する備え(取得価格の10〜20%を諸費用として上乗せ想定)。これらを合算して指値の根拠にします。
契約条件で危険を担保する
指値だけでなく、契約条件で危険を移転することも忘れません。私が最近使う条項は次のとおりです。
💡 契約書に必ず入れる4条項(道路種別関連)
1) 買主が特定行政庁で道路種別を照会し、42条各号のいずれにも該当しないことが判明した場合、買主は違約金なしで契約を解除できる
2) 位置指定道路の共有者から通行・掘削承諾書を全員分取得できなかった場合、買主は違約金なしで解除できる
3) セットバック後の敷地面積が現況面積から3%以上減少することが判明した場合、価格を減額調整する
4) 引渡し前に特定行政庁による道路種別変更(格下げ)の通知があった場合、買主は解除または減額を選択できる
売主側からすると厳しい条件に見えますが、根拠を持って提示すれば「調査が済むまで白紙撤回可能」という論理は媒介業者にも通じます。私はこれで過去5件、契約直前の詳細調査で不利を発見して減額または白紙解除に持ち込みました。
指値の実例
2022年頃、地方都市の木造アパート(築32年・6戸満室・売主提示1,980万円・表面利回り13.8%)を検討した際、前面道路が42条2項道路(現況幅員3.4m・中心線から後退0.3m必要)、南側は水路挟みで接道不成立という状況でした。私は次の4項目を積み上げて指値の根拠書面を作成しました。①セットバック分敷地減少3.5平米×近隣土地単価12万円/平米=42万円、②容積率前面道路制限で新築時延床が10平米減少・還元価30万円/平米で300万円、③水路挟み側の建替時追加検討費(建築士報酬)25万円、④予備費として指値幅の1割相当。合計約415万円+緩衝10%で460万円を減額根拠とし、1,980−460=1,520万円で指値。最終合意は1,580万円で、実質20%の値引きに成功しました。
大家が独力で1日で道路種別を確定させる完全チェックリスト
ここまでの内容を、私が現地調査に持って行くチェックリスト形式でまとめます。慣れれば1物件あたり所要時間は前日準備1.5時間、当日現地・役所半日で完結します。9棟を回してきた経験から言えるのは、この作業を業者や仲介任せにせず自分で1度でも通すと、以後の物件検討スピードと精度が明確に上がるということです。
前日準備(自宅で1.5時間)
①登記情報提供サービスで公図・全部事項証明(土地・建物)取得(合計約2,000円)②Googleマップとブルーマップで現地と周辺地番の確認③特定行政庁のウェブサイトで指定道路図・都市計画情報の閲覧可否を確認④用途地域・防火/準防火・高度地区・地区計画・6m区域指定の有無を確認(自治体GISで無料閲覧可)⑤想定質問リストを印刷
当日現地(2時間)
①現地で幅員実測を3か所以上、写真50枚以上撮影②側溝・境界杭・電柱・止水栓の位置を把握③接道側の通路(裏道含む)を全て歩き、水路・里道の有無を確認④隣接地の建物・塀の越境状況を目視⑤ゴミ集積場の位置と管理状況(私道管理の目安になる)
役所回り(3〜4時間)
①道路管理課で道路台帳の写し(300円/枚)②建築指導課で道路種別図・指定道路図の閲覧、必要なら指定図写し(500円/枚)③開発審査課で開発登録簿(該当区域のみ)④都市計画課で用途地域・地区計画の確認⑤水道局で給水台帳と本管口径確認(必要に応じ)⑥下水道課で下水本管・水路占用の情報
帰宅後(1時間)
①取得資料をスキャンして案件フォルダに保存②道路種別確定シート(私はExcel1シート12項目)を埋める③接道要件・容積率・セットバックの再計算④重要事項説明書のドラフトと突き合わせ⑤指値根拠書面のたたきを作成
まとめ:道路種別調査は9棟を守り抜くための最大の防衛線
私にとって道路種別調査は、DIYリフォームや融資交渉より優先度の高い作業です。9棟を保有し15年運営してきた中で、原状回復費用を業者見積の1/5に抑えたり、家賃を月1万円上げたりする改善は数多く経験してきましたが、道路種別を見誤って再建築不可の物件を掴んでしまえば、その差はすべて吹き飛びます。取得段階で1日を使って建築指導課と道路管理課を回り、42条1項1〜5号・2項・43条許可・道路非該当のいずれに該当するかを自分の言葉で説明できるまで確定させる。これができるかどうかで、購入判断・指値・出口戦略のすべての精度が変わります。本稿の8つの区分表、口頭質問文、契約4条項、そして前日準備〜帰宅後のチェックリストは、全て私が実務で使い続けてきた素材です。今検討している物件の重要事項説明書を手元に、まずは前面道路の道路種別欄に何が書かれているかを見直し、根拠となる資料(道路台帳の写し・指定図・道路種別図)を売主または仲介から取り寄せてみてください。そこから逆算で建築指導課への照会と現地実測に進めば、独力での道路種別確定は誰でも到達できます。なお、43条許可の可否や税務・保険上の扱いなど個別性の高い論点は2026年時点の一般的な運用に基づく解説であり、案件ごとの最終判断は建築士・宅地建物取引士・税理士など専門家にご相談のうえ進めてください。道路種別を制する者は、収益不動産の入口を制する。9棟の実務から言い切れる、私の結論です。
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