登記簿と公図・地積測量図の突き合わせ【取得前に権利と面積の食い違いを机上で潰す】

私は大家歴15年で収益不動産を複数棟保有しているが、これまで買い付けた物件のうち、現地に一度も足を運ぶ前に「これは見送り」と判断したものが全体の3割ほどある。判断材料は、法務局と役所で1件あたり合計2,000〜3,000円ほどで取れる登記事項証明書・公図・地積測量図・建物図面の4点セットだけだ。机上でこの4点を突き合わせるだけで、登記面積と現況の食い違い、分合筆の履歴、抵当権や差押えの残存、隣接地や水路・里道との関係、未登記増築の存在といった「後で数百万円の損失になりかねない論点」の7〜8割が見えてくる。逆にこれを飛ばして現地内見に往復2時間かけ、気に入ってから登記を確認して撃沈する、というのが初心者の典型的な時間の溶かし方だ。本記事では、機械設計者として図面照合を仕事にしてきた私が、取得前の机上調査を「どの書類を・どの順で取り・どこを突き合わせるか」まで手順化して解説する。現地調査は別記事に譲り、本記事はその前段=スクリーニングの設計図として位置づける。

なぜ現地より先に机上調査なのか——費用対効果で考える

不動産の取得判断は、投じる時間とコストに対してどれだけリスクを潰せるかの勝負だ。私は機械設計の現場で「試作を作る前に図面と公差表で不具合の芽を潰す」という考え方を叩き込まれてきたが、収益不動産の取得もまったく同じ構造をしている。図面(=登記・公図・地積測量図)で潰せる不整合を、わざわざ現物(=現地)で発見しにいくのは順序が逆なのだ。

1件あたりのコストと時間の実測値

私の手元の記録では、机上調査の書類取得コストは1物件あたりおおむね次の通りだ。登記事項証明書がオンライン請求で1通332円(2026年時点、法務局の登記情報提供サービスは1通332円、窓口交付は600円)、公図の写しが1筆450円前後、地積測量図・建物図面の写しがそれぞれ450円前後。土地建物合わせて5〜6通取っても2,000〜3,000円に収まる。作業時間は慣れれば1物件30〜40分だ。一方、現地内見は往復移動を含めると私の場合1件あたり2〜3時間、ガソリン代や交通費で1,500〜3,000円かかる。つまり机上調査は現地内見の半分以下のコストで、しかも権利関係という現地では絶対に見えない情報まで取れる。

机上で潰せる論点・潰せない論点の切り分け

机上調査を過信するのも危険なので、まず境界線を引いておく。机上で高い精度で分かるのは、所有権の帰属と担保・差押えの有無、登記上の地番と隣接関係、登記面積と地積測量図の面積差、建物の登記床面積と図面の整合、課税地目と評価額だ。逆に机上では分からない・確定できないのは、現況の越境や工作物のはみ出し、実際の道路付けと接道の有無(公図では判断しきれない)、給排水の引き込み状況、擁壁やブロック塀の所有区分、そして現況利用と登記地目の乖離の程度である。だからこそ本記事の目的は「机上で結論を出す」ことではなく、「机上で不整合をあぶり出し、現地で何を確認すべきかリスト化する」ことにある。この切り分けを最初に握っておかないと、机上調査だけで安心してしまい、かえって危ない。

登記事項証明書——甲区と乙区から権利の履歴を読む

登記事項証明書(登記簿)は、机上調査で最初に取るべき最重要書類だ。表題部・権利部(甲区)・権利部(乙区)の3構成で、表題部が物件そのものの物理的表示(地番・地目・地積、建物なら床面積・構造・種類)、甲区が所有権に関する事項、乙区が所有権以外の権利=抵当権・根抵当権・賃借権・地上権などを記録する。私は毎回この3つを別々の観点で読み分ける。

甲区——所有権移転・差押え・仮登記・買戻特約を追う

甲区で私が必ずチェックするのは5点だ。第一に所有権移転の履歴で、直近数年で所有者が転々としている物件は転売業者が介在した可能性が高く、修繕を先送りにした「化粧直し物件」を疑う。第二に差押え・仮差押え。税金滞納や債務不履行による差押えが入っている物件は、決済のスキームが複雑になり素人が手を出すと危ない。第三に仮登記で、これは所有権移転請求権保全の仮登記などが残っていると、後から本登記されて所有権を主張されるリスクがある。第四に買戻特約。売主が一定期間内に買い戻せる特約が登記されていると、取得後に買い戻されて所有権を失う可能性がある。第五に「所有権登記名義人住所変更」の履歴で、名義人の住所が転々としている場合は連絡が取りにくい相続案件などのサインになる。

乙区——抵当権・根抵当権の残債と抹消の見通し

乙区では抵当権・根抵当権の設定状況を読む。中古の収益物件では売主のローンの抵当権が残っているのが普通で、これ自体は問題ではない。決済時に売主が完済して抵当権を抹消するのが通常の流れだからだ。ただし私が注意するのは根抵当権で、これは極度額の範囲で繰り返し借入できる担保のため、被担保債権額が登記上は分からない。極度額だけ見て「これだけの残債か」と早合点すると危ない。また、複数の金融機関が第二順位・第三順位で抵当権を設定している物件は、売主の資金繰りが厳しい可能性を示唆する。私は乙区の設定件数と設定者(金融機関か個人か)を見て、決済時に本当に全部抹消できるスキームなのかを重説の前に仮説として立てておく。個人が抵当権者になっている場合は特に、抹消交渉が難航するケースがあるので現地確認前から警戒する。

公図——地番・隣接地・水路里道・分合筆の履歴を読む

公図は、その土地が周囲の土地とどう接し、どういう形状で、過去にどう分けられ・合わされてきたかを示す図面だ。正確な寸法を示すものではないが(精度の低い旧公図も多い)、地番の並びと隣接関係、そして官地=水路・里道の存在を把握するには不可欠だ。私は公図を「土地の家系図」と呼んでいる。

隣接地番と道路付けの概略をつかむ

公図でまず確認するのは、対象地番の四方にどんな地番が接しているかだ。対象地の南側や東側に道路(多くは地番のない「道」や別番地の道路)が接していれば接道の可能性が高く、逆に周囲を他人の宅地に囲まれた「袋地」なら再建築や車の出入りに致命的な問題を抱えている恐れがある。ただし公図上で道路に見えても、それが建築基準法上の道路かどうかは公図では判断できない。あくまで「接道がありそうか・袋地の疑いがないか」という一次スクリーニングだ。私は公図で袋地の疑いを見つけたら、その時点で減点し、役所の建築指導課で道路種別を確認するまで前に進めない。

水路・里道(青地・赤地)の存在を見逃さない

公図上で、地番が振られていない細長い土地や不整形な土地が対象地に食い込んでいたり隣接していたりすることがある。これが水路(旧・青地)や里道(旧・赤地)と呼ばれる法定外公共物だ。かつては色分けされていた名残でこう呼ばれる。これが敷地内を通っていると、その部分は原則として国や自治体の所有で、建物を建てる際に払い下げや占用の手続きが必要になったり、そもそも建築に支障が出たりする。私が過去に検討した築古戸建てでは、公図上、敷地の裏手に幅1メートルほどの里道が通っており、増築部分がその上に乗っている疑いがあった。これは現地に行く前に公図だけで気づけた論点で、役所での払い下げ履歴の確認へ直結させた。

分合筆の履歴から土地の素性を推測する

公図の地番が「23-1」「23-2」のように枝番になっている場合、元は一筆だった土地(23番)が分筆されたことを示す。逆に複数の地番が一つにまとまっていれば合筆だ。私は分合筆の痕跡から、過去に相続で分けられた土地か、開発でまとめられた土地か、といった素性を推測する。特に、対象地が細かく分筆された一区画である場合、隣接地との境界確定がされていない・境界標が曖昧、という現地リスクの予兆になる。公図の枝番構成を見て「境界トラブルの温床になりそうか」を先に見立てておくと、現地で境界標を探す視点が定まる。

地積測量図——面積のズレが最大の落とし穴

地積測量図は、その土地の各辺の長さと求積の根拠を示す測量図で、分筆登記などの際に法務局へ提出されたものが保管されている。ここで最も重要なのは「そもそも存在するか」「いつ作られたか」という2点だ。地積測量図は昔から全ての土地にあるわけではなく、作成年代によって精度がまるで違うからだ。

作成年代で精度が段違いになる

地積測量図は昭和35年頃から法務局で保管が始まったが、時代によって求積方法や境界の扱いの精度が大きく異なる。特に平成17年(2005年)前後を境に、世界測地系への移行や境界確認のルール厳格化が進み、それ以降に作成されたものは境界確定測量に基づく信頼性の高いものが多い。逆に昭和期の古い地積測量図は、三斜求積で誤差が大きかったり、隣地との境界確認を経ていないものもある。私は地積測量図を見たら、まず表題の作成年月日を確認し、「平成17年以降か、それより前か」で信頼度に補正をかける。古い図面しかない土地は、現地で改めて境界確定測量が必要になる可能性が高く、その費用(30〜50万円規模になることもある)を取得コストに織り込むかを判断する。

登記面積・現況面積との三点照合

面積には3つの数字が存在しうる。登記簿の表題部に記載された「登記地積」、地積測量図が示す「求積上の面積」、そして現況を実測した「現況面積」だ。この3つがズレるのはよくあることで、特に古い土地では登記地積と実測がまったく合わない「縄伸び(実測が登記より大きい)」「縄縮み(実測が登記より小さい)」が起きる。私は机上段階で登記地積と地積測量図の面積を突き合わせ、両者が一致するか、地積測量図がそもそもないかを確認する。両者にズレがあれば、いつの時点でどちらが正なのかを重説で確認する論点として記録する。現況面積は現地で測るしかないが、机上で登記と図面のズレを把握しておけば、現地で「どこを重点的に測るべきか」が明確になる。下の表は、私が実際の判断で使っている面積照合のパターン整理だ。

建物図面・各階平面図——未登記増築を机上で発見する

土地だけでなく建物についても図面照合を行う。建物図面(敷地内での建物の位置を示す図)と各階平面図(各階の形状と床面積を示す図)は、建物の表題登記の際に提出されたもので、法務局に保管されている。ここで私が最も重視するのが、登記されている床面積・形状と、販売資料や現況の床面積・形状が一致するかだ。ここに差があれば、未登記の増築を疑う。

登記床面積と現況の差が意味すること

築古の戸建てやアパートでは、後から部屋を増築したり、ベランダを部屋にしたり、離れを建てたりしたのに登記していないケースが非常に多い。私が所有する築古アパートの一つも、取得時に各階平面図の形状と現況の建物形状を突き合わせたところ、1階の一部に登記図面にない張り出し部分があった。これが未登記増築で、放置すると固定資産税の課税漏れが後で発覚したり、金融機関の担保評価で問題になったり、売却時に「契約不適合」を問われたりする。机上で各階平面図の外形と、販売図面の間取り・面積を並べて見比べるだけで、この種の食い違いはかなりの確率で見つかる。私は平面図をプリントし、販売資料の間取り図を隣に並べて、外形線を目でトレースして差分を探すという地味な作業を必ずやる。

建物図面で配置と接道方向を確認する

建物図面は敷地のどこに建物が建っているかを示すので、隣地境界から建物までの距離(離れ)や、建物がどちらの道路を向いているかが分かる。私はこれを公図と重ねて、越境の疑い——建物や庇、出窓が隣地側にはみ出していないか、逆に隣家の建物が対象地に越境していないか——の当たりをつける。もちろん越境の有無は現地で実測しないと確定できないが、机上で「この方向に越境リスクがありそう」と見立てておけば、現地で巻尺を当てる場所が絞れる。機械設計でいう「干渉チェック」を紙の上で先にやっておくイメージだ。この当たり付けがあるかないかで、現地調査の密度がまるで変わる。

名寄帳・固定資産評価証明——課税地目・評価額・共有持分を確認

登記系の書類と並行して、私は役所(市区町村の資産税課)で名寄帳と固定資産評価証明書を取得する。これらは所有者本人か、売買を前提とした委任・同意があれば取れる書類で、購入検討段階では売主や仲介を通じて取得してもらうことが多い。ここで分かる情報は登記からは読めないもので、机上調査の死角を埋めてくれる。

名寄帳で「同一所有者の全物件」を把握する

名寄帳(固定資産課税台帳の縦覧・写し)は、その所有者が同一市区町村内に持つ不動産を一覧にしたものだ。私がこれを取る理由は、登記簿を1筆ずつ見ているだけでは見落とす「同一敷地内の別筆」「セットで売られるべき隣接地」「私道の持分」を洗い出すためだ。例えば、対象の宅地とは別に前面私道の共有持分が名寄帳に載っていることがあり、これを見落として宅地だけ買うと、後から私道の掘削承諾や通行で揉める。名寄帳で「この売主が周辺にどれだけ関連する土地を持っているか」を俯瞰すると、買うべき範囲が正しく見える。

課税地目・評価額・共有持分・非課税部分の読み方

固定資産評価証明書では、課税上の地目(登記地目と異なることがある)、固定資産税評価額、共有の場合の持分割合、そして非課税部分の有無を確認する。ここでの私のチェック観点は次の通りだ。第一に登記地目と課税地目のズレ——登記が「宅地」でも課税上「雑種地」だったりすると、現況利用や税負担の見立てが変わる。第二に評価額で、これは取得時の登録免許税・不動産取得税や、保有時の固定資産税・都市計画税の概算に直結する(税額の具体計算や特例適用は2026年時点でも制度変更があり得るため、詳細は税理士に確認するのが前提だ)。第三に共有持分で、対象が共有物件なら他の共有者の同意なしに処分できないため、持分割合と共有者の存在は取得判断を左右する。第四に非課税部分——敷地内に公衆用道路など非課税の部分があれば、それが私道負担や持分の存在を示唆する。

取得前チェックリストと、法務局・役所での効率的な取得順

ここまでの書類を、実務では「どこで・どの順で」取るかが効率を大きく左右する。私は物件情報を受け取ってから半日で机上調査を終える段取りを固定化している。下のチェックリストと取得フローがその型だ。

取得前に必ず取る書類チェックリスト

私が新規物件で必ず揃える書類は次の通りだ。取りこぼしを防ぐため、印刷したこのリストにチェックを入れながら進める。

法務局・役所での効率的な取得順

取得の順番にはコツがある。私の手順はこうだ。ステップ1、まず物件の「地番」を確定させる。住居表示(住所)と地番は一致しないことが多いので、仲介から地番を教えてもらうか、法務局のブルーマップで住所から地番を引く。ステップ2、地番が分かったら、登記情報提供サービスや登記・供託オンライン申請システムで登記事項証明書・公図・地積測量図・建物図面をまとめて請求する。オンラインなら法務局に出向かず自宅で完結し、費用も窓口より安い。ステップ3、登記を読んで隣接地番が分かったら、必要に応じて隣接地の登記や公図も追加取得する(私道や水路の絡みがある場合)。ステップ4、名寄帳・評価証明は所有者本人資料のため、売主・仲介経由で取得を依頼する。この順序なら、地番確定→オンライン一括請求→隣接補完→役所書類、と手戻りなく進み、半日で机上調査の材料が揃う。オンライン請求を使わず窓口に行く場合でも、法務局と役所は近接していることが多いので1回の外出でまとめて回るのが鉄則だ。

机上の不整合を現地調査・重説・指値へつなぐフロー

机上調査は、それ単体で完結するものではなく、現地調査・重要事項説明の確認・価格交渉(指値)という次の工程に接続してこそ意味を持つ。ここを設計できているかどうかが、初心者と経験者の分かれ目だ。私は机上で見つけた不整合を、必ず「現地で確認すること」「重説で質すこと」「指値の根拠にすること」の3つの箱に仕分けている。

不整合を3つの箱に仕分ける

具体的にはこうだ。第一の箱「現地確認事項」には、越境の疑い・境界標の有無・水路里道の現況・未登記増築の外形・接道の実態を入れる。これらは机上で当たりをつけ、現地で巻尺と目視で確定させる。第二の箱「重説確認事項」には、抵当権抹消のスキーム・差押えや仮登記の処理・登記面積と実測のどちらを正とするか・私道の掘削承諾の有無・境界確定の状況を入れる。これらは売主や仲介に文書で確認し、重要事項説明書に反映してもらう。第三の箱「指値の根拠」には、地積測量図がないことによる確定測量費・古い図面による境界リスク・未登記増築の是正費用・私道負担などを入れ、これらを金額換算して価格交渉の材料にする。机上で「地積測量図なし→確定測量費40万円想定」と数字を持っておけば、指値の場で感覚論ではなく根拠のある交渉ができる。

スクリーニングから買い付けまでの一連の流れ

私の取得プロセス全体を時系列で並べると次のようになる。まず物件情報を入手したら、本記事の机上調査で4点セットを突き合わせ、不整合をスコアリングする。ここで減点が3点以上、あるいは差押え・買戻特約・袋地・敷地内水路といった致命的論点が1つでもあれば、現地に行かず見送る。これで検討物件の3〜4割が机上で落ちる。次に、机上を通過した物件だけ現地調査へ進み、3つの箱の「現地確認事項」を潰す。現地で致命的問題がなければ、「重説確認事項」を仲介に投げつつ、「指値の根拠」を金額化して買い付けを入れる。この流れを固定化してから、私は無駄な内見と無駄な検討時間が劇的に減った。机上調査は単なる下調べではなく、取得プロセス全体の入口の関門であり、後工程の精度を決める設計図なのだ。読者の皆さんも、次に気になる物件が出たら、現地に行く前にまず登記・公図・地積測量図・建物図面の4点を取り、本記事の観点で突き合わせてみてほしい。往復2時間の内見より先に、机上の30分がリスクの7〜8割を潰してくれるはずだ。

まとめ——現地の前に、机上で権利と面積の食い違いを潰す

本記事では、収益不動産を取得する前の机上調査を、書類ごとの読み方と取得手順まで体系化して解説した。要点を改めて整理する。第一に、登記事項証明書は甲区で所有権移転・差押え・仮登記・買戻特約を、乙区で抵当権・根抵当権の状況を読み、権利の履歴とリスクを把握する。第二に、公図で隣接地番・道路付け・水路里道・分合筆の履歴を読み、袋地や敷地内官地といった致命的論点をあぶり出す。第三に、地積測量図は有無と作成年代を確認し、登記地積との三点照合で縄伸び縄縮みや境界未確定のリスクを見立て、確定測量費を指値に織り込む。第四に、建物図面・各階平面図と登記床面積・現況を突き合わせ、未登記増築や越境の疑いを机上で発見する。第五に、名寄帳・固定資産評価証明で課税地目・評価額・共有持分・非課税部分と私道の存在を確認する。これらを地番確定→オンライン一括請求→隣接補完→役所書類の順で半日で揃え、見つけた不整合を現地確認・重説確認・指値の3つの箱に仕分けて次工程へつなぐ。1件2,000〜3,000円・30〜40分の机上調査が、往復2〜3時間の内見よりも先にリスクの7〜8割を潰してくれる。なお、税額計算や特例の適用、権利関係の最終判断は2026年時点の制度に基づくため、実際の取得にあたっては司法書士・税理士など専門家に確認することを前提としてほしい。現地に行く前に、まず机上で権利と面積の食い違いを潰す——この順序を守るだけで、あなたの物件選定の精度と速度は確実に上がるはずだ。

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