格安中古物件の探し方と7つの絶対条件【DIY父さんの実践ガイド】

こんにちは。DIY父さんです。^ ^

DIY父さんはとうとう格安中古物件を探し始めました！ワクワクします。♪───Ｏ（≧∇≦）Ｏ────♪

でも……中古物件なんか比較検討したことのないDIY父さん、どれがどう格安なのかさっぱりわかりません。( ? _ ? )

とりあえず、ネットで調べたり、不動産屋を回ったり、いろいろ見て回りました。そうして段々とDIY父さんなりの条件が見えてきました。( ´ ▽ ` )ﾉ

DIY父さんが設定した物件条件7つ

「とにかく安く」だけだと不動産屋を回っても話が進みません。最初に絶対条件と妥協できる条件を整理することで、無駄な内覧を減らせます。^ ^

① 物件価格 800万円以下

諸費用約100万円＋リフォーム・リノベーション費用約100万円を含めて、総費用1,000万円以下で仕上げたいというのが大前提。リフォームはDIY前提なので、業者に丸投げする場合と比べて材料費だけで済む計算です。

このゴール設定があると不動産屋にも「総額1,000万でDIY前提」と一発で伝わるので、変な提案が減ります。d(￣ ￣)

② 昭和57年（1982年）以降の築年数

昭和56年6月に耐震基準が大幅改正されています（新耐震基準）。旧耐震基準の建物は大地震リスクが高いだけでなく、住宅ローンが通りにくい・保険料が高い等の実務上の問題もあります。昭和57年以降は絶対条件です。

できれば築10〜20年前後がベスト。築浅は価格が高いし、築古すぎると修繕費がかさむ。^^;

③ 権利区分は所有権のみ

借地権物件はNG。増改築に地主許可が必要・売却に制限ありなど自由度が低い。DIYでバリバリ改修したいので土地も建物も所有権は絶対条件です。

④ 徒歩圏内に保育園・学校

子育て世代には必須。徒歩または自転車で通える保育園・幼稚園・小中学校がある立地を条件にしました。子どもの生活動線を最優先。後悔したくないので最初から外せない条件です。

⑤ 駅徒歩10分以内

自分が駅をよく使うかどうかは別として、将来の売却時の資産価値を守るうえで重要。10分（約800m）を超えると評価が一気に下がります。スーパー・病院・役所などの利便性も担保されます。

⑥ 再建築可能・適法接道

市街化調整区域・接道幅2m未満・建築基準法上の道路でない私道のみ接道はすべてNG。再建築不可物件は価格が安くても将来の売却・建て替えが事実上不可能という致命的リスクがあります。

⑦ 違反建築でないこと

増築物件は特に要注意。建築確認なしの増築は違反建築になり、住宅ローンが付かない可能性があります。将来売却するときも買主がローンを組めず、売れにくくなります。^^;

不動産ポータル3社を使い分ける

DIY父さんが実際に使った主要3サイトの特徴。同じ物件でも掲載状況が違うので、3つとも見るのが鉄則です。( ´ ▽ ` )ﾉ

この3サイトを毎日チェックするだけで、新着・値下げ・成約のタイミングが見えてきます。^ ^

「安すぎる物件」に潜む3つの地雷

相場の半額以下、という物件には必ず理由があります。DIY父さんが見送った地雷物件の典型例：

地雷①：再建築不可

築古の3LDKが400万円！と思って詳細を見ると「再建築不可」。建て替えできないから格安なのです。DIYで延命できる範囲には限界があり、解体後に駐車場くらいしか使えなくなる。投資としても住居としても危険です。^^;

地雷②：事故物件

「大島てる」というサイトで履歴を確認できます。告知義務の有無は法律で決まってますが、知らずに掴むと精神的瑕疵で揉めます。少しでも気になったら必ず確認。( ? _ ? )

地雷③：境界未確定

隣地との境界が曖昧な物件。将来売却時に測量費用（数十万〜100万）が必要になることも。買付前に「境界確定済み」を確認すべし。

不動産屋との初対面・問い合わせ術

気になる物件があったら不動産屋に問い合わせ。DIY父さんが最初の電話で必ず聞いた質問はこちら：

• ① 「再建築可能ですか？接道は何mありますか？」
• ② 「築年は新耐震基準（昭和57年以降）ですか？」
• ③ 「権利は所有権ですか？借地ではないですか？」
• ④ 「価格交渉の余地はありますか？」
• ⑤ 「水回りの設備は何年前のものですか？」

これだけ聞けば、相手も「素人じゃない」と判断してくれて、本気の物件提案が来るようになります。( ´ ▽ ` )ﾉ

DIY父さんが選ぶ「物件選びの参考書ベスト3」

まとめ：格安物件探しの7条件と進め方

DIY父さんが実践した格安中古物件探しの結論：

• ✅ 価格800万円以下（総費用1,000万円以内）
• ✅ 昭和57年以降（新耐震基準）
• ✅ 所有権のみ（借地権NG）
• ✅ 徒歩圏内に学校・保育園
• ✅ 駅徒歩10分以内
• ✅ 再建築可・適法接道
• ✅ 違反建築でない

これに加えて：

• 📍 SUUMO・HOME’S・at homeを毎日チェック
• 📍 「安すぎる物件」は必ず登記と接道を確認
• 📍 不動産屋への初回問い合わせで5つの質問を投げる

これだけ揃えれば、不動産屋とのやりとりも内覧もスムーズに進みます。ワクワクしながらも冷静に判断できますよ。( ´ ▽ ` )ﾉ

次回は実際に気になった物件を見に行ったときの話を書きます。任意売却物件との出会い、お楽しみに！m(_ _)m

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